서울시 관악구 사는 자녀 둘을 둔 김충범(49세)씨는 지금 살고 있는 주택이 네 가족 살기에는 좁고 또 집주인이 전세보증금을 올려 계약하겠다는 말 때문에 고민이 많아졌다. 김 씨는 이참에 내 집을 마련해야겠다고 생각하던 차에 평소 관심에 두었던 부동산경매에 뛰어들게 됐다. 마땅한 물건을 찾던 중 봉천동에 있는 한 아파트에 눈이 쏠렸는데, 권리분석 상에 문제는 없었지만 지난 몇 년간 연체된 아파트 관리비가 500여만원에 달했다.
신한은행이 선순위 근저당권자로 말소기준권리에 앞선 권리가 없어 책임져야 하는 권리 부담이 없어 좋기는 했는데, 관리비 연체료가 커 다소 부담이 돼 고민에 빠졌다. 최근 주택의 법원 부동산경매의 입찰자수가 크게 늘어 그에 따른 경쟁률이 높게 상승했다.
이는 경매 진행 물건이 과거에 비해 적어졌기 때문인데, 저금리 여파로 인해 금리에 부담이 낮아져 매월 납부해야 하는 이자에 대한 부담이 감소했고, 그 결과 부실채권으로 인한 경매법원 유입이 적어진 것이다.
이와는 달리 기존 경매투자자의 수요는 줄지 않고 또 신규로 유입되는 내집 마련 수요와 투자자들로 인해 경매법정은 매일 인산인해의 풍경이다. 주택 경매의 경쟁률이 올라가는 것은 부동산 상품 중 환금성이 좋은데 그 이유가 있으며, 무엇보다 전세보증금의 상승으로 전세입자의 세 부담이 늘고 있어 이 기회에서 전세가격 수준에서 내 집 마련을 하려는 수요가 크게 증가했다.
주택 경매 중 가장 많은 수요를 차지하는 곳은 아파트다. 주택 중에서도 아파트의 환금성이 가장 높으며, 또 무엇보다 아파트 선호현상은 여전히 높기 때문이다.
하지만 아파트를 경매에서 낙찰 받으려면 타 주택경매와 달리 고려해야 할 부분이 하나 더 있다. 바로 ‘아파트 관리비’다. 관리비는 세대 면적과 지역에 따라 달리 책정되지만 대게 하절기에는 매월 15만~25만원 안팎, 동절기에는 30만~40만원 정도의 관리비가 부과된다.
아파트 경매가 진행되기까지는 감정평가 등 각종 법원의 절차를 거쳐 빠르면 6개월 내, 늦으면 1년여 정도가 소요되는데 이때까지의 미납된 관리비는 대략 200만~400만원 정도 된다. 수억원을 넘기는 아파트 한 채를 낙찰 받는데 관리비 몇 백만원이 무슨 대수이겠냐고 할 수 있지만 아파트를 낙찰 받고도 부담해야 할 것들, 예를 들면 법무사 수수료나 취득세, 등록세, 그리고 기존 거주자의 명도문제 등을 해결하기 위해서는 적지 않은 금액이 소요되기 때문에 쓰지도 않은 관리비를 추가로 부담해야 한다는 것은 여간 부담이 아닐 수 없다.
아파트 관리비를 내지 않을 경우 해당 아파트 관리사무소에서 전기나 수도 또는 난방 등의 문제를 해결해 주지 않기 때문에 입주 시 또는 매매나 전월세를 놓을 경우라도 반드시 먼저 해결해야 하는 사항이다.
일반적으로 아파트 관리비는 공용부분과 전용부분으로 나뉘며, 공용부분은 전체 입주민이 나눠 부담하는 관리비 항목이고, 전용부분은 해당 세대내 가족 구성원이 사용한 즉, 난방 등의 사용료 등을 말하는데, 대게 전용부분 관리비가 두세 배 더 높게 나오는 게 일반적이다.
다행인 것은 낙찰자의 경우 전용부분 관리비는 부담하지 않아도 된다는 점이며, 따라서 공용부분에 연체된 관리비만 납부하면 관리비는 해결이 가능하다.
한데, 공용부분 연체 관리비라 하더라도 수년간 연체를 했다면 이 또한 부담일 수 있다. 현행법상 관리비 소멸시효는 3년으로 되어 있다. 3년이 지난 관리비에 대해서는 관리사무소라 하더라도 낙찰자에게 또는 현 소유자에게 청구할 수 없다는 얘기다.
다만, 경매낙찰자가 아닌 기존 소유자의 경우 3년이 경과된다 하더라도 관리사무소 측에서 법원에 가압류 등을 해 놓는다면 기존 소유자나 세입자는 3년이 지난다하더라도 사용한 관리비는 납부해야한다. 이는 법을 악용할 수 있는 소지가 있기 때문에 관리사무소 측에서 이 같은 조치가 가능하도록 한 것으로 보인다.
한편, 최근의 경매수요동향을 보면 경매입찰자 수가 최대치에 이르고 있다. 아파트 경매는 물론 다세대와 연립에도 많은 입찰자가 몰리고 있으며, 특히 서울보다는 인천과 수도권에 더 많은 입찰자 쏠림현상이 나타나고 있다. 이는 서울지역의 높은 전세가 상승 부담으로 인해 저가 주택으로의 이주가 많아졌기 때문이다.
한데, 많은 입찰자가 몰리는 현상에도 불구하고 높은 입찰가를 제시하는 경우는 드물다는 것이 지금의 현상 중 하나다. 지지옥션 강은 팀장에 따르면 낙찰자인 1등과 차순위 입찰자인 2등이 제시한 입찰가격의 차가 크지 않다는 것이다.
이것은 경매수요자들이 앞으로의 부동산시장을 밝게 전망하지 않기 때문인데, 만약 긍정적이라면 향후 집값의 상승을 고려해 다소 높은 가격대를 제시하겠지만 그렇지 않기 때문에 가격차가 매우 촘촘하게 나타나고 있는 것으로 풀이된다.
