변동하는 부동산가격 고려한 합리적 평가필요
곽기석 대표 “종전자산평가 개발이익 배제해야”
사단법인 주거환경연구원이 주관하는 재개발·재건축 등 정비사업 관련 특강이 업계 관계자들로부터 호평을 받고 있다. 특히 최근 열린 특강에서는 정비사업에서 가장 중요하다고 할 수 있는 감정평가와 비례율 등을 주제로 강의를 진행하면서 업계 관계자들의 이목을 집중시켰다. 정비사업에 있어 감정평가와 비례율은 향후 토지등소유자의 분담금을 가늠할 수 있는 단초가 되기 때문이다.
지난 5일 주거환경연구원은 곽기석 통일감정평가법인 도시정비사업부문 대표가 강사로 나선 가운데 ‘정비사업의 종전·종후자산 감정평가와 비례율산정’을 주제로 강의를 진행했다.
이날 강의에서는 우선 정비사업에 필요한 감정평가의 종류와 평가방법, 필요성 등에 대한 설명이 나왔다.
곽 대표는 “감정평가의 종류는 종전자산평가와 종후자산평가, 무상양여평가 등으로 구분할 수 있다”며 “관리처분계획 수립에 필요한 감정평가는 조합원간의 재산을 얼마나 형평성 있고 객관적으로 평가하느냐가 가장 중요하다”고 설명했다.
이와 함께 감정평가를 진행할 경우 적정한 평가가격의 산정을 위해서는 평가 의뢰에 대한 목적과 법률관계 등에 대한 이해가 필요하다는 점도 강조됐다. 부동산 가격은 일정한 가격이 정해진 것이 아니라 시간의 흐름에 따라 계속 변동한다는 이유에서다.
곽 대표는 “부동산 가격은 정해진 가격이 존재하는 것이 아니라 상당한 기간을 갖고 일정한 수준으로 형성된다”며 “감정평가는 이러한 부동산 가격의 특징을 고려해 평가목적에 부합하는 합리적인 가격을 구하는 작업”이라고 설명했다.
또 정비사업에서 관리처분계획수립을 위한 감정평가는 사업 시행 이전에 종전자산의 가치를 확정하고 분양예정자산의 추산액을 판정하는 작업이 선행돼야 한다는 내용도 나왔다.
정비사업은 사업시행 이전 각각의 조합원이 소유하고 있는 자산 가치를 사업시행 이후 새로운 자산으로 권리가 변동된다는 이유에서다. 즉, 정비구역 내 종전자산과 분양예정자산의 평가는 관리처분계획상 요구되는 것으로써 종전자산 평가시 정비사업에 따른 개발이익 등을 배제하고 평가해야 한다는 것이다.
아울러 분양예정자산 평가시에는 원가방식에 의해 산정하기 때문에 실거래가격과는 구분된다는 점도 강조됐다.
이밖에 이날 강의에서는 △정비기반시설의 무상귀속·무상양도 협의를 위한 평가 △국·공유지의 처분평가 등에 대한 주제로 설명이 진행되면서 수강생들의 이해를 도왔다.
한편 주거환경연구원은 12일 김호권 사무처장이 강사로 나서 정비사업 관리처분계획 및 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 해설을 진행할 예정이다.
