부동산시장의 양상이 2008년 금융위기 이전과 이후로 확연한 차이를 보이고 있다. 금융위기 이전의 부동산 특히 주택시장은 전국이 동시다발적으로 상승하는 현상을 보인 반면, 금융위기 사태가 가라앉은 2010년 이후의 주택시장은 지역적 편차를 보이며 상승과 하락을 반복하고 있다.
2011년에는 경북지역 주택시장이 강세를 보였다. 2008년 이후 악성이라 불리는 입주 후 미분양이 쌓였던 대구지역은 이 해부터 서서히 미분양이 해소되기 시작해 2015년까지 입주물량 부족으로 인해 가장 큰 분양시장 호전을 보였다. 수백 대 1이라는 청약경쟁률을 보인 황금주공아파트재건축의 일반분양이 그 예이다.
이 시기 기존 아파트 가격도 크게 올라 서울 경기지역의 평균 아파트가격 상승률인 2~3%대를 훨씬 넘어선 한 해 동안의 주택가격 상승율이 20%대를 보인 곳이 이곳이다.
이 열기는 그대로 부산지역으로 이어졌다. 특히 해운대구와 수영구는 마린시티개발의 여파로 초고층 주상복합이 들어서는 등 분양시장 또한 큰 호황을 보였으며, 부산 전 지역의 주택가격이 오름세를 보였다. 이 여파로 남구 대연동의 대연7재개발구역의 일반분양 청약경쟁률은 지금까지의 부산지역 청약경쟁의 기록을 갈아치우기도 했다.
2013년 이후에는 광주광역시의 주택시장도 호황을 보였다. 신규아파트를 공급하는 분양시장은 물론이고 기존 주택시장도 크게 오른 때가 2015년까지의 모습이다. 이곳 광산구 신가동의 호반베르디움 전용면적 84㎡의 경우 2014년 6월까지 2억4천만원대에 머물렀지만 약 10개월여가 지난 2015년 4월 3억8천만원까지 상승했다. 상승률이 70%대를 넘어선 것이다.
반면, 서울 경기의 경우 아파트가격이 호전을 보이기 시작한 때는 2004년 1월부터다. 하지만 당시 정부의 지속적인 부동산시장 부양정책으로 인해 잠시 상승한 바 있으나 3월부터 시작된 다주택자 세금정책(연 월세 소득 2천만원 이상 과세 등)으로 인해 잠시 주춤한 모습을 보였다.
“정부의 부양정책이 다시 방향을 선회하는 것 아니냐”는 쪽으로 시장의 의견이 기울어 상승하던 부동산이 다시 고개를 숙인 것이다.
서울 수도권이 본격적으로 오르기 시작한 때는 그 해 9월부터다. 위례신도시와 동탄2기신도시, 강변미사지구 등의 분양이 완판행진을 하면서 부동산시장은 달아오르게 됐다. 이 전까지만 해도 분양수요자들을 끌어들이기 위한 할인분양이나 각종 이벤트가 이뤄졌지만 이 후부터는 분양을 한다는 소식만 전해져도 구름떼처럼 예비 수요자들이 몰리기 시작했다. 이 시기 위례신도시의 경우 분양프리미엄이 1억원을 넘었다는 뉴스보도가 이어지면서 예비 수요자들과 투자자들로 인해 모델하우스 주변은 인산인해를 보였다.
이후 3개월여가 지난 2015년 초부터는 서울 경기의 기존아파트가격도 오르면서 바야흐로 부동산 전성시대를 맞는 듯한 모습이었다.
하지만 그 해 7월 정부는 가계부채가 1천조원을 넘어선 것에 위험을 느껴 급기야 지금까지와는 다른 부동산정책으로 시장을 옥죄기가 시작됐다. 이 당시 나온 정책이 ‘가계부채종합관리방안’이었다. 정부는 가계부채가 많아지게 되면 소비가 줄고 결국 국내 경제성장에도 악영향을 미칠 것으로 우려한 것이다.
가계부채종합관리방안의 핵심은 지금까지 주택의 담보비율을 중심으로 은행대출이 이뤄졌지만 이 방안은 소득수준을 기준으로 대출을 일으킨다는 것이며, 무엇보다 거치식(통상 3년 내지 5년 거치) 대출방식이 아닌 원금과 이자를 대출한 다음날부터 동시분할 상환하는 방식으로 바뀐 것이다. 이 방안의 구체적인 사항이 나온 때는 2015년 11월로 이 때부터 서울 경기권의 주택시장은 오름세를 멈추게 됐다. 정부는 최근 이 방안을 전국 모든 시도에 적용한다고 발표했다. 결국 전국의 모든 주택시장에 영향이 미처 상승을 멈추고 움츠림이 시작되려 하고 있다.
여기서 부동산경매 투자자가 알아야 할 점은 앞서 얘기한 부동산시장의 국지적 상승현상이다. 앞으로의 주택시장은 지금보다 더 지엽적인 현상을 보일 가능성이 크다. 최근 서울지역에서 나타나는 모습은 강남 개포지역과 서초 반포, 방배동 등의 재건축관련 주택의 상승세다.
이 때문에 법원경매법정에도 경매 나온 재건축아파트를 낙찰받기 위한 눈치작전이 치열하다. 재건축아파트의 시세가 감정가보다 더 높기 때문에 100% 이상의 낙찰가율을 보이고 있는 것도 이 때문이다.
한 때 재테크는 그리 어려운 것이 아니었다. 조금만 관심을 가지고 접근하면 쉽게 돈을 벌 수 있었다. 하지만 지금은 다르다. 좀 더 많이 알아야하고 지역의 이슈와 가격평가 방법 등을 공부해야 만이 성공가능성이 높아지는 시기가 온 것이다.
