Q : 분양신청을 하였으나 관리처분계획 인가 후에 맘이 바뀌어 분양신청을 포기하고 싶습니다. 조합정관을 보니 “관리처분계획 인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결하지 않으면 현금청산된다”고 규정되어 있고 현재 60일이 지났습니다. 그렇다면 저는 현금청산 대상자가 되는 것이 아닌가요?

 

 

A : 이 문제는 현재 이렇다 할 정설이나 판례가 없는 사항으로 앞으로도 부동산시장 침체가 계속된다면 많은 논란이 될 부분입니다. 아래의 내용은 법률가로서 필자 개인의 의견입니다.

 

1. 표준정관 제44조제5항
재개발과 재건축 각 표준정관 제44조제5항에서는 “조합원은 관리처분계획인가 후 ○일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다”고 규정하고 있고, 제4항에서는 현금청산할 것을 규정하고 있습니다. 그에 따라 상당수의 조합이 분양계약체결기간을 관리처분계획 인가후 60일로 정하고 있습니다.

 

2. 위 표준정관의 규정취지와 상황의 역전
위 표준정관의 조항은 분양신청을 하지 않거나 분양계약체결을 하지 않아 사업진행에 차질을 주는 조합원에게 불이익을 주기 위해서 마련된 것으로 그 불이익의 한 방법으로 “분양자격을 박탈하고 현금청산하며 이를 일반분양분으로 돌려 조합이 그 수익을 가져 가겠다”는 것을 택한 것으로 보입니다.

 

그러나 상황이 바뀌어 부동산가격 침체기에 들어서자 이것이 오히려 조합의 발목을 잡게 되었습니다. 조합설립에 찬성했던 대다수의 조합원들이 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 하였다가 관리처분계획인가후 포기하는 자가 속출한 것입니다.

 

3. 조항의 평등한 해석
비록 위 정관의 규정취지가 사업에 협조하지 않는 조합원에게 불이익을 주기 위한 것이었다고 하더라도 법규정은 평등하게 적용되고 해석되어야 합니다. 따라서 위 정관에서 정한 60일이 지난 경우에는 분양계약을 체결하지 않은 자들은 현금청산대상이 된다고 할 것입니다.

 

그런데 대다수의 조합이 관리처분계획 인가 후 60일이 지나도록 동·호수 추첨을 하지 않은 상태라서 분양계약체결을 하지 않는 경우가 많으므로 구역 내의 모든 조합원이 잠재적인 현금청산자가 된다는 문제점도 발생합니다.

 

4. 재건축조합의 경우에는 현금청산 소송 가능
조합에서 임의로 현금청산을 해주지 않을 때 ‘재건축’ 조합의 경우에는 조합원이 먼저 조합을 상대로 현금청산 소송을 할 수 있을 것입니다. 그러나 ‘재개발’ 조합의 경우 현금청산은 수용의 방법을 택하고 있으므로 조합에 수용재결신청을 할 것을 청구(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조)하고 그에 응하지 않을 경우에는 이자가 가산되는 불이익을 고지하거나 수용재결신청을 하지 않는 부작위에 대한 위법확인소송을 제기할 수밖에 없습니다.

 

만일 명도소송을 당하였다면 “나는 현금청산자인데 아직 보상이 완료되지 않아서 도정법 제49조제6항 단서에 따라 명도를 할 수 없다”는 항변을 하여 조합측에 현금청산해줄 것을 간접적으로 압박하는 방법도 있을 것입니다.

 

5. 조합측의 대응 방안
어느 조합은 정관 제44조제5항에서 “관리처분계획에서 정한 분양계약 체결기간 내에 분양계약체결을 하지 않는 자는 현금청산 된다”고 규정하고 있는데 막상 관리처분계획을 찾아보면 분양계약체결기간을 전혀 정하고 있지 않은 경우가 많습니다. 이런 경우에는 조합원들의 위와 같은 현금청산 요구를 피해갈 수 있을 것으로 생각됩니다.

 

근본적인 해결을 위해서는 정관 제44조제5항을 “조합원은 조합에서 별도로 통보하는 기간내에 분양계약을 체결하여야 한다(이를 이행하지 않는 자는 현금청산한다)”는 식으로 변경할 것이 요구됩니다. 괄호 부분은 조합사정에 따라 선택여부를 결정하면 될 것입니다.
 〈문의 02-3487-1887〉