Q : 재건축조합입니다. 조합원 중 분양신청을 하지 않은 자들에 대하여 명도소송을 제기하여 승소하려면 먼저 현금청산을 이유로 한 소유권이전등기 소송을 제기하여 제1심에서 승소하고 보상금을 공탁하여야 하나요?

 

 

A : 1. 명도소송의 승소는 공익사업법에 따른 손실보상 완료가 전제돼야
〈도시 및 주거환경정비법〉 제49조제6항 본문에서는 관리처분 인가고시가 있게 되면 구역내의 권리자들은 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 사용·수익권이 없다고 규정하고 있습니다.

 

그리고 단서에서는 “다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있습니다. 단서의 뒷부분은 2009년 5월 27일 신설되어 2009년 11월 28일부터 시행되고 있습니다.

 

2. 재개발-지방토지수용위원회 재결과 공탁
재개발과 도시환경정비사업에서는 분양신청을 하지 않은 사람들은 수용을 당하게 되고 여기에는 〈공익사업법〉이 준용(도정법 제40조)되므로 〈도정법〉 제49조제6항 단서에서 말하는 ‘공익사업법에 따른 손실보상의 완료’란 ‘지방토지수용위원회의 수용재결과 이에 따른 보상금 공탁’을 의미하는 것으로 파악됩니다.

 

3. 재건축-공익사업법이 준용되지 않음
재건축사업에서는 〈공익사업법〉이 준용되지 않으므로 〈도정법〉 제49조제6항 단서가 말하는 ‘공익사업법에 따른 손실보상의 완료’가 있을 수 없습니다. 또한 동 단서에서는 〈도정법〉 제40조도 언급하고 있으나 대통령령에서는 ‘손실보상의 기준 및 절차’를 따로 정하고 있지 않습니다.

 

이와 같은 이유로 〈도정법〉 제49조제6항 단서를 문자 그대로 해석하면 “재건축사업에 관한 한 조합이 분양미신청자를 상대로 명도소송을 하는 경우에는 손실보상을 하지 않아도 승소판결을 얻을 수 있다”는 논리가 가능해집니다.

 

그러나 이는 현저하게 공평에 반하며, 〈도정법〉 제49조제6항 단서의 취지는 “종전자산의 가치를 이행제공하여야 조합원의 사용·수익권을 박탈할 수 있다”인 것으로 해석되므로 조합은 명도소송을 제기하기 전에 미리 소유권확보 절차를 밟아야 할 것으로 생각됩니다.

 

4. 재건축에서의 손실보상의 완료-분양미신청자에 대한 매도청구소송의 제1심 승소 및 감정평가액 공탁
결국 재건축의 경우에도 분양미신청자들에 대한 명도소송에서 승소하려면 종전자산에 대한 가치를 (시가로) 평가하여 지급하는 절차가 먼저 이루어져야 할 것으로 생각됩니다. 즉 재건축 조합은 명도소송 판결 이전에 분양미신청자들에 대하여 현금청산을 원인으로 한 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 제1심에서 승소하고 감정평가금액을 공탁한 뒤 이를 입증하는 자료를 명도소송의 재판부에 제출하여야 할 것입니다.
참고로 최근 대법원(2010. 12. 23. 선고 2010다73215) 판결에서는 “재건축조합은 분양미신청으로 인하여 현금청산대상(도정법 제47조)이 된 사람들에 대하여 소유권이전등기 청구소송을 제기할 수 있는데 이러한 소송은 도정법 제39조를 준용함으로써 가능하며 여기에는 집합건물법 제48조의 최고절차 및 소제기 기간의 적용이 없다”는 취지로 판시하였습니다.
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