Q : 인천시에 1천200평의 밭을 소유하고 있는데 1970년도에 그린벨트로 묶였습니다. 1981년에 본인 앞으로 등기이전되고, 1993년부터는 토지있는 곳에 주소지를 옮기고 지금까지 경작중입니다. 농사를 경작하는 농지원부도 구청에 되어 있고, 농협에 가입되어 있습니다. 이 땅은 2010년 5월에 보금자리주택으로 지정되어 11월 23일에는 완전 국토해양부 고시되었습니다. 저는 양도세가 걱정이 됩니다. 듣기로는 1986년 이전에 토지를 취득한 사람은 양도세 특별법으로 면제된다는데 양도세 관련하여 어떠한 준비와 조치를 하여야 하는지 상담드립니다.

 

A : 본인의 농지(전) 1천200평이 보금자리주택관련법에 따라 수용(협의매수)될 경우, 과세되는 양도소득세가 면제되는지에 대해 궁금한 것 같습니다. 위의 농지는 다음과 같이 2가지중 하나에 해당되는 것으로 보여 일부 감면되거나 100% 면제되는 것으로 판단됩니다. 해당 여부를 체크하여 유리한 것을 선택하세요.
첫째, 자경농지에 해당되어 100% 면제될 수 있습니다. 〈조세특례제한법〉 제69조에 의거 자경농지에 대하여는 양도소득세액 2억원을 한도로 양소세 전액을 감면합니다. 다만 위 농지가 면제받기 위해서는 다음의 요건 등을 갖추어야 합니다.

 

△8년이상 직접 자경할 것 △주거지역, 상업지역, 공역지역에 편입되지 아니한 농지일 것 △8년이상 농지소재지(20km이내)에 거주할 것 △양도당시에 농지일 것.

 

위 사실의 입증은 납세자가 그 증빙을 제출하여야 하며 등기부등분, 토지대장, 도시계획확인원, 농지원부, 주민등록초본, 농지세과세증명, 기타농작물의 파종·수확·판매 등이 관련 입증 서류입니다.

 

둘째, 보금자리주택 건설을 위해 수용(매수)되는 토지(농지)인 경우로서 양도소득세 일부를 감면 받을 수 있습니다. 일반적인 도로, 기타 공공용지 확보 등 공익사업을 위해 정부, 지방자치단체, 기타 사업시행자에게 양도(협의매수)하거나 수용당하는 경우에는 기본적으로 양도소득세액의 20~50%가 감면됩니다.

 

이렇게 양도소득세를 감면받기 위한 조건은 다음과 같습니다.

 

첫째, 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한법률〉 〈도시 및 주거환경 정비법〉(정비기반시설을수반하는 사업에 한함) 〈보금자리주택 건설등에 관한 특별법〉 〈택지개발촉진법〉 기타 상기와 유사한 법률로서 공익사업에 따른 협의매수 또는 수용되는 토지의 양도일 것.

 

둘째, 양도대금을 보상받는 방법에 따라 감면율이 다음과 같이 차등적용됩니다.

 

 

셋째, 자경농지감면과 달리 위의 수용감면의 경우 감면되는 양도소득세액의 20%를 농어촌 특별세로 별도 납부하여만 합니다. 예를들어 수용된 농지를 현금보상받고 양도소득세가 1억원 산출된 경우에는 2천만원을 감면받고 양도소득세는 8천만원을 납부해야하고 농어촌특별세는 감면세액 2천만원의 20%인 400만원을 별도로 납부해야 합니다. 감면요건 등 세부문제는 세무사등 전문가와 상의하여 대처하시기 바랍니다.  〈문의 : 02-557-0082〉