1. 공동주택 하자의 의미
〈주택법〉 제46조(담보책임 및 하자보수 등)는 “공동주택의 사용검사일 또는 〈건축법〉 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 사업주체는 그 하자를 보수하여야 한다”라고 규정하여 사업주체의 하자보수책임을 규정하고 있습니다.

 

하자란 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 건축물이 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과 그 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 결함을 뜻합니다.

 

2. 준공인가후 정비사업조합의 손해배상청구 사례
〈도시 및 주거환경정비법〉 제52조(정비사업의 준공인가)의 규정에 의거 시장·군수가 아닌 정비사업 시행자가 공사를 완료한 후 시장·군수로부터 준공인가를 득한 아파트에 그 공사의 하자로 인한 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구와 관련하여, S재건축조합은 시공사를 상대로 시공사가 이 사건 계약상의 공사조건을 위반하여 임의로 설계를 변경하여 시공하거나 공사를 누락하거나 자재·공법 등을 편의에 따라 변경하여 이 사건 계약상 표기된 품질이 제공되지 아니하거나 〈건축법〉상의 공법·안전관리지침 등을 소홀히 함으로써 이 사건 공사에 하자가 발생하였으므로, 이 사건 계약상 채무불이행을 이유로 그 하자로 인한 손해의 배상을 구한 사례가 있습니다.

 

3. 조합과 하자보수청구
〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉 제9조(담보책임)는 “①건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조까지의 규정을 준용한다. ②제1항의 분양자의 공동책임에 관하여는 민법에 규정하는 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.”고 규정하고 있으며, 〈민법〉 제667조(수급인의 담보책임)는 “도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있고, 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있습니다.
그렇다면 정비사업 시행으로 건축된 공동주택에 하자가 발생이 되면 조합은 하자보수 공사의 청구 내지는 그에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있을까요?

 

이와 관련하여 〈주택법〉 제46조는 “1.입주자 2.입주자대표회의 3.관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다) 4.〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉에 따른 관리단의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.”라고 규정하여 청구인 적격을 한정하고 있으며, “하자담보추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 양도 당시 양도인이 이를 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다.”(대법원 2003.2.11. 선고 2001다47733 판결)는 판결 등에 비추어 정비사업조합은 하자보수청구의 원고적격이 되지 않는 것으로 보여집니다.

 

4. 결 어
위의 사례에 대하여 서울고등법원(2010. 7. 7.선고 2010나6507) 판결은 “도정법에 의하여 설립된 조합이 체결한 도급계약에 따라 집합건물이 완공되어 구분소유권에 관한 등기가 마쳐진 후에는 수급인을 상대로 하는 도급계약에 기한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 현재 구분소유자에게 귀속되고, 조합은 더 이상 수급인에 대하여 도급계약에 기한 하자담보추급권을 행사할 수 없다고 보아야 한다”고 판시하고 있는바, 준공인가 후 조합원들 및  일반 수분양자들의 명의로 구분소유권 등기가 경료되었다면 정비사업조합은 하자보수 청구의 당사자가 되지 않는다고 보아야 할 것입니다.
 〈문의 : 02-583-9414〉