박순신
이너시티 대표이사
정비사업을 추진하기 위해서는 정비사업의 시행자가 반드시 필요합니다. 사업시행자는 사업을 주관하여 토지등소유자의 동의와 결의를 얻어 사업시행에 필요한 토지등소유자의 다양한 의견을 조율하고, 합리적으로 결정할 수 있도록 하는 역할을 기본적으로 수행하는 자입니다.
뿐만 아니라 사업시행자는 관할관청으로부터 사업시행인가와 관리처분계획인가, 그리고 착공신고 사용검사 등 사업에 필요한 모든 인허가의 실질적인 행위주체라 할 수 있습니다.
위와 같이 정비사업에서 중요한 사업시행자는 다른 개발사업에서와는 다른 다양한 사업시행자제도를 운용하고 있습니다. 일반적으로 부동산을 개발하기 위하여는 토지를 확보하여야 하고, 토지를 확보한 자가 곧 토지주가 되는 것입니다. 사업할 토지를 확보한 자가 사업시행자가 되어 부동산 개발사업을 하는 것입니다.
하지만 정비사업의 가장 큰 특징 중 하나는 토지소유자가 사업시행자가 아닌 경우가 대부분이라는 것입니다. 토지소유자가 곧 사업시행자인 다른 부동산 개발사업과는 다르게 토지등소유자들이 결정한 정비사업조합이 사업시행자 지위를 얻는 다는 것입니다.
사업시행자는 정비사업 유형에 따라 조금씩 다른데 〈도시 및 주거환경정비법〉 제7조는 정비사업 유형에 따라 사업시행자를 구체적으로 규정하고 있습니다.
표 〈정비사업유형별 사업시행자〉에서처럼 사업유형별로 조금씩 다른 사업시행자가 있습니다. 각각의 사업시행자에 대하여 살펴보면, ‘정비사업조합’은 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합이 이를 시행하도록 하고 있습니다.
따라서 재건축사업과 재개발사업 및 도시환경정비사업 등의 정비사업을 시행하기 위해서는 정비사업조합을 구성합니다. 다만, 도시환경정비사업은 조합을 구성하지 아니하고 토지등소유자가 직접 사업시행을 할 수 있도록 하고 있습니다.
‘토지등소유자’는 정비사업 구역내에 토지 또는 건축물을 소유한 사람이며, 토지등소유자가 정비사업조합을 구성하지 아니하고 직접 사업행자가 되어 사업을 시행할 수 있는 사업은 주거환경개선의 현지개량 사업과 도시환경정비사업 만이 가능합니다.
‘시장·군수’가 사업시행자가 되는 경우에는 정비사업 유형별로 법률이 정한 토지등소유자 및 세입자의 동의를 얻어 정비사업을 직접시행하는 경우와 〈도정법〉 제8조제4항에서 정하는 경우 즉, 천재지변 등으로 긴급히 정비사업을 시행해야 하는 경우와 정비계획에서 정한 사업시행인가 예정일로부터 2년이내 사업인가를 신청하지 않거나, 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때입니다.
‘공동사업시행자’는 주택재개발사업과 도시환경정비사업에서 조합원의 과반수 이상의 동의를 얻어 시장·군수·주택공사·건설업자 및 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 사업을 시행하는 경우를 말합니다.
주택재건축사업의 경우에는 조합이 조합원의 과반수동의를 얻어 시장·군수·주택공사등과 공동으로 사업을 시행할 수 도 있습니다.
‘지정개발자’는 긴급하게 정비사업의 시행이 필요한 경우이거나, 정비계획에서 정한 사업시행예정일로부터 2년이내에 사업시행인가를 신청하지 아니하거나, 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때에는 토지등소유자·민관합동법인·신탁업자 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하는 경우에 시장군수가 지정한 자를 지정개발자라고 하는 것입니다.
‘사업대행자’는 시장·군수가 장기간 정비사업이 지연되는 등 조합 또는 토지등소유자가 정비사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 경우에 지정개발자 등을 사업대행자로 지정하여 사업을 시행하는 것입니다.
정비사업의 사업시행자는 정비사업을 시행하는 자이고, 일반적으로 조합으로만 알려져 있으나 위와 같은 다양한 사업시행자를 법률에서 정하고 있습니다.
이로 인한 갈등도 많이 발생하고 있으나, 원만한 사업추진을 위해서 사업시행자를 다각도로 검토할 필요도 있을 것입니다.
