지난해 1.13부동산정책에서 시작된 뉴스테이사업을 정비사업에 도입하여 시범사업을 시행했던 정부는 지난해에 이어 금년은 뉴스테이 연계형 정비사업을 확산하기 위한 대대적인 공모절차를 진행했다. 공모결과 전국의 37개 정비사업구역에서 뉴스테이 연계형 정비사업공모에 참여했으며, 이중에서 국토부는 15개 구역을 2월 17일에 최종 선정 발표했다.
그렇다면 뉴스테이 연계형 정비사업이 성공하기 위해서는 어떤 조건들이 있는지 알아볼 필요가 있다. 국토부가 선정한 공모사업들이 순조롭게 진행되어 성공하는 것을 기대해야겠지만 모두 그럴 수 있을지는 좀 더 면밀하게 살펴봐야 한다.
먼저 뉴스테이 연계형 정비사업이 작동하기 위한 기본적인 사업 구조부터 이해할 필요가 있다. 사업구조에 잘 맞는 사업이 성공 가능성이 그만큼 높아질 것이라고 볼 수 있기 때문이다.
뉴스테이 연계형 정비사업에 공모한 사업들은 대체로 사업추진이 더디거나 장기간 중단된 사업들이다. 이런 사업의 공통적인 원인은 조합원의 수익성 악화와 미분양을 이유로 한 시공사의 참여부족이 될 것이다.
이런 문제를 해결하기 위하여 뉴스테이 연계형 정비사업에서는 두 가지 중요한 장치를 두고 있다. 먼저 미분양에 대한 위험을 없애기 위해 사전에 조합원분의 아파트를 제외한 일반분양분 아파트 전량을 뉴스테이 사업자에게 매각하는 것이다. 사업을 시작하기도 전에 모든 일반분양분을 매각하였기 때문에 미분양에 대한 리스크는 전혀 없는 구조가 된다.
그런데 뉴스테이 사업자가 일반분양분 전량을 매입해주기 위해서는 매각하는 일반분양분 아파트를 대략 20%내외로 할인해줘야 가능하게 된다. 이렇게 분양가를 할인해주면서 조합원의 손실을 만회하는 방법이 바로 용적률 등의 인세티브를 지자체에서 제공하는 것이다. 즉, 할인해서 손실 나는 금액만큼을 만회할 수 있도록 인센티브를 제공하는 것이다. 인센티브에는 용적률, 높이, 그리고 기반시설의 양을 조정하는 방법 등이 모두 사용될 수 있다.
이렇게 미분양분이 발생하지 않도록 하면서 할인 매각에 따른 손실을 만회할 수 있도록 한다면 조합원이 뉴스테이로 얻을 수 있는 이익은 없는 듯 하다. 하지만 조합원에게는 지연되거나 중단되었던 사업을 하게 된다는 것이 가장 커다란 이익이 될 것이다. 그리고 뉴스테이 연계형 정비사업을 추진하면 시공사에게 의지하는 것이 없게 됨에 따라 시공사의 공사비가 조정될 수 있는데 이것이 조합원이 금전적으로 얻게 되는 커다란 이익이 된다. 또한 조합원은 일반 재개발사업으로 관리처분을 하게 되면 일반분양가와 조합원 분양가격의 차이가 많이 않은 경우가 일반적인데, 뉴스테이 사업으로 하는 경우에는 조합원의 분양가가 뉴스테이 사업자의 인수가격 수준이 되어 주변시세보다 약20%정도 저렴하게 분양받게 되어 차익이 있을 수 있다.
이런 뉴스테이 연계형 정비사업구조를 정확하게 이해하게 되면 어떤 정비구역이 뉴스테이와 연계 했을 때 성공할 가능성이 높은 것인지 알 수 있게 된다.
우선아파트를 대량으로 구입하여 뉴스테이사업을 할 만한 월세 시장이 형성되어 있는 지역인가 하는 점이다. 뉴스테이 사업자는 8년후의 매각차익보다 8년 동안의 운영수익이 더 중요하다는 것도 간과해서는 안되는 중요한 조건 중에 하나이다.
정비구역은 뉴스테이 사업자에게 약20% 정도를 일반분양가보다 할인해서 매각하고 이 손실을 만회할 수 있도록 인센티브를 받을 수 있어야 하는 것이다. 예를 들면 손실만회를 위해서 50%포인트의 용적률이 필요하다고 가정할 때 용도지역의 제한으로 이를 제공할 수 없거나 또는 건축적인 이유로 제공 받은 용적률을 수용할 수 없을 경우에는 할인해서 매각하는 것을 고스란히 토지등소유자가 부담하게 되어 정상적인 관리처분이 어렵게 되는 것이다.
마지막으로 이런 사업구조를 모두 충족했다 하더라도 근본적으로 조합원의 비례율이 아주 낮은 사업구역의 경우에 이를 해결해 줄 방법이 없다는 것이다. 혹시나 뉴스테이 연계형 사업을 하는 경우에 없는 사업성이 개선될 것으로 막연히 기대하는 것은 금물이라고 보는 것이 합리적이다.
이번 국토부에서 선정한 15개 정비구역들이 위와 같은 사업구조를 모두 충족해서 사업이 신속하고 성공적으로 추진돼 조합원들의 주거환경개선과 국가가 중산층의 주거 안정이라는 정책적 목표가 모두 이루어지길 기원해 본다.
