Q : 재개발 사업을 추진중에 있는 조합입니다. 저희 같은 재개발사업도 나중에 법인세 부과대상이 되는지, 꼭 내야 한다면 법인세를 절세할 수 있는 방법이 있는지요?
A : 현행 세법상 재개발사업이나 재건축사업의 경우 그 시행주체자인 정비사업조합 자체는 영리법인이 아닌 비영리 법인으로 보아 세법을 적용합니다.
우리 세법에는 일반적으로 비영리 법인의 경우에도 수익사업부분에 대하여는 법인세와 부가가치세가 과세되고 있습니다. 예를 들어 비영리 사단법인이나 재단법인의 경우에도 부동산 분양 또는 임대사업 등이 있는 경우 그 사업에 대하여는 과세사업으로 취급하고 있습니다. 이와 같은 이치로 정비사업조합의 경우에도 일반인에게 분양하는 부문 즉 조합원에게 관리처분에 의해 공급하는 부문을 제외한 부분에 대하여는 비영리법인의 수익사업으로 보아 법인세와 부가가치세가 과세된다고 규정하고 있습니다(조세특례제한법 제104조의 7).
법인세는 일반분양수입에서 일반 분양한 그 부동산에 해당되는 공사원가와 관리비 등 대응원가는 주로 용지비와 건축비 등 제사업비로 구성됩니다. 여기서 용지비는 조합의 취득가액으로써 조합법인 장부에 기장된 가액을 말합니다. 외부에서 땅값을 지불하고 취득했다면 용지 매입비가 취득가액이 됩니다.
그런데 조합원으로부터 출자 받은 토지 등은 대금을 직접 지불하지 아니하고 출자한 종전 자산에 대응하여 조합원에게 권리를 인정하게 됩니다. 따라서 취득가액을 높게 하거나 낮게 하면 원가가 달라지고 결국 법인세액에 영향을 미치게 됩니다.
그러므로 장부상 취득가액을 얼마로 할 것인가가 중요합니다. 현행 〈법인세법〉 시행령 제72조와 국세청 유권해석 등에 의하면 취득가액은 정비사업조합이 조합원으로부터 현물출자 받은 날을 기준으로 한 가액을 인정하도록 하고 있습니다. 여기서 출자 받은 날은 조합설립인가일 또는 현물출자 신탁등기 접수일을 기준으로 하고, 가액은 출자일을 기준시점으로 평가한 외부 감정평가서가 있는 경우에는 그 가격으로 하되 감정 받은 가액이 없으면 출자일 기준 개별공시지가 등으로 평가하여 취득가액을 산정하도록 하고 있습니다.(국세청예규, 2007.11.9일자, 2006.3.17일자, 2007.2.1일자 등 다수).
결국 원가를 높게 하면 소득이 낮아지게 되어 세액이 줄어들게 되므로, 일반적으로 기준시가 보다는 시가를 반영한 감정가액이 높게 평가되므로 외부감정평가를 실시하여 그 가격으로 원가인정 받는 것이 절세됩니다. 따라서 전문가와 함께 이에 대한 검토가 꼭 필요합니다.
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