10~20% 머물던 현금청산비율 40%로 높아져
분양 신청 계약·철회 증가로 사업에 큰 걸림돌
1. 글을 시작하며
필자는 하우징헤럴드 175호(2011.8.23.)에 ‘재개발사업 성패 좌우하는 현금청산 감정평가 ’제목 하에 <부동산경기 침체시 과도한 현금청산 비용은 사업에 부담>이라는 논조로 현금청산자가 증가하는 원인과 그 문제점, 현금청산 절차 및 관련규정 그리고 현금청산 감정평가 기준 및 방법에 대해 소개한 바 있다.
과거 약 10~20% 정도의 현금청산비율이 최근에는 약 30~40%로 높아지고 있는 상황에서 현금청산 감정평가는 말 그대로 사업의 성패를 좌지우지한다 해도 과언이 아니다.
이번호에서는 현금청산자가 증가하는 원인과 문제점을 재조명해보고 개정된 관련 규정, 판례 및 현금청산 평가와 종전자산 평가의 차이점, 현금청산 평가 체크리스트 등에 대해서 알아보고자 한다.
2. 현금청산자 증가 원인과 그 문제점
전월세난과 저금리 기조가 지속되는 가운데 대규모 신규 택지공급 부족 등이 맞물려 과거에 비해 최근 2~3년간 구도심 재개발·재건축사업이 다소 활력을 되찾은 양상이다. 그러나 경기침체 및 대내외적으로 불투명한 경제상황이 지속되면서 일부 사업성이 양호한 사업장을 제외하고는 대부분의 사업구역에서 현금청산 비율이 증가하고 있는 게 현실이다.
과거 일부 대지지분이 상대적으로 큰 상업용 건물 및 단독주택 등에 국한되었던 현금청산이 전방위적으로 확산되고 있는 가운데 분양신청 철회 및 분양계약 미체결 또한 증가함에 따라 현금청산 문제가 사업에 큰 걸림돌로 작용하고 있다.
실제로 많은 사업구역에서 종전자산 평가금액 대비 턱없이 늘어나는 현금청산 평가금액 때문에 시공사의 사업참여가 미온적이면서 사업진척이 지지부진한 실정이다.
여기에 최근 재결신청청구와 관련한 대법원 판례(2015.11.27. 선고 2015두48877 판결)로 인하여 자칫 지연이자까지 떠안아야 할 상황이 겹치면서 사업비 증가로 인하여 수익성이 악화됨에 따라 사업이 좌초위기에 직면하고 있다.
사업비 증가로 이어지는 현금청산 문제를 좀 더 구체적으로 살펴보면, 현금청산자와 조합간의 현금청산 평가금액에 대한 기대치의 괴리에서부터 비롯되는 데 그 기대치의 잣대는 통상적으로 종전자산 평가금액(사업시행인가고시일을 기준으로 한 종전부동산 가격)을 삼고 있는 게 현실이다.
쉽게 말하면, 종전자산 평가금액 대비 현금청산자들은 더 많이 받기를 원하고 조합은 한 푼이라도 사업비를 절감하려는 욕구가 상존하고 있는 것이다. 그렇다면 과연 종전자산 평가금액을 현금청산 평가금액의 잣대로 삼을 수 있는 것인가?
이 문제는 종전자산 평가와 현금청산 평가에 있어 그 평가기준 및 평가방법이 동일한가?라는 측면에서 검토해 보아야 한다. 이 부분은 이하‘4. 종전자산 평가와 현금청산 평가의 차이점’에서 자세히 살펴보기로 한다.
3. 현금청산 관련 규정 및 판례
도시정비법에서 현금청산과 관련한 규정을 살펴보면 다음과 같다
▲도정법(법률 제12116호 2013.12.24 일부개정) 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ①사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료이전에 분양신청을 철회한자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령의 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. *부칙 제4조(현금청산 시기에 관한 적용례) 제47조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다.
▲도정법(법률 제11293호 2012.2.1 일부개정) 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ①사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각호의구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. 1.분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날 2.제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날
▲도정법시행령 제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가 법제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.
상기 시행령 제48조에서 규정하고 있는 바와 같이 현금청산금액은 원칙적으로 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정할 수 있는 것이다. 다시 말하면 현금청산에 대한 감정평가 없이 청산금액을 협의하여 산정할 수 있다는 의미이다.
그러나 청산금액에 조합과 현금청산자간 이견이 있기 마련이고 조합은 사업의 투명성과 청산금액의 적정성을 담보하기 위해서 임의적으로 청산금액을 책정하기 어려운 현실적인 이유로 감정평가를 통해 청산금액을 정하고 있는게 일반적이다. 실무적으로 재개발의 경우 현금청산 절차는 도시정비법 제38조 및 제40조의 규정에 따라‘토지보상법’이 정하는 절차와 방법에 의거 소유권을 이전해 오고 있었다.
그러나 최근 대법원 판결(2015.11.27. 선고 2015두48877 부작위위법확인)에서는 토지보상법에서 정하는 소유자(현금청산자)의 감정평가업자의 추천, 토지·물건조서의 작성, 보상계획의 공고·통지·열람 등의 일련의 협의절차를 진행하지 않고도 현금청산자와 조합 간에 청산금액에 관한 협의가 성립되지 아니하거나, 협의를 할 수 없을 경우 현금청산자가 조합에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있다고 판단함에 따라 일선 조합에서는 현금청산자에 대한 현금청산 절차 및 방법 등에 대해서 다소 혼란스러운 상태이다.
따라서, 조합은 도정법 관련규정, 상기 대법원 판례 등을 종합적으로 판단하여 현금청산 시기 및 절차, 방법 등을 면밀히 검토하여 자칫 예상치 못한 사업비 증가로 인해 사업이 어려움에 직면할 수 있음을 유의해야 한다.
▲도정법 제38조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조제4항제1호의 규정에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
▲도정법 제40조(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의준용) ①정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있다. <다음호에 계속>
