8월초 사업시행인가 예상 … 750여 가구 건립
12월 시공자 선정할 듯 … 매수기회 노려볼만

서울과 수도권을 중심으로 분양열기가 달아오르면서 재건축아파트의 인기가 치솟고 있다. 잠실주공5단지의 경우 일주일 새 1천만원이 오르는 등 한달 새 3천만~4천만원이 상승하는 기염을 토하고 있다.

전문가들에 따르면 재건축아파트의 인기는 2017년까지 신규 택지개발이 중단된 상태에서 새로운 주택공급원의 유일한 방안이라는 분위기가 감돌면서 치솟고 있다.

또 분양아파트에 대한 집단대출 규제가 시작되면서 재건축아파트 투자에 대한 신규수요 발생이 예상되고 있어 오는 2018년까지 지금의 인기는 계속될 것이라는 전망이 나오고 있다. 특히 강남권의 재건축아파트는 어제가 다르고 내일 가격이 다르다는 말이 나오면서 투자수요의 유입은 계속되고 있다.

과거 2002년 강남 개포주공아파트들에서 재건축을 위한 시공사 선정 열풍이 불고도 글로벌 금융위기가 있기 전인 2008년까지 지속적으로 가격이 상승했던 것을 놓고 보면, 2018년이 아닌 2020년까지 지금의 분위기가 이어질 것이라는 일각의 의견도 설득력을 얻고 있다.

이런 가운데, 강남지역인 서초구의 방배경남아파트가 올해 10월경 시공사선정을 계획하고 있어 이곳의 가격 흐름도 지켜볼 필요가 있다.

강남의 투자자나 수요자들이 이곳을 지켜봐야 할 이유는 첫째 시공사선정이 몇 달 안으로 다가왔다는 것이다. 서울은 재건축사업의 팔부능선이라 할 수 있는 시점이 사업시행인가인데 사업시행인가 이후(공동시행방식 제외)에 시공사를 선정한다는 것은 재건축 즉 일반분양이 얼마남지 않았다는 것을 의미하며, 이는 곧 가격 상승을 의미하고 있다. 시공사 선정 시점을 전후해 가격 움직임이 크게 일 수 있다는 것이다.

둘째로는 시공사선정이 이뤄진 후 다음 절차가 관리처분인가인데 이 시기에는 조합원의 분담금이 구체적으로 도출된다. 때문에 소위 말하는 조합원 프리미엄(웃돈)이 형성되는 시기로 거래가 활발히 이뤄지는 시기이기도 하다. 거래의 활성화는 가격의 상승을 의미하기 때문에 이 시기보다 앞서 매입했다면 오른 가격만큼 고스란히 수익이 된다.

▲방현초교와 동덕여고 등이 자리한 방배경남아파트=서울시 서초구 방배로21(방배동)에 위치한 방배경남아파트는 10층의 중층아파트로 총 7개동이며, 450세대로 구성된 아파트다.

방배경남아파트가 위치한 곳의 인근 교육시설로는 방현초교와 이수초교, 이수중학교, 상문고등학교와 서울고, 동덕여고 등과 백석예술대학교, 백석대학교 대학원, 할국예술종합학교 서초동캠퍼스 등이 있으며, 인근에 방배경남 바로 옆에 방배공원과 예술의 전당이 자리해 있으며, 우면산이 단지 앞쪽에 자리해 있다.

또한 이마트 이수점 등 대형마트와 더불어 케이마트나 에이스마트 등 크고 작은 소형마트들이 인근에 즐비하다.

▲450가구→750여가구 건립하는 방배경남아파트재건축=방배경남은 정비구역면적(클린업시스템 기준)으로 3만7361.7㎡에 이르며, 용적률 249.97%를 적용한 지하 3층~지상 20층 아파트 752가구(소형 39가구 포함) 등을 건립할 예정이다.

이곳은 지난 2009년 10월 재건축 사업을 위한 안전진단에 통과했으며, 같은 해인 12월 재건축조합설립추진위원회가 서초구청으로부터 승인됐다. 이후 2015년 2월 조합설립인가를 득한 곳이다.

건축심의는 지난해 10월 23일 통과돼 현재는 사업시행을 위한 조합원 총회를 마친 상태며 오는 7월 말 또는 8월 초경에 서울시로부터 사업시행인가를 득할 것으로 기대되고 있다.

▲방배경남아파트 재건축, 4월 이후 두달 새 5천500만원 상승=재건축아파트의 상승은 놀라울 정도다. 서민이 평생 벌기도 힘든 돈이 한 두달 새 오르기도 한다. 실제 방배경남아파트 전용면적 105.47㎡의 경우 지난 두달새 5천500만원이 상승했다.

KB국민은행 부동산시세 조사에 따르면 이곳 전용 105㎡는 지난 4월 8억7천500만원(상위 평균가, 로얄층 기준)을 가리켰다. 하지만 5월 들어서 8억8천500만원으로 1천만원이 상승했으며, 6월에는 9억3천만원으로 두달 새 무려 4천500만원이 올랐다. 일반 직장인의 대졸 초임 평균 연봉이 3천40만원인 것을 감안하면 두달치 상승액이 1년 내내 쓰지 않고 모아도 벌지 못하는 액수인 셈이다.

방배경남아파트 전용 155.85㎡의 경우도 105㎡와 동일하게 5천500만원이 상승했다. 이 면적형은 지난해 11월 이후부터 4월까지 12억원으로 움직임이 없다가 4월부터 6월까지 5천500만원이 오른 것이다.

상승률로 보면 방배경남 전용 105㎡의 지난 두 달 동안의 상승률은 6.28%가 되며, 전용 155㎡는 4.58%의 상승률을 기록해 작은 면적형이 투자자금 대비 더 높은 상승률을 기록한 것으로 나타났다.

이는 지금의 국내 부동산시장의 추세가 반영된 것으로 최근 분양되는 새아파트의 분양가는 면적이 적을수록 더 높은 분양가가 적용됨을 알 수 있다. 적은 면적형의 인기가 더 높기 때문인데, 지난 2000년대의 추세와는 전혀 다른 양상을 보이고 있다.

다만 이곳 방배경남아파트 두 개의 면적형은 지난 최고가를 갱신하지는 않았다. 이곳 105㎡의 최고가는 10억5천만원으로 지난 2006년 12월의 기록이다. 이후 줄곧 하락해 2013년 11월 7억2천만원까지 하락한 후 서서히 반등한 것이다.

하지만 최근 서초구 반포동의 재건축아파트들은 이미 2015년 중반에 최고가를 갈아치운 모습을 보이고 있다. 방배경남의 경우 최고가까지는 약 1억2천만원(105㎡ 기준)이 더 올라야 하기 때문에 더 상승할 수 있는 여력은 남아 있는 것으로 판단된다.