“사전·사후 서비스로 선호도 1위 달성
조합원 부담 최소화 방안 적극 강구”

재개발·재건축 등 정비사업에서 관리처분계획은 가장 중요하면서도 민감한 절차라는 점은 누구도 부인할 수 없는 사실이다.

특히 감정평가는 관리처분계획을 수립하는데 있어 핵심적인 업무다. 얼마나 공정한 평가를 하느냐에 따라 결과가 크게 달라지기 때문이다. 이 과정에서 자칫 실수라도 범하게 된다면 사업은 걷잡을 수 없이 추락한다.

따라서 사업의 성패가 결정되는 중대한 단계인 만큼 감정평가의 중요성은 아무리 강조해도 결코 과하지 않다. 이런 이유로 31년의 역사와 전통을 자랑하는 대한감정평가법인은 조합들이 관리처분 단계에 진입하게 되면 그 전보다 훨씬 더 집중적인 관리에 들어간다. 평가업무는 기본이고 조합원들의 이해를 돕기 위한 자문 등 사전·사후 관리서비스를 제공하고 있다.

이러한 토탈서비스가 가능한 이유는 바로 대형법인인데다 재개발·재건축에 특화된 시스템과 전문인력을 보유하고 있기 때문이다. 그래서일까. 대한감정평가법인은 설립 이후 선호도 1위, 만족도 1위, 공신력 1위를 달리고 있다. 조중기 대표이사를 만나 그 노하우를 들어봤다.

▲먼저‘대한감정평가법인’에 대해 소개를 부탁드립니다
=저희 대한감정평가법인은 1985년 5월 창사 이래 꾸준한 성장세를 지속해 오면서 현재는 감정평가업계를 대표하는 신뢰도 1위의 기업으로 발전했습니다. 그동안 저희 법인은 객관적인 평가를 통해 고객들이 합리적인 의사결정을 내릴 수 있도록 신속·정확·공정한 감정평가를 최고의 경영목표로 삼아 왔습니다.

또 법인의 대형화를 통해 명실상부한 초우량 감정평가법인으로 거듭났습니다. 임·직원은 총 372명(감정평가사 184명, 수습평가사 6명, 상근직원 182명)으로 구성돼 있으며 전국 11개의 본·지사망을 구축하고 있습니다.

특히 국토해양부가 지정한 우수감정평가법인으로서 31년의 오랜 전통을 자랑하고 있습니다. 또 중앙정부부처, 지방자치단체, 기관 등과의 협약을 체결했고 설립 이후 국세청 시가불인정기관지정 사례가 전무한 업계 1위의 공신력을 갖춘 법인입니다.

뿐만 아니라 영국 감정평가사인 RICS, 미국 최상위 선임평가사인 MAI, 미국 상업용부동산 투자분석사인 CCIM 등의 우수한 전문인력을 확보하고 있으며, 중앙토지수용위원회 및 각 지방자치단체 보상심의 위원을 보유하고 있습니다. 이를 바탕으로 조합원님들의 정비사업 이해 제고를 위해 다양한 대외활동을 전개하고 있는 재개발·재건축 전문평가법인입니다. 

▲‘대한감정평가법인’은 재개발·재건축 등 정비사업 수주실적이 상당한 것으로 알고 있는데요. 그 비결은 뭔가요
=저희 법인은 종전자산평가를 할 때 이주비 및 일반분양가를 고려해 조합의 이익을 극대화할 수 있는 가격 수준을 제시하고 있습니다. 뿐만 아니라 법인세와 재건축부담금부과 예정액을 최소화할 수 있는 방안 등을 제시하고 있습니다.

또 관리처분을 위한 공람·공고 기간 동안에는 조합원들의 문의사항에 대해 성실하게 답변하고, 기타 감정평가와 관련된 제반사항에 대해서도 무료로 자문하는 등의 각종 서비스를 제공하고 있습니다. 관리처분 이후에도 조합과의 지속적인 네트워크를 유지해 사후관리 서비스를 제공하면서 감정평가업계 선호도 1위의 감정평가법인으로 성장할 수 있었습니다.

▲갖가지 사안으로 인해 난항을 겪고 있는 현장들에 대해 해결사 역할도 수행한 것으로 알고 있습니다
=저희 법인은 지금까지 재개발·재건축 구역에서 특화된 전문성을 바탕으로 최적의 서비스를 제공해 왔습니다. 그중에서도 서울 송파구 모 재건축조합의 경우 시공자와 조합간의 일반분양 상가 및 아파트 가격분쟁에 관해 객관적인 시장자료를 통한 합리적인 분양가 수준으로 평가해 양자간의 분쟁을 조정함으로써 성공적으로 분양을 완료할 수 있었습니다.

서대문구 모 조합의 경우에도 관리처분을 위한 공람기간 중 조합원의 의견에 적극적으로 대처해 조합원의 감정평가에 대한 이해를 도모하고 민원 발생을 최소화했습니다. 동작구 모 조합에서는 주민설명회에 외부 전문기관으로 참여해 사업의 이해도를 제고하고 자체 추정분담금 프로그램을 통한 신뢰성 높은 분담금을 산정해 줌으로써 장기간 정체돼 있던 조합설립 동의를 단기간에 완료할 수 있었습니다. 

▲재개발·재건축 등 정비사업에 있어 감정평가업자의 역할과 기능에 대해 설명해 주십시오
=정비사업에서의 감정평가는 조합원 전체의 이익을 높이고 조합원간 공정한 자기 몫을 정하는 작업입니다. 그만큼 조합원간 공정한 분담과 이익 배분이 가장 중요합니다. 이때 공정한 감정평가를 통해 조합원간 불필요한 갈등을 줄여줌으로써 정비사업이 원활하게 진행될 수 있도록 기여하는 것이 바로 감정평가업자의 역할입니다.

나아가 사업 전반에 대해 자문을 하면서 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 도움을 주는 한편 조합원들의 부담이 최소화될 수 있도록 각종 세금과 부담금의 절감방안도 제시해야 한다고 생각합니다.

▲현행 법규정상 감정평가업자를 선정하는 방법에 있어 어떤 문제점이 발생하고 있나요
=도시 및 주거환경정비법 제48조제5항제1호에서는 관리처분계획을 수립할 때 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액의 산술평균치로 하도록 정하고 있습니다. 이때 재개발사업과 도시환경정비사업의 경우 시장·군수가 2인 이상의 감정평가업자를 선정하도록 규정하고 있고, 재건축사업과 가로주택정비사업은 시장·군수가 1개사를 선정하고 나머지 1개사는 조합이 선정하도록 하고 있습니다.

하지만 정비사업에 있어 감정평가는 고도의 전문성과 노하우를 필요로 합니다. 현행 선정방법으로는 충분한 경험과 노하우가 없거나 전문성이 검증되지 않은 감정평가사가 평가업무를 담당하게 될 우려가 있습니다. 이는 곧 감정평가 부실의 원인이 되고 조합원간 갈등을 촉발시켜 사업진행을 방해하는 요소로 작용할 수 있습니다. 뿐만 아니라 조합이 감정평가업자로부터 받을 수 있는 다양한 서비스로부터 배제될 수 있는 문제점이 내포돼 있습니다.

▲그렇다면 감정평가업자를 합리적으로 선정하기 위해서는 현행 시스템이 어떻게 개선돼야 한다고 생각하시나요
=조합의 입장에서는 정당한 비용을 지불하면서도 제대로 된 서비스를 받을 수 없다면 상당히 억울한 일이 아닐 수 없습니다. 따라서 재개발사업의 경우에도 최소한 재건축과 같이 1개 업체는 조합이 직접 선정하도록 현재의 시스템을 개선하는 것이 바람직하다고 생각합니다.

또 시장·군수가 선정할 때에도 충분한 경험과 노하우가 축적된 평가업자가 우선적으로 선정되도록 하고, 선정기준 역시 법인별로 보유한 감정평가사의 수 등의 규모 등을 적절하게 반영시킴으로써 원활한 평가업무가 진행될 수 있도록 보완해야 한다고 봅니다.

▲일선 추진위·조합들이 감정평가법인을 선정하는데 있어 중시해야 할 사안은 무엇인가요
=재개발·재건축은 복잡하고 다양한 이해관계가 얽혀있습니다. 따라서 담당 감정평가사의 전문성이 우선시 돼야 하고 사전·사후 서비스의 질 등이 고려돼야 합니다. 이를 판단할 수 있는 가장 좋은 지표는 바로 기존에 관리처분을 수행했던 조합들의 만족도입니다. 참고로 저희 대한감정평가법인은 정비사업 조합을 대상으로 실시한 설문조사에서 만족도 1위의 감정평가업자로 선정된 바 있습니다.

▲올바른 정비사업 문화가 정착될 수 있도록 앞으로 어떤 역할을 수행할 계획인가요
=그동안 그래왔던 것처럼 저희 대한감정평가법인은 시장을 선도하고 시장의 신뢰 속에 고객의 만족을 최우선으로 하는 감정평가법인으로서의 역량을 지속적으로 유지, 발전시켜 나가고자 합니다. 특히 저희 법인은 정비사업 분야의 풍부한 경험과 노하우를 살려 추진위·조합들이 원활하게 사업을 진행할 수 있도록 도시재생공공사업본부를 설치, 운영하고 있습니다.

이처럼 저희의 도움이 필요한 추진위나 조합이 있다면 어디든 달려가 성실하게 자문을 해드리기 위해 항상 준비하고 있습니다. 나아가 1기 신도시 등에서 주요 관심사로 떠오르고 있는 아파트 리모델링사업으로 업무범위를 확대해 재개발·재건축 분야에서 축적한 전문성을 토대로 조합원간 합리적인 수익·비용 배분이 이뤄지도록 노력하고, 조합원의 부담을 최소화할 수 있도록 연구해나갈 방침입니다.