경기도 고양에 사는 김용수(42세, 가명)씨는 인천 부평구에 소재한 경매물건을 여러 차례 살펴보며 관심을 집중했다. 해당 아파트가 역세권이며 부근에 이마트 등 대형 마트가 소재하여 교통은 물론 생활편의 시설도 풍부한 가운데, 한 차례 유찰되어 2억4천만원에 재경매가 진행된 물건이다.
하지만 더욱 탐이 났던 것은 선순위임차인이 1억5천만원에 살고 있다고 신고했지만 전입신고만 되어 있는 특수물건이라는 것이다. 특수물건의 경우 경쟁률이 낮고 고수익이 가능해, 권리분석과 임장(현장분석)만 잘하면 수천만원의 수익을 실현하는 것도 가능하기 때문이다. 김씨는 이곳에 서너 차례에 걸쳐 충실한 임장활동을 하였으며 그 결과 낙찰가능성이 높은 입찰가도 선정해 지난 28일 인천지방법원에 갔지만, 결국 입찰을 포기해야만 했다.
부동산경매에서 특수물건이라는 것이 있다. 이것은 말 그대로 특수한 조건을 가진 경매물건을 말한다. 통상은 유치권이나 법정지상권, 선순위가등기 등을 말하는데 이중 선순위임차인이 있는 물건도 특수물건에 속한다.
선순위임차인이란 은행에서 주택담보대출을 일으킨 날짜보다 앞선 날에 전입신고나 확정일자를 받은 세입자를 말한다. 선순위임차인이 있다 해서 모두 특수물건은 아니다. 전입신고와 계약서에 해당 주민센터(구 동사무소)의 날인이 있는 확정일자를 받았다면 배당을 받을 수 있고 배당순위 또한 금융권보다 앞서 전액 배당이 가능하기 때문에 이것은 일반물건에 속한다.
다만 전입신고만 있는 경우 배당을 받지 못하고 전액 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 특수물건 즉, 위험성이 있는 물건으로 분류된다.
하지만 경매에 입문한지 1~2년만 지나면 선순위임차인의 경우 위장임차인일 가능성이 높다는 것을 경험을 통해 알게 된다.
간단한 권리분석만 하더라도 쉽게 위장임차인이라는 것을 알게 되기 때문인데 가령 임차가 시작된 시기의 집값이 3억원이었고, 근저당이 시세의 60%인 1억8천만원이었는데, 전세임차보증금이 1억원이라면 당연히 위장임차인으로 의심해 볼만한 일이다.(주택소유주가 금융권에서 대출한 금액이 1억8천만원이라면 근저당 설정액은 최소 120%로 2억1천600만원이 표기 된다.)
시세가 3억원이고 2억원에 가까운 대출이 끼어 있는 상황에서 1억원을 주고 전세입주를 하기는 무척 힘들다. 그야 말로 깡통주택이기 때문이다.
하지만 경매물건을 검색하다보면 이런 물건을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 게다가 등기부동본을 떼어보면 소유주와 임차인의 성(性)이 같거나, 이름까지 비슷한 경우가 있다. 이것은 누가 봐도 가족관계이거나 친지 등 특수관계인 것을 의심할 수 있다.
이런 이유 때문에 그 위장임차인이 쉽게 드러나게 되는데, 문제는 혼자만 아는 사실이 아니라 경매에 경험이 있는 투자자라면 누구나 알게 된다는 것이다.
하지만 이런 경우라도 일반물건에 비해 낙찰가율은 낮기 마련이다. 아무리 위장임차인이라는 게 확실한 심증을 가진다지만 이건 어디까지나 심증에 불과하고 결정적인 물증은 아니기 때문이다.
여기서 일반투자자들이 오류를 범하는 경우가 있다. 선순위임차인이 있는 물건은 대출이 거의 나오지 않는다는 것을 잊기 쉽다는 것이다.
누가 봐도 위장임차인이라는 것을 알기 때문에 당연히 경락대출이 나올 것이라고 생각한다. 또, 입찰 전에 경락대출이 나오는 것을 확인한다하더라도 놓치는 것이 있다.
바로 선순위임차인이 있는 물건에 경락대출을 받으려면 해당 임차인이 소유주와 특수관계라는 것을 입증해야 한다는 것. 입증방법은 소유주와 임차인이 특수관계임을 증명하는 주민등록등본이나 호적등본 등을 금융기관에 제시해야 되는데, 대출담당자도 또 경매를 낙찰 받으려는 사람도 그것에 주의를 기울여야한다는 것을 간과하기 쉽다.
위의 사례(실 사례)에서 보듯이 김씨는 3~4차례 임장활동을 통해 해당 물건에 위장임차인이 있다는 것을 확신했고, 대출담당자와 통화를 하면서 경락대출 가능여부도 확인했다. 하지만 낙찰당일 아침 지인인 필자와의 전화통화에서 대출가능여부를 다시 한 번 확인해야 한다는 것을 재차 확인했고, 그 결과 대출이 한 푼도 나오지 않는다는 것을 알게 되어 결국 입찰을 하지 않기로 한 것이다.
김씨는 입찰을 하지 않았지만 공을 들인 해당 물건의 낙찰금액을 알고 싶어 경매진행 상황을 지켜본 결과, 김씨의 입찰 예정가는 최고가 낙찰금액으로 적중했음을 알았다. 충실한 임장활동의 결과였지만 문제는 낙찰 후 경락잔금을 마련하지 못하고 결국 입찰보증금(감정가의 10%)을 포기하거나, 가족에 친지, 지인에게까지 납입잔금을 끌어 모으느라 진땀을 뺐을 것이다.
