5억~6억 수준땐 강남 서초 등지에서 찾아야
3억~4억 땐 한남, 성수 등지에 베팅해 볼만
지난 한해 분주하게 달려온 아파트 분양시장이 잠시 숨고르기로 돌아섰다. 여기에는 정부의 가계부채종합관리방안이라는 기존과는 다른 부동산정책에 따른 제도적 원인도 있지만 모처럼 찾아온 시장의 호황을 분양가 인상과 아울러 물량을 대량 공급한 건설사 측의 원인도 상당함을 배제할 수 없다.
하지만 공급물량 증가는 위례신도시, 미사강변, 동탄2기신도시 등 일부 대량공급지역에 한정되어 있다는 것을 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다. 즉 서울 외곽지역의 그린벨트를 해제하면서 그 지역에 주택공급이 집중되어 있는 것이다.
반면 주택공급이 부족한 지역은 서울외곽지역이 아닌 중심지라는 것에 초점을 맞출 필요가 있다. 정부는 공급이 필요하지 않은 지역에 공급을 늘리면서 주택난을 해소하려 하고 있기 때문에 정작 공급이 필요한 곳의 주택난 해소는 미미한 실정이다.
결국 서울 중심 등 주거밀집지역의 주택난 해소는 공급폭탄이 터질 것이라고 하는 신도시지역과는 다른 양상을 보일 것이라는 게 전문가들의 의견이다.
이런 현상을 누구보다도 잘 포착하는 곳이 건설사로써 중대형 건설사들은 올해 공급량을 수도권지역은 축소하고 서울지역은 늘리는 전략을 펴고 있다. 공급이 부족한 서울 중심지역에 공급을 지난해보다 더 높이겠다는 의미다.
사업의 진행속도가 빠른 쪽이 가격상승이 높다. 사업이 빠를수록 시세차익의 실현이 그 만큼 빠르다.
투자자본 규모로 볼 때, 자기자본 5억원 이상 또는 안팎이라면 강남지역 재건축아파트에 투자하는 것이 좋다. 강남은 과거 강남4구라 하여 강남, 서초, 송파, 강동을 포함했지만 현재로선 강동지역은 다소 위험요소가 많다. 이는 앞서 말했듯 강동구와 인접해 있는 위례신도시, 미사강변지구 등이 지리적으로 인접해 공급량이 일시적으로 증가하면서 집값 하락에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
따라서 지금은 강남, 서초, 송파 이 세 곳을 대상으로 재건축아파트 투자를 물색하는 것이 좋으며, 사업이 진행되는 정도에 따라 그 가격의 오르고 내림이 다르기 때문에 적절한 사업절차를 참조하여 투자에 임하는 것이 좋을 듯하다.
그리고 3억~4억원 수준이라면 서울 한강이북의 동대문구나, 성동구, 용산구, 광진구 등에서 투자처를 물색하는 것도 좋다. 성동지역의 경우 전용면적 84㎡에 입주하기 위해서는 5억~6억원 정도의 조합원 분양가가 책정되는데, 이 때 일시에 들어가는 자기자본의 경우가 3억~4억원 정도다.
재개발의 경우 또 관리처분 절차나 이주 및 철거가 임박해 있는 경우 금융권에서 담보대출을 받기 어렵기 때문에 초기 비용이 다소 크다는 단점이 있다. 다만 조합원 분양가와 일반분양가가 3.3㎡당 적게는 200만원에서 많게는 500만원까지 차이가 나고, 이는 아파트 한 채당 수천만원씩 차이가 나기 때문에 초기 다소 큰 규모의 자금이 소요되더라도 이를 투자수익으로 환산하면 매우 높은 수익발생도 기대해 볼 수 있다.
또 2억~3억원의 자기자본이라면 성북구, 은평구, 중랑구, 노원구, 강북구 등에서 투자처를 찾아보는 것이 적당하다.
성북구의 경우 전세가율이 가장 높은 지역이다. 타 지역은 70%대에 머물고 있지만 성북구는 지난해 10월 기준 82%를 넘겨 집값 대비 가장 높은 전세가율을 보이고 있다.
성북구가 높은 전세가율을 유지하고 있는 것은 광화문, 종로로 이어지는 오피스가의 진입이 쉬우면서도 상대적으로 집값이 낮았기 때문인데 이 때문에 지난해 높은 집값 상승률을 보인 곳 중 한 곳으로 뽑히기도 했다.
끝으로 재건축·재개발 대상 주택에 투자 등 내집 마련을 할 때에는 반드시 해당 사업지내의 조합원 성향을 조심스레 조사해보는 것이 좋다. 재건축이나 재개발사업은 대체적으로 사업의 진행 속도에 따라 그 성패가 갈리는 경우가 많다.
즉 부동산시장이 좋을 때 빨리 추진하는 것이 조합원에게 가장 많은 이익이 돌아갈 수 있는데, 시장은 좋지만 조합원들 간의 내홍으로 인해 사업이 지지부진하다면 시장이 불황으로 옮겨갔을 때는 이익은 커녕 추가부담금이라는 자기부담금만 늘 수 있기 때문이다.
따라서 재건축·재개발사업 투자 때는 그와 관련한 정보를 찾아보는 것도 좋은 투자 습관이 될 것이다.
