전용 59㎡ 조합원분양가·일반분양가 6,600만원 차이
조합원 웃돈 4천만원 형성 … 매입 땐 4천~5천 수익

2016년 6월의 부동산 시장은 서울 경기권과 부산의 부동산시장만이 나 홀로 상승세를 보이고 있다. 부산은 중심지인 서면과 해운대구 등이 중심이 되어 활황세를 나타내고 있고, 서울은 강남지역의 재건축아파트, 경기도는 공급량이 적은 지역을 중심으로 전세가격이 오르면서 매매가격을 올리고 있다. 다만 서울 강동 송파지역은 위례신도시의 입주여파로 인해 전세가격이 크게 휘청거리는 모습이지만 매매가격은 여전히 강한 보합을 유지하고 있다.

이런 흐름을 놓고 볼 때 현재의 부동산 시장은 서울과 경기, 그리고 부산 외의 지역에서는 이미 하락현상이 두드러지고 있으며, 부산 또한 앞서 얘기한 서면, 수영구, 해운대구 등이 활황이지만 이 곳도 가격상승의 꼭지 점에 닿아가는 모습이다. 다만 서울과 경기 일부지역은 오랫동안 공급이 이뤄지지 않아 여전히 주택난에 시달리고 있기 때문에 향후 부동산은 서울을 중심으로 인천을 제외한 경기권으로 확산돼 갈 것으로 보인다.

이 시점에서 고려해야 할 사항이 매매가와 전세가며, 전세가율이 높은 지역이 향후 가격상승이 크게 일어날 것이라는 점에 주목해야 한다.

서울지역에서 전세가율이 높은 대표적인 곳은 성북구다. 이곳은 서울 25개 구 가운데 전세가율이 타 지역보다 7~8% 이상 높게 나오고 있다. 그 이유로는 성북지역이 서울 광화문, 종로 등 4대문 안으로의 진입이 쉬워 직주근접의 여건을 잘 갖추었다는 점으로 특히 신혼부부들이 선호하는 지역이다.

성북구 장위동은 장위뉴타운이 있는 곳으로 장위뉴타운 내에서 첫 번째 일반분양이 시작된 곳은 장위2구역이다. 이곳은 꿈의 숲 코오롱하늘채라는 이름으로 코오롱글로벌이 짓고 있으며, 이어 장위1구역과 장위5구역이 일반분양(삼성물산)을 대기하고 있다.

뒤로는 장위4구역(GS건설), 장위6구역(삼성물산, 포스코건설 컨소시엄), 장위7구역(현대산업개발), 장위10구역(대우건설) 등이 관리처분 총회를 앞두고 있는 상황이다.

이 중 6월 내 관리처분총회를 예정하고 있는 곳이 GS건설이 건립하게 되는 장위4구역으로 이곳의 투자분석 및 손익계산을 풀어본다.

▲장위4구역, 6호선 돌곶이역, 1, 6호선 석계역 이용 편해=장위4구역 재개발사업은 서울시 성북구 화랑로 37길 51(장위동 62-1) 일대의 15만3천501㎡의 면적을 재개발하는 사업으로 용적률 263.35%를 적용해 지하 3층 지상 31층 높이의 아파트 31개동에 총 2천840세대를 건립하게 된다. 이곳은 6월 내 관리처분총회를 개최한 후 조합원 이주 및 철거를 진행하고 올해 안에 일반분양에 들어갈 예정이다.

최근 서울의 부동산시장 특히 재건축·재개발시장의 가격상승 현상을 보면 관리처분을 전후하여 가격이 상승하기 시작하며 이어 일반분양에 들어가는 시점에 크게 오르는 현상이 나타나고 있다.

이것으로 볼 때, 장위4구역은 관리처분을 기점으로 일반분양 때까지 계속해서 가격이 오르게 될 것으로 보인다. 이곳 장위4구역의 가장 큰 매력이라면 편리한 교통여건에 있다. 지하철 6호선 돌곶이역이 걸어서 5분 거리에 있어 쉽게 타 지역으로의 이동이 편리하다는 점이다.

이 뿐 아니라 1, 6호선 환승역인 석계역 또한 도보 10분 거리에 있어 이용이 용이하다. 이 외에도 월계동에서 공릉동까지 이어지는 화랑로와 동부간선도로, 북부순환도로 등을 차량으로 5분 내에 이용할 수 있는 지역에 장위4구역은 자리하고 있다.

주거환경에서 인기를 좌우하는 요소는 크게 세 가지로 교통과 교육, 그리고 생활편의시설이 그것이다. 한마디로 3대 인프라가 잘 갖춰진 곳은 주택가격이 오를 땐 재빠르게 오르는 반면 하락할 땐 주변 지역에 비해 가장 늦게 하락한다는 특징을 가지고 있다.

이런 면에서 장위4구역은 가까운 지하철역이 가격 상승의 좋은 재료로 작용하고 있음을 알 수 있다. 교육시설로 이용 가능한 곳은 석관초등학교, 석관중학교, 석관고등학교, 광운전자공업고 등이 있으며, 한국예술종합학교와 광운대가 반경 1㎞ 내에 위치해 있다. 다만, 초등학교의 경우 가장 가까이에 석관초교가 있지만 큰 대로를 건너서 통학해야 하는 아쉬움은 있다.

▲장위4구역, 전용 59㎡ 조합원 분양가와 일반분양가 차 6천만원 안팎=재건축이나 재개발사업의 특성 중 하나가 분양가의 차이다. 즉, 조합원 분양가와 일반분양가가 별도로 책정돼 있고 부동산경기가 좋을수록 일반분양가가 더 높게 나타난다는 점이다.

이곳 장위4구역 또한 조합원분양가와 일반분양가의 차이가 작게는 6천만원 전후에서 크게는 1억원 가까이 나고 있음을 알 수 있다. 실제 전용면적 49㎡ D타입의 경우 조합원 분양가는 약 3억3천500만원이며, 일반분양가는 3억9천400만원 안팎으로 책정될 예정이다. 그 차액을 보면 약 5천900만원으로 6천만원 가까이 차이가 남을 알 수 있다.

또 인기 면적형인 59㎡ A타입의 경우 3억7천300만원 정도가 조합원 분양가이며, 일반분양가는 4억3천900만원이 넘는다. 차액으로만 보면 6천600만원 가까이 차이가 나고 있다.

전용면적 72㎡의 경우 조합원 분양가는 4억1천700만원 선이지만 일반분양 예정가는 4억9천100만원 대로 조합원 분양가와 일반분양가의 차액은 7천300만원에 이르고 있다.

84㎡의 경우 A타입 조합원 분양가는 4억6천800만원 선이지만 예정돼 있는 일반분양가는 5억5천400만 원 선으로 그 차액만 8천600만원에 이른다.

중대형아파트로 넘어갈 경우 그 차액은 더 크게 발생한다. 94㎡ A타입의 경우 일반분양가는 6억1천900만원 안팎이지만 조합원 분양가는 이보다 9천300여만원 저렴한 5억2천600만원 선에 분양됐으며, 97㎡의 경우 5억1천400만원(조합원 분양가) 보다 9천여만원이 높은 6억400만원이 일반분양가로 예정됐다.

조합원 분양가가 일반분양가보다 적게는 수천만원에서 많게는 억 단위까지 낮게 책정되다보니 신규로 조합원의 주택을 매입하려 할 경우에는 일종의 웃돈을 부담하는 경우가 많다.

이곳 장위4구역 또한 웃돈이 형성돼 있으며, 전용 59㎡를 분양받은 조합원의 주택을 매입할 경우 웃돈은 약 4천만~4천500만원 정도를 부담해야 한다. 쉽게 말하면, 조합원이 분양받은 59㎡ D타입을 매입하게 될 경우 조합원 분양가인 3억8천여만원을 부담하는 것 외에 4천만~4천500만원을 추가로 부담해야 한다는 얘기다.

하지만 이 경우에도 1천500만~2천여만원의 수익이 발생함을 알 수 있다. 즉, 조합원 분양가인 3억8천여만원과 1천800만원을 웃돈으로 부담한다하더라도 일반분양 예정가는 4억4천800만원이므로 4천900만원의 수익이 예상된다는 점이다.

장위4구역의 일반분양가는 아직 확정되지 않았다. 다만 지금의 관리처분은 일반분양이 이 정도 가격이 예상된다는 점을 고려해 책정해 놓은 것이다. 따라서 일반분양 시점인 올 연말경에는 지금의 예정가보다 높을 수도 또는 낮을 수도 있다.

하지만 지금의 서울 수도권의 분양시장을 고려할 때 이보다 낮아질 것 같지는 않으며, 더 오를 수 있을 것으로 보인다.