최근 법원경매시장은 부동산경기의 하락으로 인한 동반 하락현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 부동산시장이 상승하는 시기와 하락하는 때의 법원경매시장은 분명한 차이를 보인다.

그 이유는 감정평가 시기와 밀접한 관련이 있다. 물건에 따라 차이가 있지만 통상적으로 감정평가는 최초 경매가 시작되기 전 6개월에서 1년 정도에 진행된다.

시장이 상승하는 시기 즉 주택가격이 오르는 때에는 경매감정가격이 부동산 시세보다 낮은 경우가 많다.

감정시점 이후 가격이 올랐기 때문인데, 이때는 감정가격에 경매를 참여해도 충분히 수익예상이 가능하고, 또 경매입찰이 이뤄지고 기존 거주자를 내보내는 명도가 끝나기까지 대략 3~4개월이 소요되는데 그 기간에도 가격이 오르기 때문에 감정가격보다 높은, 때론 부동산 시세 수준으로도 낙찰을 받으려는 사례가 많아 수요자들이 몰리는 것이다.

반면, 부동산시장이 축소되어 급격히 쪼그라드는 때에는 반대현상이 나타난다. 법원감정가격이 시세보다 높은 가격에 경매가 진행되는 것이다. 가격이 높았던 1년여 전의 감정가격이기 때문에 그 사이 가격이 하락해 실제 부동산시세는 그보다 낮게 거래돼 1, 2회 유찰된 이후에야 입찰자들의 참여가 이뤄지는 것이다.

이 역시 온전히 낙찰자 소유가 되기까지는 3~4개월이 지나고 또 그 기간 동안 가격하락 가능여부를 수익률 분석시 포함해야 하기 때문에 입찰가 경쟁은 낮을 수밖에 없다.

결국 부동산경기가 하락하는 때에는 수익률 계산에 더욱 신중해야 한다. 간과하기 쉬운 부분에서 예상수익률이 저하되는 현상이 나타나기 때문이다.

그 중 하나가 입찰가의 선정이다. 입찰가는 경매에 참여하는 수요자들이 입찰하는 물건의 가치를 판단하여 매수금액을 적어 넣는 것인데, 입찰가 선정도 중요하지만 입찰가를 입력할 때도 신중해야 한다.

자칫 3억원 가량을 입찰가로 생각했는데 30억원을 쓰는 경우가 발생하기도 하고, 3억원이 아닌 숫자표기를 잘못해 3천만원을 쓰는 경우도 있다. 이 중 흔치 않은 일이기는 하지만 만원 대까지 또는 십만원 대까지 입찰가를 써 넣었는데 두명 이상이 동일한 가격에 입찰을 하는 경우가 있다. 그런 일은 실제 일어나기도 한다.

지난 해 12월 28일 인천지방법원에서는 인천시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택의 경매가 진행됐다.

이 물건에 입찰한 경쟁자는 총 7~8명 정도로 다세대 주택에 비해 높은 경쟁률을 보였다. 이날 이곳에 입찰한 최고가는 5천50만원이다. 한데, 최고가 입찰자가 한명이 아닌 두 명으로 두 명 모두 5천50만원을 써내 공동 최고가 낙찰자가 된 것이다.

법원 경매를 하다보면 종종 이런 일이 발생한다. 이 때는 법원에서 두 명만을 대상으로 한 재입찰에 들어가게 된다. 단 조건이 있다. 당초 제시한 최고가 금액보다 높아야 한다는 것이다.

이 경우 5천50만원이 최고가 입찰금액이었기 때문에 이 금액보다 무조건 높게 제시해야 적법한 입찰이 되는 것이다.

구월동 다세대주택의 경우 재입찰 결과 A씨는 5천155만5천원을 제시했고, B씨는 5천180만원을 써내 최종 낙찰자는 B씨가 되었다.

경매법정에는 많은 일들이 일어난다. 특히 입찰가와 관련한 상황은 참관객들을 놀라게 하는 경우가 많다.

감정가는 1억2천만원인데 입찰가는 3억원을 넘게 제시하는 경우가 있으며, 입찰가 경쟁에서 불과 1만원 때로는 1천원 차이로 낙찰이 결정되는 경우도 있다. 또는 2등 입찰가와 1등 입찰가의 차이가 수천만원이나 수억원이 나는 경우도 다반사다.

이 중 가장 드물게 나타나는 현상 중 하나가 바로 두 명 이상이 같은 금액으로 입찰한 경우다. 최근 들어 조금이라도 수익을 높이기 위해 만원 단위 또는 천원 단위까지 써내는 입찰자가 많은 상황에서 위의 물건의 경우에는 십만 단위까지만 제시했고 그 결과 공동 최고가 입찰자가 되어 또 한 번의 입찰가 경쟁을 벌여야 했던 것이다.

만약 입찰자 중 한 명이 5천50만원이 아닌 5천51만원으로 1만원만 더 써냈더라면 130만원의 손실은 일어나지 않았을 것이다.