지난 1월 27일 국토교통부는 ‘아파트를 리모델링할 때 안전에 문제가 없는 범위 내에서 세대 간 내력벽 일부철거를 허용하는 ‘주택법 시행령’개정안을 입법예고 한다’고 밝혔다.
개정 이유로는 ‘거주자들이 선호하는 평면으로 계획할 수 있도록 함으로써 공동주택의 노후화를 억제하고 주거환경 개선을 위한 리모델링을 추진할 수 있는 동기를 부여하기 위한 것’이라고 했다.
입법예고가 보도된 이후 리모델링 조합과 리모델링 관련 전문가들은 늦었지만 이제라도 법제화 되는 것을 반겼으나, 안전 문제로 일반 주민들의 우려의 목소리도 크다. 그렇다면, 국토교통부나 리모델링 전문가들이 안전을 방조한 것일까?
결론을 말하자면 절대 그렇지 않다. 그런데 왜 같은 내용을 다르게 해석할까? 이것은 아파트 리모델링에 대해 올바른 이해가 부족하기 때문이라고 생각한다. 현재 ‘리모델링’이라는 용어는 매우 광범위하게 사용되고 있는데 아파트에 관련되어 사용되는 경우는 크게 두가지로 분류할 수 있다.
첫번째는 아파트의 각 세대를 개별적으로 리모델링하는 경우다. 아파트 단지 주변에는 ‘리모델링 전문’이라는 광고 문구를 붙여 놓은 업체들이 상당수 있다. 세대 내부 인테리어 공사를 하고자 할 때 일반적으로 이런 업체들과 상담하여 공사범위를 정한다.
공사 범위는 마감재 및 창호교체, 욕실 개조, 싱크대 등의 가구들을 변경 또는 신설하는 것이 대부분이다. 이런 공사도 일종의 리모델링이다.
그렇지만 이런 리모델링에서는 내력벽을 훼손해서는 안된다. 내력벽을 훼손하면 안전을 보장받을 수 없다. 또한 동일인이 옆세대를 매입하여 두세대를 통합하여 사용하려고 세대간 내력벽을 철거하여 한세대로 사용하는 것도 불가하다. 이유는 같다. 내력벽을 철거하면 안전을 보장할 수 없기 때문이다.
두번째는 아파트 전세대를 리모델링하는 경우다. 전세대가 같이 못하면 최소한 한개동은 같이 리모델링을 하여야 한다. 주택법에서 정의하고 있는 ‘리모델링’이다. 이런 리모델링을 하려면 조합을 설립하여야 하고 세대주의 80%이상의 동의를 받아 사업계획승인 또는 행위허가를 받은 후 공사를 하여야 한다.
이번 보도자료는 주택법에 의한 리모델링을 하는 경우에 안전에 문제가 없는 범위 내에서 세대간 내력벽 일부 철거를 허용한다는 것이다.
같은 내력벽 철거 문제인데 ‘왜 다르게 해석할까?’하는 의구심이 당장 든다. 해답은 의외로 단순하다.
첫번째 리모델링은 내력벽 철거 후 보강할 수가 없고, 두번째 리모델링은 보강이 가능하기 때문이다. 합리적인 공간구성을 위하여 내력벽을 철거하면 전세대가 같이 구조보강을 하여야 안전성이 확보된다.
따라서 전세대를 보강할 수 없는 세대별 리모델링인 경우에는 내력벽을 철거해서는 안되고, 동을 전체로 리모델링을 하는 경우에는 전세대가 보강이 가능하므로 철거할 수 있다. 주택법에서 정의하고 있는 리모델링에서 내력벽 철거를 허용하는 것은 구조보강을 당연시 했기 때문이다.
리모델링시 내력벽 철거가 필요하면 구조검토를 하여 보강도 하고 내력벽을 추가로 설치하기도 하여 안전성을 확보한다. 2014년 4월 수직증축 리모델링을 허용한 것도 그에 상응하는 구조보강을 전제로 했기 때문에 가능한 것이었다.
리모델링은 내력벽 철거에 따른 보강 뿐 아니라 수직증축에 대한 보강과 지진에 대한 보강도 수반된다. 다시 말하면 리모델링 후에는 리모델링 전보다 더 안전한 아파트가 되는 것이다.
국토교통부 보도자료 발표 이후 논란이 된 것은 개별 리모델링과 주택법에서 규정한 리모델링의 차이를 확실하게 이해하지 못한데서 발생된 것이라고 생각된다.
