대치쌍용2차 132㎡ 2개월 새 4000만원 올라
상계주공8단지 500만원 상승… 강남북 격차

하우징헤럴드가 창립 12주년을 맞아 지난해 9월부터 올해 3월까지 부동산 재테크와 관련해 보도한 총 12곳의 재건축 아파트 및 단독주택재건축 그리고 재개발구역 중 객관적 시세파악이 가능한 아파트들을 대상으로 가격 동향을 조사했다.

이중 지난해 12월에 보도한 반포한양아파트 재건축인 신반포자이의 경우 아파트 건립공사가 한창인 관계로 시세 파악이 어려운 것을 제외한 5개 아파트에 대한 보도시점 가격과 5월 13일 현재의 가격을 파악했다. 하우징헤럴드가 엄선하여 선정한 재건축아파트의 성적표를 공개하는 셈이다.

▲철산주공8,9단지 전용 49㎡ 1천500만원 상승, 59㎡는 상승률‘0’

=하우징헤럴드가 지난해 9월에 보도한 곳은 경기도 광명시 소재 철산주공아파트 8, 9단지로 이곳은 GS건설을 시공사로 선정한 곳이다. 시공사 선정 당시 포스코건설과 격한 수주전쟁을 벌였던 곳인 만큼 사업성이 우수하다는 평가가 내려진 곳이기도 하다. 지난해 9월 보도시점 가격을 보면 당시 전용면적 42㎡(소수점 이하 생략)의 경우 지난해 9월 3억6천만원(KB국민은행 부동산시세 9월자 기준)이었다.

이후 현재시점인 5월 13일에는 3억7천만원으로 1천만원이 상승했다. 월평균 상승액을 보면 125만원이 오른 셈이 되며, 2개월 후 전세를 놓았을 경우 전세가는 1억250만원으로, 해당 전세가를 차감한 나머지 금액을 금융권으로부터 대출(대출이자 연 2.7%)을 통해 자금을 동원했다면 매월 부담해야할 대출이자는 58만원이 된다. 최종적으로 대출이자를 차감한 후 매월 발생한 수익은 67만원이 되는 셈이다. 전세를 놓을 경우 금융권 대출은 어렵기 때문에 그 비용은 일종의 기회비용이라고 보면 된다.

또 전용 49㎡의 경우 당시 3억9천500만원이었지만 현재인 5월에는 4억1천만원으로 8개월 만에 1천500만원이 상승했다는 것을 알 수 있다. 월 평균 상승액은 187만5천원으로 전세비용과 금융권 대출이자 월 납입액 62만원 등을 제외하면 매월 발생 수익은 126만원이 되는 셈이다.

하지만 이보다 큰 면적인 59㎡의 경우 당시 4억8천만원이 거래 가격이었지만 현재도 가격 움직임이 없는 4억8천만원대를 보이고 있다. 그 사이 중간에 약간의 변동은 있었지만 다시 아파트가격이 원위치로 돌아간 것이다. 이 경우 전세를 놓았다 할지라도 은행납입액 등을 빼면 매월 73만원의 손해가 발생됨을 알 수 있다. 가격이 올라주면 손해액은 낮아질 수 있지만 그렇지 않다면 계속적으로 손해 발생액은 커지는 셈이다.

▲서울 강동 둔촌주공아파트재건축 6개월 새 3천750만원 올라

=이후 12월에 보도된 곳은 서울시 강동구 둔촌주공아파트재건축이다. 이곳의 전용 25㎡의 지난해 12월 당시 시세는 3억9천250만원으로 나타났으며, 현재는 4억3천만원대를 보이고 있다. 약 6개월여 동안 3천750만원이 상승한 꼴이며, 보도 시점 이후 매월 625만원이 올랐다. 이곳의 전세가는 3억6천만원으로 금융권 대출이자를 제외하면 매월 발생수익은 551만원이 된다. 1년이면 6천만원이 훨씬 넘는 수익으로 재테크 부분에서는 성공적이라 할 수 있을 것이다.

반면 둔촌주공아파트의 소형아파트인 25㎡를 제외하면 수익은 그다지 높지 않다는 것을 알 수 있다. 45㎡의 경우 당시 매입금액은 6억3천만원이며 현재가격은 6억4천만원이다. 1천만원이 올랐지만 전세가(1억6천500만원)와 대출이자(월 105만원) 등을 감안할 때 매월 발생 수익은 62만원으로 크게 낮아졌다.

둔촌주공의 경우 아파트 면적이 커질수록 수익성은 더 낮아진다는 것을 알 수 있다. 52㎡는 45㎡보다 더 낮은 월 발생수익이 57만원으로 줄었다. 이곳은 6억3천만원에 매입 후 현재 6억4천만원으로 매월 167만원의 이익이 발생했지만, 전세가를 제외한 대출이자가 매월 110만원이 발생해 최종적으로 월 57만원의 수익만이 발생한 셈이다. 전용 73㎡의 경우에는 이보다 더 낮은 37만원의 수익이 발생했는데, 아파트 면적이 높다보니 소요되는 비용은 큰데 비해 발생하는 금융이자는 많기 때문으로 풀이된다.

▲서울 잠실 진주아파트재건축 77㎡ 4개월 새 3천500만원 상승

=지난 1월에 재건축아파트 투자분석이 보도된 곳은 서울 송파구 신천동 소재 진주아파트다. 이곳의 주요 전용면적은 77㎡와 87㎡, 101㎡로 구성됐으며, 77㎡의 경우 1월 당시 가격은 7억2천만원이고 5월 현재가격은 7억5천500만원이다. 약 4개월여 간 3천500만원이 오른 셈이며, 월 평균 상승액은 875만원이 발생한 꼴이다.

이곳의 전세가격은 3억6천만원으로 전세가를 차감한 나머지 금액의 대출 발생이자는 매월 81만원이다. 결과적으로 진주아파트의 월 발생수익은 이 모든 비용을 적용할 경우 794만원이 되는 셈이다. 진주아파트 87㎡의 경우에는 4개월여 동안 2천만원(8억3천만원-8억1천만원)이 올랐으며, 전세가와 발생금융이자 등을 감안하면 매월 409만원의 예상수익이 발생했다는 것을 알 수 있다.

연으로 환산하면 약 5천만원이다. 전용 101㎡는 보도시점에 매입했다면 9억1천만원이며, 현재가는 9억3천만원이다. 2천만원이 오른 격인데, 기회비용 등을 차감하면 매월 400만원이 오른 셈이라 할 수 있다.

▲서울 노원구 상계주공8단지, 전 아파트 평균 500만원 상승

=2월에 보도된 곳은 서울 노원구 상계동 소재 상계주공8단지 재건축아파트다. 이곳은 지난 21일 한화건설이 시공권을 수주한 곳이다. 수주 전에는 대림산업과 대우건설, SK건설 등도 관심을 가졌지만 총회에서 결과적으로 한화건설이 수주고를 올리게 됐다.

상계주공8단지는 전용면적 31㎡, 38㎡, 47㎡로 비교적 소형아파트로 구성됐으며, 이중 31㎡의 경우 지난 2월 시세는 2억2천250만원이며 현재가는 2억2천750만원으로 3개월 동안 500만원이 오른 상태다. 한달 평균 167만원이 오른 것인데, 이곳을 7천250만원에 전세를 놓았을 경우, 전세가를 제외한 나머지 금액의 매월 발생이자는 34만원으로 이것을 차감하게 되면 매월 발생수익은 133만원이다.

하지만 38㎡를 매입한 경우에는 3개월 동안 약 250만원이 오른 격인데, 전세가를 제외한 월 발생이자 등을 제외하면 월 수익은 45만원이다. 일종의 월세를 놓은 셈의 수익이 나타난 것이다.

▲강남 대치 쌍용2차재건축, 2개월 새 4천만원 상승, 면적 클수록 값 더 올라

=서울 강남구 대치동의 쌍용2차아파트 재건축은 최근 강남권의 재건축아파트 상승세와 맞닿아 있어 수익성이 매우 크다는 것을 알 수 있다. 이곳의 전용 95㎡의 지난 3월 시세는 11억5천만원이었지만 불과 2개월여 만에 2천500만원이 오른 11억7천500만원을 가리키고 있다.

이곳의 전세가는 6억2천500만원으로 전세가를 뺀 나머지 금액의 월 발생 금융부담은 118만원이며 결과적으로 이곳을 지난 3월에 매입한 경우 매월 1천132만원의 예상 수익이 발생했다는 것을 알 수 있다.