2015년도는 초저금리와 정부의 분양가상한제 폐지, 신도시개발, 재건축초과이익환수제 연기 등 갖은 호재가 겹치면서 분양시장과 재건축시장은 최대 호황을 누렸다.
특히 재건축사업이 이렇게 불붙은 이유는 지난 2014년 12월 정기국회에서 새누리당이 내놓았던 재건축초과이익환수제 폐지가 지난해 1월 3년 유예라는 변형된 방법으로 국회를 통과하면서 2017년 12월 31일까지 관리처분계획인가를 신청하는 사업장을 중심으로 부담금을 면제하기로 한 것이다.
최근 강남권을 중심으로 재건축사업 붐이 일고 있는 것도 바로 이 때문이다. 여기에 재건축 가능 연한도 서울시가 40년에서 30년으로 낮추면서 더욱 기름을 부운 격이 되었다.
재건축사업으로 이주하는 세대는 점점 늘어나는데 들어가 살 집은 없고 그나마도 남아있는 전세주택은 반전세나 월세로 돌아서 전세금 상승의 원인이 되고 있다. 따라서 전세금 상승 억제는 물론 서민들의 전세대란을 조금이라도 덜어주기 위해서는 재건축사업의 속도 조절이 필요하다.
외환위기 이후에는 서울지역에서 주택가격이 하락하여 재건축사업을 추진하다가 중단된 사업장도 꽤 많았다. 단지 요즘 주택시장이 좀 좋아지면서 재건축초과이익환수제까지 연기되어 이틈에 재건축사업을 추진하는 단지가 늘어 이주수요 증가가 전세금 상승까지 이어지고 있는 것이다.
장기적으로 볼 때 이제는 재건축사업으로 인한 이주세대의 속도조절 뿐만 아니라 재건축사업에만 묶여 있는 초과이익환수제를 폐지해야 할 때가 아닌가 한다.
만약 법을 폐지한다면 개발이익이 크지 않거나 사용가치가 남아 있는 아파트들은 당장 재건축사업을 추진하기보다는 우선 보수를 해서 사용할 것이다.
물론 강남의 일부지역에서는 재건축사업을 하면서 분양가상한제 폐지를 틈타 상상을 초월한 가격으로 분양을 하고 있기는 하다. 그러나 장기적으로 보면 주택가격은 크게 오를 이유가 없다. 인구와 가구 수가 점점 줄어들고 주택은 점점 늘어나기 때문이다.
또 한가지 재건축초과이익환수제가 폐지되어야 하는 이유는 이제 주택시장은 시장경제에 맡겨져야 하기 때문이다. 주택이 모자라던 시절에는 정부가 개입하여 수급을 조절 했지만 이제는 그렇게까지 하지 않아도 될 듯하다. 그런데 아직도 투기가 만연하던 시절 투기를 억제하기 위하여 만든 법을 존속시키는 것은 시대착오적 생각이 아닌가 한다.
재건축초과이익환수제의 논란은 그동안 미실현 이익에 대한 과세논란과 함께 이중과세문제까지 불거졌었다. 뿐만 아니라 평등의 원칙 위반이니 과잉금지원칙 위반이니 그리고 재건축으로 인한 가격상승의 과대평가와 함께 산정방식의 문제점 등 많은 문제점을 안고 있었으며 아직까지도 황금알을 낳는 투자라고 생각하고 있다.
하지만 이제는 오래된 재고주택에 그동안 주거환경이 열악함에도 불구하고 참고 살았던 구분소유자들에게는 새로운 환경을 제공해 주는 주거환경차원에서 접근해야 할 때가 아닌가 한다. 시대는 점점 첨단화, 고급화, 기능화로 가고 있다.
주거문화도 점점 시대 흐름에 적응하면서 고급화 되어가고 있다. 오래된 아파트가 새로운 환경에 적응하는 새로운 주거문화를 추구하는 새 아파트 단지로 변해야 하는 것은 당연한 일이다.
그래서 더 이상 재건축초과이익환수제가 노후 아파트들의 재건축을 막는 일은 없어야 할 것이며 그렇게 된다면 앞 다투어 재건축을 추진하면서 이주를 하는 일도 적어질 것이다. 그래야만 이주수요가 적어져 전세금도 안정될 것이며 집 없는 서민들에게 도움이 될 것이다.
