일부 주택재개발사업과 도시환경정비사업에 있어서는 토지등소유자가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정을 요청하거나, 지방자치단체의 장이 시행하는 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉의 규정에 의한 도시계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 인정되는 경우 등에 한해 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 수 있다.

 

이럴 경우에도 개발이익은 조합방식과 마찬가지로 관리처분이라는 권리변환 과정을 통해 토지등소유자들에게 공평하게 배분하며, 사업시행자가 투입한 원가는 개발이익 배분에 앞서 우선 정산을 통해 회수하게 된다. 실무적으로는 이를 ‘원가정산방식에 의한 정비사업’이라 한다.

 

그러나 현행 〈도시 및 주거환경정비법〉은 원가정산방식에 대해 전혀 언급되어 있지 않다. 다만 동 법률 제26조를 두어 ‘주민대표회의’라는 주민대표기구를 두도록 하여 사업시행자가 시행규정을 정하는 때에 건축물의 철거에 관한 사항 등 일부 내용에 대해서 주민대표기구가 한정적으로 의견을 제시할 수 있도록 규정하고 있어, 토지등소유자들의 권익을 보호하는 데는 아주 미흡한 실정이다.

 

한편 사업시행자는 막대한 사업비를 모두 부담하면서도 원가회수 이외의 정당한 보수를 청구할 수 없고, 사업성이 열악할 경우 토지등소유자의 대규모 현금청산 위험 등 각종 사업 위험에 직면하고 있으나 마땅히 회피할 방안도 없다.

 

따라서 일부 사업시행자는 현금청산과 미분양 위험 등을 회피하기 위하여 토지등소유자들이 조합을 설립토록 하여 공동사업이 이루어질 수 있도록 제안하고 있으며, 조합원 중 일정 비율 이상이 의무적으로 분양에 참여하도록 하는 등 본래의 사업시행자 지정 취지와는 왜곡된 사업약정(안)을 제시하고 있는 실정이다.
위와 같이 원가정산방식이 가진 문제점을 해소하고 동 사업방식의 안정적인 정착을 위해서는 다음과 같은 제도적인 정비가 필요하다.

 

첫째, 사업시행자의 고유계정과 사업장 회계를 분리하는 분별회계 제도를 도입해야 한다.

 

이를 통해 사업시행자가 보수 성격으로 취하고 있는 일반관리비의 배부기준을 정립하고, 독립채산제도를 정착하여 회계적인 투명성을 확보하는 한편 당해 사업에 대한 개발이익의 귀속 주체 등을 명확히 할 필요가 있다.

 

둘째, 정비사업조합 수준의 토지등소유자 권익보호제도를 마련하여 주민들과 갈등의 근원을 없애야 한다.
원가정산방식의 경우 토지등소유자는 주민대표기구를 통해 사업시행자가 시행규정을 정하는 때에 제한적인 내용에 대해서만 의견을 제시할 수 있도록 규정되어 있는바, 주민대표기구 이외에 주민총회를 운영할 수 있도록 규정하고, 사업시행계획(안), 예산으로 정한 사항 외에 토지등소유자의 부담이 될 계약, 사업시행규정(안), 관리처분계획(안)의 주민총회 의결 및 총회 전 통지 의무 등 조합원의 권익에 준하는 절차 등을 신설해 볼 수 있다.

 

셋째, 사업시행자와 토지등소유자 간의 갈등을 없애기 위하여 관할 지방자치단체, NPO 등이 참여하는 ‘(가칭)사업협의회’ 등을 구성할 수 있도록 제도화하여 개발 주체간의 의사소통과 조정에 만전을 기하도록 하는 한편 주민대표기구를 자문할 수 있는 코디네이터 또는 PM 등의 제도 도입을 적극 검토하여야 한다.

 

넷째, 공기업 등의 정비사업 참여 기준을 재정립해야 한다. 정비사업 중 조합이나 건설사 등 민간에서 할 수 있는 사업장은 과감히 그 참여를 배제하거나, 필요하다면 주민들간 갈등관리 등 공공관리 수준에서 참여가 가능하도록 하되, 국가 정책과 연계되는 등 공기업의 사회적 책무와 역할이 필요한 사업장 즉, 공익성이 높은 사업장은 적극 참여할 수 있는 방안이 마련되어야 한다.