정비사업에서 가장 어렵고 중요한 일중에 하나가 바로 시공자 선정이라 할 수 있을 것입니다. 이번 호에서는 시공자 선정절차와 방법, 그리고 중요하게 고려하여야 할 내용들에 대해서 말씀드리고자 합니다.

 

정비사업조합은 조합설립인가 후에 시공자 선정에 필요한 절차를 이행하게 됩니다. 시공자 선정시기는 정비사업유형과 정비사업의 시행방법에 따라 조금씩 다릅니다. 그러나 조합이 사업시행자인 경우에는 동일한 것입니다.

 

먼저 정비사업의 시공자 선정시기를 살펴보면 아래 <표>와 같습니다.

 

정비사업조합이 시공자를 선정하기 위해서는 조합원총회를 개최하여야 하며, 조합원총회는 조합원의 과반수 이상이 직접 참석하여 개의하고 의결하여야 합니다.

 

조합이 조합원총회에서 시공자를 선정하기 위해서는 시공자 선정을 위한 공고와 입찰, 그리고 현장설명회 등을 차례로 거쳐야 하며 이런 구체적인 규정은 국토해양부장관이 고시한  ‘정비사업의 시공자 선정기준’을 따라야 합니다.

 

시공자 선정을 위하여 조합은 이사회와 대의원회를 열어 시공자 입찰기준과 입찰방법 및 입찰보증금 등을 결정하게 됩니다. 특히 시공자 선정 입찰기준에 따라 입찰방법이 결정되게 되는데 일반경쟁입찰, 지명경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰을 할 것인지를 구분하여야 하는 것입니다.

 

이런 입찰방법의 선택기준은 여러 가지로 나눌 수 있겠지만 조합이 시행하는 정비사업의 특징과 조합원의 기대 등을 종합적으로 고려하여야 합니다. 이런 기준으로 조합원에게 가장 많은 이익을 가져다 줄 수 있는 시공자를 선정하는 입찰방법을 결정하는 것이 조합원의 민원과 갈등을 최소화할 수 있을 것입니다.

 

아울러 시공자 선정시에 고려해야 하는 것 중에 하나가 바로 계약방식입니다. 즉, 도급제로 할 것인지 지분제로 할 것인지도 시공자 선정을 준비하면서 조합원의 의견을 수렴하고 이사회와 대의원회의 결의로 계약방식에 대한 결정도 하여야 하는 일입니다.

 

이런 일련의 과정들을 거치고 나면 시공자 선정을 위한 조합원 총회 개최와 관련된  절차가 시작 됩니다.
시공자 선정절차를 진행하면서 조합의 집행부가 아주 중요하게  수행해야 하는 것 중의 하나가 시공자 선정절차를 공정하게 진행하는 것입니다.

 

많은 조합원들의 생각은 각각 다를 수 있습니다 그리고 그런 조합원을 설득하고 지지하게 만드는 역할은 시공자가 하는 일이라 할 것입니다.

 

종종 조합의 집행부가 특정 건설회사와 유착되어 있어 조합원의 의사와 무관하게 이미 시공자가 어느 회사로 결정되었다는 루머로 인해 혼란을 겪는 경우가 비일비재한 것이 현실이기 때문입니다.

 

시공자 선정절차를 완료하면 바로 시공자와 공사도급계약을 체결하게 됩니다. 표준정관에 따르면 시공자와의 계약을 체결하기 전에 조합원 총회의 의결을 거치도록 하는 규정이 있어서 이를 그대로 따를 것인지 아니면 대의원회에 위임 받아 계약을 체결할 것인지도 결정하여야 합니다.

 

만일 대의원회에 위임 받아 계약을 체결하고자 하는 경우에는 조합원 총회안건으로 이를 상정하여 미리 결의를 받아야 하기 때문입니다.

 

시공자 선정절차를 법령이 정하는 대로 충실히 이행하면서 조합원에게 이익이 되는 입찰방법과 계약방식 등을 꼼꼼히 챙기는 것이 중요한 것입니다.