정비사업을 시작해서 정비구역이 지정되고 추진위원회 그리고 조합설립을 마치고 나면 정비사업에 필요한 구체적인 사업계획을 수립하게 됩니다. 이렇게 수립된 사업계획에 대하여 정비사업 일체에 대한 사업내용을 최종적으로 정하고 인가하는 절차를 사업시행인가라 할 수 있습니다.

 

이번 호에서는 사업시행인가 절차를 중심으로 사업시행인가의 준비에 필요한 내용들을 정리해 보겠습니다.

 

정비사업조합은 사업시행계획(안)을 작성하고 조합원총회를 개최하여 조합원의 과반수 이상의 결의로 동의를 얻어야 합니다. 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우에는 조합원 3/4이상의 사업시행인가 동의를 받아야 합니다. 토지등소유자가 사업을 시행하는 경우 추진위원회와 조합을 설립하지 않았기 때문에 사업시행인가에서 조합설립과 같은 사업시행인가 동의를 얻도록 하고 있습니다.

 

사업시행계획(안)을 작성하고 사업시행인가를 신청하기 이전에 반드시 하게 되는 과정이 다른 법률에 의한 각종 심의와 영향평가를 완료하는 것입니다. 대표적으로는 건축심의와 교통영향분석 및 개선대책 수립을 위한 교통영향평가, 그리고 사업규모에 따라 인구·재해·환경영향평가 등을 거치는 것입니다.

 

재건축사업의 경우 수도권과밀억권역내의 사업은 〈도시 및 주거환경정비법〉 제30조의3에 따른 재건축소형주택 건립을 위한 상한용적률을 결정하게 되어 더욱 더 많은 노력과 시간이 필요하다 할 것입니다.

 

사업시행인가는 사업시행계획서의 작성뿐만 아니라 사업시행인가를 받기 위하여 시장·군수와 중요한 협의를 하게 되는데 그것이 바로 기반시설설치와 국·공유지 처리에 관한 내용이라 할 수 있습니다. 기반시설 설치비용과 국·공유지 처리 등을 위해서는 감정평가와 조서작성이 필요합니다. 이런 일련의 과정을 거쳐야 비로소 사업시행인가 준비를 마치게 되는 것입니다.

 

조합은 〈도정법〉 제30조에 의거해 이미 고시된 정비계획에 따라 다음 내용을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수에게 그 인가를 신청하는 것입니다.

 

 

1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함합니다)
2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
3. 임시수용시설을 포함한 주민 이주 대책
4. 세입자의 주거 및 이주 대책
5. 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 수도권과밀역제권역 내에서의 〈도정법〉 제30조의3 제2항에 따른 재건축소형주택의 건설계획을 말합니다.)
6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
7. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
8. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역으로부터 200m 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에 한한다.)
9. 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령 또는 시·도 조례가 정하는 사항

 

 

인가신청을 완료한 이후에는 시청이나 구청을 부지런히 방문하여 처리내용 등을 협의하여야 합니다.

 

왜냐하면, 사업시행인가의 조건으로 사업을 준비하면서 고려하지 않았던 사항들이 포함되거나, 과도한 비용을 수반하는 경우가 발생하는 경우에는 조합원의 부담이 가중되기 때문입니다.

 

이렇듯 사업시행인가를 신청하고 협의하면서 조합은 다시 다음 단계인 조합원 분양신청을 받기 위한 준비를 병행해야 할 필요가 있습니다.

 

감정평가업체를 선정하여 계약하고, 분양신청에 필요한 개략적인 조합원 분담내역 등을 검토하고 준비하는 것입니다.

 

사업시행인가 후에는 바로 조합원분양신청과 관리처분단계로 넘어가는 것입니다.