“서울시와 강북구청에서 용적률 인센티브 등 기초 지원작업 진행중"
최근 뉴스테이 연계형 정비사업이 주목을 받고 있는 가운데 서울시에서도 기업형 임대주택이 적용된 후보 정비구역이 나와 업계의 이목을 끌고 있다. 바로 강북2구역 도시환경정비사업장이다.
그동안 강북2구역은 추진위원회승인을 받은 지 10년이 지나도록 아직 첫 삽도 뜨지 못한 채 사업이 지지부진한 상태다. 이는 부동산 시장 경기 침체로 정비사업도 동반 침체를 겪으면서 시공 파트너 찾기가 어려워지고 서울시의 실태조사에 따른 주민들의 분란이 일어났기 때문이다.
이러한 강북2구역이 서울시의 뉴스테이 연계형 정비사업 제1호 후보구역으로 선정되면서 사업 정상궤도 진입에 대한 기대감이 커지고 있다. 양인모 강북2구역 도시환경정비사업 조합장 직무대행자에게 뉴스테이 연계형 정비사업으로의 사업 전환 장점과 향후 계획 등에 대해 들어봤다.
▲사업을 진행해오면서 어려웠던 점은
가장 어려웠던 점은 시공 파트너 찾기가 어려웠다는 점과 실태조사에 따른 주민분란이다. 우선 강북2구역은 지난 2006년 추진위승인을 받은 후 2009년 조합설립인가를 받기까지 도시환경정비사업이 순조롭게 진행돼왔다. 하지만 부동산 시장 경기 침체로 인해 입찰에 참여하는 건설사가 없어 시공자 선정이 3차례나 유찰됐다. 3차례나 유찰된 이유는 상가비율이 높아 미분양을 우려한 건설사들이 입찰에 적극적으로 나서지 않았기 때문이다. 그 사이에 비대위도 생겨 조합설립인가취소소송도 겪었고 지자체의 실태조사로 주민분란이 지속됐다. 당시 실태조사 결과는 비례율 103%를 넘기면서 비교적 양호한 사업성 분석 결과가 나왔다.
▲뉴스테이 연계형 정비사업으로의 전환 계기는
=시공 파트너를 빠르게 선정할 수 있다는 기대감에서 비롯됐다. 뉴스테이 연계형 정비사업 구조의 특성은 건설사들이 가장 우려하고 있는 미분양 리스크를 해소했다는 점이다. 뉴스테이 연계형 정비사업은 재개발·재건축·도시환경정비사업 등을 통해 분양하게 되는 일반분양분을 민간 임대사업자가 할인된 가격으로 전부 매입해 임대주택으로 공급하는 국가 정책 사업이다. 이를 민간사업자가 8년 동안 임대주택으로 활용한 후 일반분양분으로 매각할 수 있는 구조다. 이를 통해 조합으로서는 부동산 시장 경기 침체로 선정하기 어려웠던 시공자를 선정하면서 원활한 사업 진행을 도모할 수 있다. 또 뉴스테이 연계형 정비사업으로 사업이 전환되면 법적상한까지 용적률을 끌어올릴 수 있기 때문에 조합으로서는 사업성을 보전 받을 수 있다.
▲사업 전환에 대한 조합원들의 반응은
정체돼있던 강북2구역 도시환경정비사업에 새로운 활로가 모색되면서 조합원들의 관심도 높아지고 있다. 이 가운데 일부 조합원은 아직 뉴스테이 연계형 정비사업에 대한 이해 부족으로 사업을 전환할 경우 조합이 손해라는 의견도 내놓고 있다. 하지만 오는 4월 임시총회를 개최해 뉴스테이 연계형 정비사업에 대한 상세한 설명과 사업 전환에 대한 안건 상정을 결의 받을 계획이다. 이로써 조합원 모두의 이익을 최우선하는 사업이 되도록 노력할 것이다.
▲향후 서울시 지원 방향은
현재 서울시에서는 강북2구역이 단독으로 뉴스테이 연계형 정비사업 후보 구역으로 선정되다보니 시범사업으로 진행될 가능성이 높아졌다. 따라서 서울시는 향후 뉴스테이 연계형 정비사업으로 전환을 시도하려는 타 사업장에 강북2구역의 지원책이 기준이 될 것으로 판단하면서 조심스럽게 지원책을 마련 중에 있다. 이러한 가운데 현재 서울시와 강북구청에서는 용적률 인센티브에 대한 시뮬레이션 작업과 설계 등 기초 지원 작업을 진행중에 있다.
▲사업성 향상 부분에 대한 전망은
사업성은 향상할 것으로 분석되고 있다. 특히 현재 조합을 방문하는 신탁회사들의 의견에 따르면 상가 또한 임대사업자에게 일정부분 매각이 가능하므로 상가 미분양까지 해소할 수 있는 효과를 볼 수 있을 것으로 판단하고 있다. 아울러 일반분양분을 기업형 임대주택 인수자에게 전부 매각하게되면서 분양을 위한 모델하우스 건립비용 등이 절감되기 때문이다. 또 사업을 진행하기 위한 조합 운영비 등 금융비용을 시공자로부터 대여하지 않게 되면서 공사비가 15~20%p 줄어들 것으로 전망하고 있다. 이는 향후 조합원에게 분담금 절감으로 이어질 것이다.
▲조합원에게 하고 싶은 말은
서울시와 강북구청에서는 국토교통부의 강북2구역 뉴스테이 연계형 정비사업 후보구역 선정과 관련해 성공적인 사업이 이뤄지길 바라고 있다. 뿐만 아니라 향후 기업형 임대주택 인수자에 관심을 보이고 있는 여러 신탁사들이 조합사무실을 방문하고 있는 상황이다. 이러한 좋은 분위기를 이어 나가 사업이 신속하게 진행될 수 있도록 만들어야 하는 게 조합이 할 일이다. 아울러 뉴스테이 연계형 정비사업 공모에 강북2구역이 후보구역으로 선정될 수 있도록 중추적인 역할을 해왔던 황은선 총무이사가 4월8일 임시총회에서 조합장직에 출마할 예정이다. 좋은 결실을 맺을 수 있도록 조합원 여러분의 많은 성원 부탁드린다.
