○○재개발조합은 대법원판결(2015.11 27. 선고 2015두48877)에 따라 현금청산 협의 후 즉시 수용재결신청을 하였고 현재 수용재결신청에 따른 열람공고를 실시하고 있는 중이다.
그런데 이번 수용재결신청자 가운데 한 사람이며 본인 소유 농지가 보금자리지구에 편입되어 토지보상을 받아본 경험이 있는 김청산 씨가 찾아와서 나정비 조합장에게 “토지보상법상에 정한 토지·물건조사도 안하고 보상계획공고도 안했으며 소유자추천 감정평가사를 추천할 수 있는 기회도 주지 않았는데 어떻게 수용재결 신청을 할 수 있소”라고 따지기 시작했다.
이에 나정비 조합장은 2015두48877 판결문을 복사해 주며 “이미 대법원판결로 도시정비사업에서는 토지보상법상에 정한 정당한 보상절차 없이도 도정법 제47조에 의한 현금청산 협의만 있다면 수용재결을 신청 할 수 있습니다”라고 답변했다.
이에 다시 김청산씨는 “도시정비법이 얼마나 높은 법인지 모르겠지만 헌법 제23조에서 엄연히 사유재산권을 보장하였고 공익상 필요한 경우만 이를 제한할 수 있고, 그래서 토지보상법에서 사유재산의 침해를 최소화 하며 정당한 보상이 이뤄지도록 보상계획의 공고나 토지소유자추천 등의 보상절차들을 만들어 놓았는데 재개발만 사유재산의 침해를 헌법을 넘어서 할 수 있다는 말이요?”라며 따지기 시작한다.
이에 당황한 나정비 조합장은 고문 변호사와 토지보상 담당업체를 불러 상의한 후 답변을 주기로 하고 김청산씨를 일단 달래서 돌려보냈다. 나정비 조합장은 즉시 강변론 고문변호사와 토지보상 담당자인 김다윗 행정사를 불러 상의하기 시작한다.
이들은 어떤 결론을 낼까? 여러분의 조합들도 당장 이런 상황에 직면할 수 있는데 어떻게 현금청산자 처리를 할 것인가? 대법원판결(2015.11.27. 선고 2015두48877)의 단순해석에 따라 청산협의를 하고 바로 수용재결을 신청할 것인가, 아님 토지보상법 절차에 따라 토지·물건조사를 작성하고 보상계획공고를 하고 소유자추천 감정평가사 선정의 기회도 부여하는 등 토지보상법에서 정한대로 정산적인 보상절차를 거쳐 수용재결 신청을 할 것인가? 선택과 결과는 여러분 조합의 책임이고 여러분 조합을 도와 이와 같은 업무를 하는 분들이 판단하고 책임질 문제이다.
하지만 여기서 필자의 사례를 들어본다면 필자는 위의 대법원판결이 나오기 전부터 도시정비법 제47조에 의거해서 청산자가 된 날로부터 150일 이내에 청산하도록 한 규정에 의해 지연가산금을 부과받지 않기 위해서 종전가 등으로 현금청산 협의를 하여 지연가산금에 대한 리스크를 피해가고 있었다.
그러던 중 현금청산 협의 중에 토지보상법상의 조속재결청구를 접수받고 고민하다 ○○지방토지수용위원회에게 자문을 구했다. 그 결과 위원회로부터 조속재결청구를 받아 보상계획의 공고와 소유자추천감정평가사의 선정등 토지보상법에서 정한 절차를 그 기간(60일) 내에 실시하고 재결청구를 하라는 지도를 받았다. 그래서 현금청산 협의시 조속재결청구가 접수되면 60일 이내에 토지보상 절차를 이행하고 재결신청을 하여왔다.
사실 필자는 주거환경연구원 등에서 강의 시간 등을 통하여 이와 관련한 토지보상법과 도시정비법의 충돌에 대해 지속적으로 얘기해 왔다. 앞으로도 토지보상법과 도시정비법의 충돌로 인해 이런 유사한 판례들이 나올 수 있는 사항이 너무도 많을 것 같다.
게다가 2015. 12. 29일에 개정된 토지보상법에 따라 더 많은 충돌이 있을 것으로 예상한다. 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 대법원판결과 2015. 12. 29일 개정된 토지보상법을 잘 연구하여 성공적인 사업이 진행되도록 각 현장에선 고민하고 또 고민하며 업무를 진행해야 할 것이다.
정확한 답을 내리기엔 아직 섣부른 것 같다. 하지만 필자가 할 수 있는 얘기는 넓게 해석하지 말고 좁게 해석해서 아직 해석의 여지가 남아있는 리스크를 피해가면서 업무를 추진해 가는 게 좋다는 것이다.
앞으로 필자는 걱정이다. 사업시행인가를 받고 분양신청을 종료하였어도 심지어 관리처분인가를 득하였어도 사업비가 없어 현금청산금을 지급 할 능력이 없는 조합은 그 많은 지연가산금을 어떻게 충당할 것인가? 앞으로 당분간 이 부분에 대해 집중적으로 같이 고민해 보는 시간을 갖도록 해야겠다.
