최근 재개발·재건축 주택정비사업의 시공자 선정방법을 개선해야 한다는 지적이 많다.
현행 도시정비법 제11조 제1항은 시공자 선정방법을 국토교통부 장관이 정한 경쟁입찰방법으로 총회에서 선정하도록 규정하고 있다. 즉 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰 등 세 가지 방법 중 택하여 입찰을 진행하고, 미응찰 등의 사유로 3회 이상 입찰이 무효가 되는 경우 총회의 의결을 거쳐 수의계약이 가능케 규정하고 있는 것이다.
하지만 현장설명회 등을 포함하여, 이사회, 대의원회 소집과 의결을 거쳐 한 번의 총회를 소집하여 입찰을 진행하기까지 최소 4개월 정도의 시간이 소요된다는 점을 고려할 때 3회 유찰 후 수의계약으로 전환하여 시공자를 선정하기까지 1년이 훌쩍 넘는 시간을 허송세월로 보낼 수 있다.
도시정비사업에서 사업기간의 지연은 비용발생을 수반하는 경우가 많고 그에 따른 추가부담은 조합원에게 고스란히 전가된다. 또한 주민들의 내 집 마련의 꿈은 멀어지고 혼란만 가중된다.
따라서 일반경쟁입찰방식에서 만큼은 수의계약의 선택 폭을 넓혀 주어야 한다. 일반경쟁입찰은 입찰 참여업체를 특정하지도 제한하지도 않고 진행하므로 누구나 참여가 가능하다. 2개 이상의 입찰 참여자만 있으면 입찰이 성립되고 참여자 중에서 총회의결을 거쳐 선정하는 무한경쟁방식이다.
이런 일반경쟁입찰이 유찰된다는 것은 사업성 결여나 조합의 내부 문제 등으로 시공자들의 관심을 받지 못하는 열악한 사업장이라는 것을 의미한다. 이런 사업구역은 법에서 규정한 대로 입찰을 진행하는 것 자체가 무의미하다. 시공자의 관심에서 멀어져 세 차례의 입찰이 무산되고 다시 수의계약으로 전환하여 입찰을 진행하는 경우가 다반사기 때문이다. 기간만 늘고 비용만 증가한 셈이 되는 것이다.
실제로 철산주공 10·11단지의 경우 총 4번의 유찰과 사업방식의 변경까지를 포함하여 총 1년 7개월 만에 시공자를 선정했다. 광명2R구역은 3번의 유찰, 공사비 상승과 함께 1년 반이라는 홍역을 치르고서야 시공자를 선정했다. 이밖에도 이문3구역은 1년 3개월에 시공사를 만났고, 노량진2구역은 1년 2개월을 허비하고서야 수의계약이 가능한 상태가 됐다.
이러한 양상은 청주 율량사천, 대구 청수주택 등 전국 조합에서 반복되고 있다. 조합에서는 유찰될 것을 알면서도 법이 정한 절차 지키기 위해 무의미한 과정을 밟게 되고 사업은 지연되며 사업비는 증가하게 되는 구조가 되풀이되고 있다.
3회 유찰과 그 이후 시공자 선정은 또 다른 문제도 야기한다.
먼저 사업방식의 변경을 가져올 수 있다. 조합에서는 자신에 유리한 사업방식을 정하고 사업을 추진한다. 하지만 거듭되는 유찰은 조합으로 하여금 자신에 불리한 사업방식의 선택을 강요한다. 예를 들어 ‘확정지분제’에서 ‘변동지분제’로 또는 ‘지분제’에서 ‘도급제’로. 수의계약예정 시공자와의 협상은 일방적으로 끌려 다니기 마련이다.
두 번째로 공사비의 상승이다. 조합은 유찰로 인해 시행자로서의 지위를 점차 잃어가고 울며 겨자 먹기 식으로 수의계약 입찰과 총회의결을 거쳐 선정한 시공자의 무리한 요구까지 들어줘야 하는 경우가 많다. 다시 말해 “시공자=슈퍼 을”의 횡포에 속수무책으로 내몰리게 되는 것이다.
이런 상황에서 작년 말 김상태 의원이 입법 발의한 ‘도시및주거환경정비법’ 개정(안)이 새삼 주목을 받는다. 이 개정안은 법 제11조제1항 ‘경쟁입찰’에 ‘수의계약’이라는 문구를 추가했다. 즉 1차 입찰에서도 경쟁입찰뿐 아니라 수의계약도 할 수 있게 열어둠으로써 시공자 선정과정에서 발생하는 불필요한 사업지연과 비용발생을 줄이고 원활한 사업추진을 도모코자 한 것이다.
제도를 만들고 바꾸는데 많은 조사와 연구가 필요한 것은 두말할 필요가 없다. 그 파급효과가 엄청나기 때문이다. 하지만 구더기 무서워 장을 못 담을 수는 없다.
하루 빨리 일반경쟁입찰로 시공자를 뽑을 때 수의계약이 가능토록 개선해야 할 것이다.
