종전자산평가를 위한 감정평가시점은 ‘사업시행인가 고시일’이고, 매도청구시의 시가감정 평가시점은 조합과 현금청산자 간의 매매계약이 성립한 시점이다.
또한 종전자산평가는 조합원의 분담금을 결정하기 위한 기준을 정하기 위한 감정평가인 반면, 매도청구시의 시가감정은 현금청산자들의 자산의 적정한 시가보상을 위한 평가이다.
재건축조합의 경우, 현금청산자는 크게 세가지 경우에 발생하며, 각 매매계약이 성립한 시점(감정평가 시점 내지 현금청산금 지급의무 시점)은 아래와 같다.
첫째, 조합의 설립에 동의하지 않는 경우 도시정비법 제39조 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 의하여 조합설립 동의 여부에 대한 최고 도달 시점으로부터 2개월 후.
둘째, 분양신청을 하지 않는 경우 도시정비법 제47조에 의하여 분양신청기간 만료일 다음날.
셋째, 분양계약을 체결하지 않는 경우 채무자 조합정관 제43조 제5항, 제4항에 의하여 분양계약 체결기간 만료일 다음날이 각 시가감정 평가 기준이다.
그 외에 재건축사업의 경우 도시정비법 제39조 제2호에 의하여 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하는 경우 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다.
결국 조합의 현금청산자들에 대한 매도청구를 위한 시가감정은 각 경우마다 감정 시점도 다르고, 개발이익을 포함한 적정한 시가보상을 해주기 위한 것인 반면, 종전자산평가는 조합원들의 종전자산을 형평성에 어긋나지 않게 하기 위하여 법에서 ‘사업시행인가고시일’로 일률적으로 감정시점을 지정하고 있으며, 시가감정과 같이 개발이익이 반영되어야 한다는 기준도 없다.
이렇듯 현금청산자들에 대한 시가감정평가와 종전자산평가는 그 목적 및 감정시점, 개발이익반영 여부에 차이가 있어 완전히 다른 감정평가이며, 결국 매도청구 시 감정평가에 관한 판례를 관리처분계획 상 종전자산평가에 관한 사안에 원용할 수는 없다.
통상 조합원들의 경우 사업시행인가 고시 시점을 기준으로 한 종전자산평가금액이 다소 낮게 나올 경우 종전자산평가가 시세를 반영하고 있지 못하다든지 종전자산평가를 새로 해야 한다는 등의 문제 제기를 하는 경우가 종종 있다.
하지만 종전자산의 가액이 높아진다고 하더라도 비례율이 낮아져 각 조합원들의 권리가액이 변하지 않는 바, 조합원의 권리가액이 같으면 분담금 또한 같기 때문에 조합원들에게 아무런 이익을 제공하지 못한다.
따라서 관리처분계획에서 종전자산 평가가 위법하다는 것은 종전 자산의 평가가 ‘조합원 사이에 형평에 위반될 경우’를 의미하는 것이지, 전체 조합원들의 종전 자산 평가액이 객관적 시세보다 낮다거나 본인의 종전 자산 평가액이 객관적 시세보다 낮다는 이유만으로 위법하다고 할 수는 없다.
위와 관련하여 대법원 2015.10.29.선고 2014두13294 판결 역시 그 요지에서 “사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱해 산정되는 조합원별 권리가액의 산정방식에 비추어 종전자산의 가격이 사후에 상승했다고 해도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락해 사후에 그 상승분이 상쇄되므로 평가시점의 차이로 정비구역 내 종전자산의 가격이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없다”고 판시한바 있다.
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