이번 호부터는 정비사업에 대한 기본이 되는 사업절차에 대해 몇 차례에 걸쳐 설명 드리도록 하겠습니다. 정비사업의 시행을 위해서는 〈도시 및 주거환경정비법〉이 정한 사업절차에 따라 사업을 진행하게 되며, 그런 이유로 〈도정법〉을 절차법이라고도 하는 것입니다.

 

이렇듯 〈도정법〉에 의한 정비사업은 사업절차가 아주 중요한 사업인데도 불구하고 많은 문제 중에는 사업절차를 지키지 않아서 생기는 사안이 많은게 현실입니다.

 

정비사업과 관련한 사업, 또는 조합의 조합장·이사, 조합원들은 이미 수 없이 정비사업의 절차에 대해 보고 들었을 것입니다. 그런데도 자꾸 사업절차와 관련한 불미스러운 일들이 생기는 것은 편의대로 사업을 추진하는 경우가 많기 때문이라고 할 수 있습니다.

 

정비사업을 추진하기 위해서는 정비기본계획이 우선 수립되어야 합니다. 그리고 구역지정을 위한 정비계획은 기본계획의 범위 내에서 수립되어야만 합니다.

 

구역지정과 관련하여 소송과 주민들간의 갈등 중에서 정비기본계획이 수립되지 않았음에도 불구하고 추진위원회의 설립인가를 내주어 사업이 중단되는 문제가 발생한 것은 사업절차를 충실히 따르지 않는 전형적인 사례라 할 수 있습니다.

 

그리고 정비계획은 기본계획의 범위내에서 수립하도록 하고 있으나 정비구역지정을 하면서 마치 기본계획은 전혀 고려되지 않고 예정구역의 범위를 확대하거나 축소하여 편의대로 구역을 설정하는 경우들도 적지 않습니다. 이렇게 기본계획의 범위를 벗어난 구역지정고시는 또 다른 송사와 사업지연의 원인이 되고 있는 것입니다. 정비계획을 수립하면서 구역을 변경하고자 하는 경우에는 정비기본계획의 변경도 같이 고려하여 정비계획을 수립하여야 하는 절차를 도외시한 결과라 할 수 있습니다. 공동주택재건축사업의 경우 정비계획을 수립하기 이전에 반드시 안전진단을 먼저 실시하여야 합니다.

 

구역지정이 고시되고 나면 추진위원회 설립을 준비하게 됩니다. 추진위원회를 설립하면서 절차상 오류를 범하는 경우 중에 흔한 일이 구역지정이 완료되지 않았음에도 불구하고 동의서징구를 먼저 하는 경우입니다. 뿐만 아니라 추진위원회 동의서 내용도 공란으로 두고 간인을 생략하는 등 동의서 징구에 편리성만을 고려한 업무추진으로 인해 나중에 문제가 생기는 일들도 적지 않다는 것은 익히 알려진 사실입니다.

 

추진위원회 설립인가를 받고 나면 조합설립동의서를 징구하게 됩니다. 조합설립동의서 징구시기도 사업추진 절차상 중요한 일입니다. 그리고 조합설립동의서를 3/4이상 징구한 이후에 조합창립총회를 개최하여 조합설립인가를 준비하여야 합니다. 이 과정을 편의상 지키지 않는다면 이것은 자칫 조합설립무효의 원인이 되기도 합니다.

 

조합설립이 인가되면 조합은 사업시행인가 준비에 매진 하게 됩니다. 교통·건축심의 등을 준비하고 사업시행인가를 신청하게 되는데, 조합은 사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서를 작성하여 조합총회와 토지등소유자의 동의를 얻어야 합니다. 뿐만 아니라 시장·군수·구청장은 사업시행인가를 하기 전에 공람을 하도록 하고 있습니다.

 

조합은 사업시행인가를 받고 나면 조합원의 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하게  되는데 관리처분계획을 수립하고 관리처분계획 인가를 받는 과정도 그리 간단하지가 않습니다.

 

위에서 정비사업 초기단계에 해당하는 과정들을 살펴보았습니다만, 각 단계마다 절차와 수행해야 할 업무가 그리 적지 않아서 실제 법률이 정한 방법과 절차대로 진행하는 것은 쉽지 않은 것이 사실입니다.

 

앞으로 몇 차례에 걸쳐서 정비사업 각 단계마다 업무를 준비하고 시행하는 내용, 그리고 업무추진 절차에 대해 자세하게 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

정비사업을 추진하면서 법률에 근거하여 조금은 느리지만 빈틈없이 일을 추진하는 것이 추후에 발생할지도 모를 송사와 사업지연을 방지하는 가장 최선의 지름길이라 할 수 있습니다. 기본부터 차례차례 다지는 것이 중요한 일이라 여겨집니다.