Q : 서울 거주자인데 지방에 약 10억원 상당액의 임야를 취득하고자 합니다. 듣기로는 임야 소재지 인근에 거주하지 않는 부재지주에 해당되고 비사업용토지로 간주되어 차후에 양도소득세가 중과된다고 합니다. 따라서 지방에 거주하고 있는 현지인 명의로 등기해도 괜찮은지요. 또 어떠한 불이익이 있는지 궁금합니다.

 

 

A : 결론부터 말씀드리면 제3자 명의로 부동산을 등기하는 행위(부동산 명의 신탁)는 불법이고 여러 가지 불이익이 있으니 하지 말아야 합니다.

 

부득히 ①채무로 인한 강제 집행을 회피하거나 ②1세대 2주택을 피하기 위해 ③농지나 임야 등 현지 농지 소재지에 거주하고 있는 경우 세제상 감면 혜택을 보기위해 ④기타 개인사정으로 자기의 부동산을 제3자 명의로 등기하는 경우가 있는 것으로 알고 있습니다. 이러한 행위는 다음과 같은 불이익이 있으니 유의하시기 바랍니다.

 

첫째, 과징금을 부담할 수 있습니다. 〈부동산실명법〉 제3조는 “누구든지 부동산에 관한 물권을 다른사람(명의 수탁자) 명의로 등기하여서는 안된다” 고 규정하고 있습니다. 만약, 이 사실이 발견될 때에는 부동산 가격의 최고 30%까지 과징금을 부과하도록 하고 있습니다. 부동산 가액별 과징금 부과 기준은 〈표〉와 같습니다(위 법 시행령 제3조의2). 과징금의 금액은 제1호와 제2호의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정합니다. 즉 ‘과징금 = 부동산가액×부과율’의 산식으로 계산합니다.

 

10억원의 부동산을 3년간 명의신탁한 경우 최대 2억원[=(5%+15%)×10억원]을 과징금으로 부과받게 됩니다. 다만, 투기나 탈세 목적이 없는 경우라면 행정청의 재량에 따라 50%를 감경한 1억원이 부과될 수 있고, 만일 그럼에도 불구하고 행정청이 100%를 그대로 부과한 경우에는 행정심판이나 소송 등 불복절차를 통해 다투어볼 여지가 있을 것입니다.

 

둘째, 위의 과징금 외에 별도로 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금형을 받을 수도 있습니다. 다만, 실무적으로는 과징금 외에 별도로 이중처벌을 받� 사례는 거의 발생하지 아니합니다.

 

셋째, 명의 신탁에 의해 본인 세금을 감면 받은 사실이 발각되면 세무서에서는 감면(비과세)된 세액을 추징조치토록 하고 있습니다.

 

넷째, 명의를 수탁 받은 사람이 갑자기 사망한 경우에는 법률적 다툼이 발생합니다. 부동산 등기를 해놓는 제3자가 사망후 상속세가 그 수탁자에게 부과대상이 되어 이에 대한 소명이 필요할 것이고, 돌아가신 분의 상속인들이 명의 이전을 원 소유자에게 순순히 해주지 아니하여 법적 소송까지 가는 사례가 있습니다.

 

다섯째, 부동산을 제외한 주식이나 차량 등을 제3자 명의로 등기등록한 경우에는 증여세를 부과하도록 하고 있습니다.  
〈문의 :  02-557-0082〉