강남재건축 4,200만원 분양가 성공시, 반포재건축 분양가는 더 오를듯
통합 때 논의됐던 반포에쉐르1,2차아파트는 통합 포함 안돼 아쉬움

서울의 강남지역 재건축아파트를 중심으로 매매가격이 다시 상승하고 있다. 정부의 가계부채종합관리방안과 미국 금리인상의 영향으로 지난해 11월부터 국내에 불어닥친 부동산한파가 3월 중순부터 시작된 훈풍에 어느 덧 매매가가 상승 전환되고 있는 것이다.

이에 대해 관련 전문가들은 미국의 금리인상이 국내에 큰 영향을 미칠 것으로 예상했지만 3개월여가 지난 지금까지 국내 금리에 영향을 주지 않고 있고 또, 앞으로도 금리인상 우려가 낮은 상황이어서 수요자들이 저금리라는 지렛대를 활용해 부동산투자에 나서고 있기 때문으로 풀이했다.

이런 효과는 강남지역 재건축아파트를 먼저 꿈틀거리게 했다. 지난 2월 말부터 개포주공1,2,3,4,시영 등 재건축아파트의 가격이 먼저 오르기 시작한 것이다.

이런 현상은 전통적으로 재건축아파트가 오르기 시작하면서 주변 아파트로 번지기 때문이기도 하지만, 최근 추세가 분양이 임박한 곳의 아파트의 가격이 오르기 때문이기도 하다.

여기에 개포지역 재건축아파트의 일반분양가가 4천200만원대가 될 것이라는 기대가 나오면서 재건축의 인기는 한층 높아지고 있다.

반면 분양이 임박한 재건축아파트는 가격이 크게 올라 수요자나 투자자에게 다소 부담이 되는 면도 있다. 또 추가 상승의 여지는 그에 맞는 이슈가 있어야 하는데 개포주공아파트의 경우 이미 이슈가 반영된 가격으로 올라있어 과거의 고점을 찍지는 못했지만 더 오르는데는 다소 부담이라는 의견도 제기되고 있다.

반면, 아직 조합설립인가 이후단계의 재건축아파트들은 향후 사업이 추진됨에 따라 가격이 오를 수 있는 재료가 되고 또, 서울 서초구 반포동 일대의 대규모단지의 경우 한강변 조망이라는 프리미엄까지 기대할 수 있어 수요자들의 관심이 모아지고 있다.

이런 관점에서 지켜봐야 할 곳이 신반포3차와 23차, 반포경남 재건축아파트다.

▲ 최고 학군과 주거입지 갖춘 떠오르는 중심지

통합재건축으로 사업성이 크게 향상된 신반포3차, 23차, 반포경남재건축아파트(이하, 반포통합재건축)는 신반포로 19길 10(반포동1-1) 일대에 위치하며 이곳은 도보 5분거리 이내에 지하철 9호선 신반포역과 3,7,9호선 트리플역세권인 고속버스터미널역을 편리하게 이용할 수 있다. 또한 강남과 강북을 이어주는 반포대교, 올림픽대로, 강변북로, 경부고속도록 반포IC를 바로 이용이 가능한 교통의 요지에 이곳 반포통합재건축은 입지해 있다.

이곳은 또 교육의 새로운 중심지로 떠오르는 곳이기도 하다. 외국인 학교인 ‘덜위치칼리지서울’이 인근에 자리하고 있고, 사립 계성초, 반포초, 잠원초, 반포중, 신반포중, 세화여중, 세화여고 등 8학군의 중심에 이곳 반포통합재건축이 있다.

또, 편의시설로는 고속버스터미널, 신세계백화점, JW메리어트호텔이 있는 센트럴시티, 서울성모병원, 뉴코아백화점, 한강시민공원, 서래섬, 반포종합운동장 등 다양한 생활편의시설이 인접해 있다.

▲ 3천여세대 대단지로 탈바꿈하는 ‘반포통합재건축’

서울시 서초구 반포동에 위치한 신반포3차 등 반포통합재건축은 지난해 10월 통합재건축으로 조합설립변경인가를 받았다. 이곳은 당초 신반포3차만이 조합설립인가를 얻은 상태고, 23차나 반포경남은 2012년과 2011년에 각각 추진위원회를 구성했지만 조합인가를 얻지 못한 상태에서 이번 재건축통합으로 세 곳 모두 조합설립인가 단계로 오른 것이다.

반포통합재건축은 이번 통합재건축으로 이 세곳은 하나의 아파트단지로 구성돼 지하3층~지상 45층 20개동, 총 3천여세대의 매머드급 아파트단지로 탈바꿈될 예정이다.

신반포3차재건축조합 관계자는 “통합재건축이 완료된 후 현재 정비구역 변경절차를 추진 중에 있다”며 “구역변경이 마무리되면 건축심의, 사업시행인가 절차를 추진할 예정이다”고 말했다.

▲ 반포통합재건축, 지난해 11월 이후 보합세지만 가격 상승가능 높아

지난 한 해 동안 서울 수도권을 중심으로 아파트가격은 큰 움직임을 보였지만 11월이 들어서면서 집값은 보합세로 전환됐다.

이곳 반포통합재건축아파트 또한 지난해 11월까지 꾸준한 가격 오름세를 보이다가 그 이후 가격변화는 없는 상태다. 다만, 최근 강남권 재건축아파트의 오름세가 짙어지면서 차츰 거래가 늘 것으로 중개업계에서는 전망하고 있다.

이곳 인근 삼성부동산관계자는 “통합이후 수요자들이 관심을 보였지만 정부정책이 달라지면서 한동안 뜸했던 것도 사실이다”면서도 “최근 강남 재건축아파트가 다시 상승하고 있고 분양가가 4천만원을 넘긴다는 소문이 나면서 반포동 재건축에도 투자문의가 늘고 있는 상황이다”고 전했다.

실제 KB국민은행의 부동산시세(4월 1일자)를 보면 신반포3차 전용면적 99㎡의 경우 13억500만원(로얄층 시세)을 나타내고 있다. 이 시세는 지난해 10월 12억8천만원에서 11월 2천500만원이 오른 후 5개월 째 보합세인 셈이다. 보합세는 전용 99㎡ 뿐 아니라, 108㎡(14억2천만원), 120㎡(15억2천500만원), 132㎡(17억4천만원), 150㎡(18억7천500만원) 모두 같은 현상을 보였다.

신반포23차의 경우 전용 57㎡ 단일면적으로 이뤄졌으며, 나홀로 아파트로서 시세는 7억4천500만원이다. 신반포23차는 지난해 9월 6억8천500만원에서 한 달새 6천만원이 크게 오른 후 보합세인 셈이다.

반포경남의 전용 73㎡의 현재가는 9억4천500만원이며, 97㎡는 12억5천500만원, 131㎡는 15억7천500만원, 154㎡는 18억4천500만원이다. 반포경남 또한 지난해 11월 이후 보합세지만 향후 재건축사업 절차에 따라 상승이 예상된다.

특이할 점은 이들 반포재건축아파트는 강남 개포동 재건축과 달리 꾸준히 가격이 오르고 있다는 점이다. 반포통합재건축아파트의 현 시세는 최고점을 나타내고 있다. 반면 개포1단지의 경우 현재가가 11억500만원으로 최고가를 기록한 지난 2009년 8월 13억5천500만원과는 약 1억5천만원의 차를 보이고 있으며 이는 최고가 대비 18% 정도 낮은 가격이다.

이런 현상으로 개포주공아파트가 저평가돼 있다는 판단도 할 수 있지만 부동산은 상승재료에 따라 가격이 달라진다는 점을 놓고 볼 때, 반포재건축이 더 많은 인기 몰이가 가능하다는 점을 알 수 있다.

우선 개포주공1,2,3,4,시영아파트의 경우 분양이 임박한 곳으로 추가 상승할 수 있는 재료는 대부분 소진했다고 볼 수 있다. 현재 시장에서 논의되고 있는 분양가는 4천200만원으로 강남지역 최고가 분양이라는 기록을 세울 것인지에 관심이 모아지고 있지만 사실상 4천200만원이라는 분양가가 개포재건축에서 인정될지는 좀 더 지켜봐야할 사항이다.

강남 일대를 주 무대로 부동산 투자를 하는 투자자 L씨에 따르면 2015년 상반기까지는 개포주공이 저평가됐다는 느낌이 많았지만 지금의 가격은 많이 오른 상태로 추가 매수는 자제하는 편이 좋다는 것이다.

개포주공재건축아파트가 일반분양을 한후 시장의 추이를 봐야 알겠지만 현재로서는 4천200만원의 분양가 책정은 다소 부담이라는 얘기다. 하지만 주의 깊게 지켜봐야 할 점은 개포주공의 최고분양가가 성공을 거둔다면 이보다 지리적 입지가 좋은 반포동 일대 재건축은 더 높은 분양가 책정도 가능하다는 점이다.

2014년경 대림아크로리버파크의 일부 한강조망이 가능한 세대의 경우 3.3㎡당 5천만원을 웃도는 분양가로 내놨는데도 완판기록을 달성한 것과 아울러, 신반포자이아파트의 3.3㎡ 평균  분양가가 4천300만원을 넘긴 최고가(평균)분양인데도 불구하고 모두 소진되고 추가 프리미엄까지 기대되는 상황이라는 점을 놓고 볼 때, 추가 상승재료가 남은 신반포3차 등의 반포통합재건축는 기대해 볼 만한 사항이다.

▲ 반포우정에쉐르1,2차아파트 통합재건축에 포함 안돼 아쉬움

3천세대의 매머드급 재건축의 추진에서 아쉬운 점은 반포우정에쉐르1차 19세대와 2차 18세대가 포함되지 못했다는 점이다. 이 두 곳의 아파트는 2004년에 준공된 곳으로 법적으로 재건축을 추진할 수 있는 연한이 되지 않아 이번 통합재건축에 포함되지 못했다. 이곳은 신반포로 대로변에 접해있어 통합시 도로사선제한 등의 제약을 덜 받을 수 있어 지금보다는 좋은 사업성이 예상된 바 있다.