박준호
서울교대 평교원 주임교수
2011년 부동산시장은 어떻게 전개될 것인가? 먼저 국내 주택시장 활성화의 3대 정(正)의 요소를 살펴보자.
첫째, 전세문제이다. 공급부족과 비정주(非定住)분위기에서 나오는 것으로 작년 11월 전국 전세가율은 56.5%였다. 수도권은 45.6%, 서울은 43.5%인데 주목할 점은 고가아파트라 불리는 강남 11구에서도 42.1%로서 2006년 3월(42.6%) 이후 56개월 만에 최고치를 기록했다.
둘째, 정책동조화이다. 미분양문제는 시장활성화의 큰 부담이었는데 그동안 지방에만 치우쳤던 미분양대책이 수도권미분양에도 제시될 전망이고, 특히 3월경 가닥이 잡힐 DTI문제와 분양가상한제에 대한 결론은 침체된 주택시장에서 정(正)의 효과로 나타날 것이다.
셋째, 인플레이션이다. 전년 물가상승률(3.1%)과 금년목표(3%)를 합치면 6%이지만, 주택가격상승률은 전년(-1.9%)＋금년 예상치(+2%)를 합한 경우 2년간 제로(0)가 나온다. 올해 주택가격 상승률이 이 정도에서 방어될 수 있을까?
그렇다면 주택시장에 걸림돌인 부(負)의 3大문제를 살펴보자.
첫째, 일명 ‘통큰 아파트’라 불리는 저가공급의 보금자리주택이다. 금년 공급량만 21만호로서 민영주택공급과 매도시장에 상당한 부담으로 다가올 것이다.
둘째, 미분양 주택의 적체현상이다. 2009년 3월 16만3천호에 이르렀던 전국 미분양은 현재 9만5천호로 줄어있다. 하지만 평균미분양 물건을 7만호로 볼 때 2만5천호가가 누적돼 있다.
셋째, 사회요인으로 가격상승 요인이 내재되어 있어도 주택을 재화라는 개념보다 공공재라는 사회적 분위기와 맞물린 최근의 시장현상을 들 수 있다.
현재 주택시장은 단기악재인 금리인상, 인구감소, 버블논쟁, 1가구 급속증가, 베이비 부머 등 네거티브 요소가 가격상승 요인 논쟁에서 부(負)의 효과로 나타날 사회기조가 아직도 강하다.
그렇다면 지금 현재 우리가 당면해 있는 주택시장의 문제는 무엇일까? 주택수요는 신규수요, 교체수요, 제3수요(투기적수요)가 있다. 신규수요→교체수요→제3수요의 시장 메커니즘이지만 현 시장은 첫 단추인 신규수요부터 소통(전이)단절이란 문제가 생겼다.
원인은 저가공급이란 보금자리주택과 사회요인인데, 신규수요자들이 보금자리주택을 목표로 대기수요자가 되면서 전세문제를 유발시키는 부작용을 일으키는 동시에 추가수요의 길목을 막고 있는 것이다.
이와같은 주택시장 불안을 막기 위해 주택은 앞으로 얼마나 공급되어야 할까? 현재의 주택은 1천명당 320호로서 선진국 평균 420호에 못 미치고 있다.
국토부 자료를 기준으로 보면 현재 인구는 4천884만명으로 가구당 2.5인 거주를 전제할 경우 예비율을 합하여 필요주택은 2천67만호이다. 현재 주택이 1천707여만호로 인 것을 볼 때 360만호의 부족이 나온다.
이제 마지막으로 올해 주택시장을 전망해 보자.
이미 주택시장의 변곡점은 작년 4/4분기였으며 2012년까지 지속될 공급부족에 따른 전세수요자의 매수세 전환이 대세상승 시점이라고 판단된다. 그 시점은 2/4분기부터 강남재건축(청실) 이주를 신호탄으로 예상하고 있다.
또 가장 크게 봐야 할 이슈는 주택이 안전투자 자산이란 사회분위기가 형성되면서 민영주택으로 매수가 전환되는 것이다. 일반매수시장 움직임은 중대형 매수세를 자극할 것이며 특히 보금자리의 폭발적 활성화는 역으로 민영주택에도 긍정효과를 야기할 것으로 본다. 또한 청약저축가입자의 보금자리 신청자격 강화는 호재로 작용할 것이다.
그리고 세계 경제문제로 부상하는 물가상승에 따른 인플레이션 발생은 주택가격의 내재가치를 높여 교체수요와 제3수요에까지 전이될 확률이 매우 높다고 본다.
