2016년 1월 8일 국회는 재건축사업 조합설립 동의요건을 규정하고 있는 도시정비법 제16조 제2항을 개정하였다. 재건축사업의 동의요건 중에서 동별 동의요건을 종전의 동별 구분소유자수 2/3이상 및 토지면적 1/2이상의 동의에서 토지등소유자 과반수이상으로 개정한 것이다.
이번 개정으로 그동안 재건축사업에서 특정 동의 집단적인 미동의로 인하여 지연되어 왔던 사업 중에서 상당수가 재건축사업을 추진할 수 있는 전기를 마련하게 될 것으로 전망된다.
재건축사업의 동별 동의요건 규정은 동별 요건의 동의요건을 충족하지 못하는 경우에는 법 제41조(주택재건축사업의 범위에 관한 특례)에 따라 토지분할을 청구할 수 있도록 정하고 있다.
즉, 조합설립 동의요건 중에서 동별 동의요건을 충족하지 못하는 경우에는 부득이하게 토지분할을 청구하여 사업을 추진할 수 있도록 설계되어 있는 것이다. 이런 제도의 틀은 이번 동별 동의요건의 완화에도 불구하고 계속유지 하게 된다.
동별 동의요건을 충족하지 못해 토지 분할을 청구하는 것은 사업전체를 볼 때 그리 바람직한 것이라고 보기 어렵다. 새로 짓게 되는 아파트단지와 인접해서 오래된 상가나 아파트 1~2동이 있으니 말이다. 그리고 재건축에서 떨어져 나간 아파트 입주자들이 겪게 되는 불편은 결코 적지 않을 것이다. 아파트단지가 작아짐으로 해서 입게 되는 불이익도 분명히 있을 것이다.
예를 들면 주차장, 관리소, 주민공동이용시설 등도 현저히 축소되거나 아예 없어지는 결과를 얻게 될 것이다.
동별 동의요건을 충족할 수 없을 때 토지분할 청구 이외에 다른 방법이 있다. 법 제33조(사업시행인가의 특례)에서 정비사업에 찬성하지 않은 건축물의 경우 존치 또는 리모델링할 수 있는 규정이 마련되어 있다. 존치 또는 리모델링을 하는 경우에는 시행령 제43조(사업시행인가의 특례) 규정에 의거 새로 짓는 아파트단지와 같은 단지로 인정하도록 하고 있다. 이 경우에 토지분할 청구를 통해서 완전히 다른 단지가 되는 것보다는 훨씬 유리한 조건이라 볼 수 있다.
비록 재건축사업이나 재개발사업을 거쳐서 새로운 건축물을 짓지는 않지만 존치하거나 리모델링하여 새아파트 단지와 하나의 단지가 되는 것은 많은 장점이 있기 때문이다. 예를 들면 주차장과 주민공동이용시설 및 아파트관리시스템 등이 있다.
그러나 존치 또는 리모델링을 하기 위해서는 반드시 해당 건축물 구분소유자수의 2/3이상의 동의와 당해 건축물 연면적의 2/3이상의 구분소유자 동의를 얻도록 하고 있다. 이는 재건축사업의 동별 동의요건보다 더 엄격한 동의 규정을 두고 있는 것이다. 또한 사업시행을 위해서는 존치 또는 리모델링하고자 하는 건축물에 대하여 리모델링 계획을 수립하여 사업시행인가 시에 첨부할 수 있도록 하고 있다.
정비사업에서 일부 건축물을 존치하거나 제외하고자 하는 경우의 방법은 이상과 같이 재건축단지에서 제외하거나 또는 존치 또는 리모델링할 수 있다. 그러나 존치 또는 리모델링이 정비사업 측면에서는 보다 더 나은 결과를 보일 수 있으나 존치 또는 리모델링에 대한 동의요건이 까다로워 이를 실행하기 매우 어렵게 제도화 되어 있다.
이번 재건축 동별 요건의 완화에 궤를 같이하여 재건축이나 재개발사업에 반드시 포함하지 않아도 되는 경우에 이를 합리적으로 해결할 수 있도록 제도를 정비하는 것이 필요하다. 재건축단지 내에서 혹은 다른 정비사업에서 불가피하게 존치해야 할 건축물이 있을 경우(구분소유자의 과반수 이상이 정비사업에 찬성하지 않은 경우 등)에는 이를 신축하는 아파트단지내의 건축물로 인정하도록 하는 것이다.
그러기 위해서는 동별 동의요건을 충족하지 못하거나, 또는 특정 건축물의 소유자들이 존치를 요구하는 경우에는 존치에 대한 동의요건을 과감히 철폐할 필요가 있다.
즉, 특정 건축물이 정비사업에 동의하지 않을 경우에 사업시행자는 존치건축물로 결정하고 이에 대한 별도의 동의 요건을 두지 않는 것이다, 다만, 사업시행계획서에서 존치 건축물과 신축아파트가 어떻게 상생할 수 있는 지에 대한 계획을 수립하도록 하고 이를 심의 등의 과정에서 합리적으로 계획하도록 하면 충분할 것이다.
이렇게 제도를 개선할 경우 다수가 사업을 추진하는 것을 방해하기 위하여 집단으로 동별 요건을 맞추지 못하게 하는 경우라고 하더라도 이를 존치 건축물로 쉽게 결정할 수 있다면 이런 낭패에서 벗어날 수 있고 서로 무엇이 합리적인 것인지를 고민하게 될 것이다.
또한 새로 짓지 않아도 충분하기 때문에 존치하고자 하는 경우에도 이를 적극 반영할 수 있는 길이 될 것이다.
