으뜸재개발조합은 2015년 3월 1일에(으뜸구고시 제2015-016) 사업시행인가를 득하고 2015. 5. 1부터 2015. 6. 30일까지 분양신청을 실시한 결과 분양신청 하지 않은 조합원 10명이 분양신청 종료일 다음날부터 조합원 자격을 상실하고 현금청산자 지위에 놓이게 되었다.
그래서 조합은 2015. 10. 1일부터 현금청산 협의를 시작했고 현금청산자 중 한명인 맹판례씨는 1차 협의 기간이 종료된 2015. 11. 15일에 조속재결신청을 하였으나 그로부터 60일 이내에 수용재결신청을 하지 않고 2015. 11. 27일 대법원판례(2015두48877) 결과에 따라 2016, 2. 30일에 수용재결을 신청했다.
그런데 이때 조합의 내부사정은 시공사의 지급보증능력이 떨어져 사업비 대출이 일어나지 않은 상황이어서 보상금을 지급할 수 있는 실정이 아니었다. 그러나 결국 2016. 4. 30일에 수용재결이 완료되고 재결서에 2016. 5. 30일에 수용개시일을 정하였으므로 그 날 전까지 보상금을 지급하거나 공탁해야 하는 상황이다.
그러나 아직 조합은 보상금을 지급할 자금이 없는 상황이므로 나정비 조합장이 김공무 행정사를 불러 상의하기 시작한다.
“김행정사 우리가 일단 조속재결청구에 따른 지연가산금을 물지 않기 위해 분양신청종료일 다음날로부터 150일 이전에 수용재결을 신청했지만 수용개시일까지 보상금을 공탁할 돈이 없어요. 그럼 수용재결이 실효되나요?”
김행정사가 맞다고 답변하자 나정비 조합장이 다시 묻는다.
“그럼 수용재결결과 자체가 실효되었으니 조속재결청구권도 사라지고 다시 새롭게 보상계획공고부터 시작하면 지연가산금 문제는 신경 필요 없겠죠?”
이에 김공무 행정사는 “조합장님 제가 알기로는 우리 조합이 2016. 5. 30일까지 수용재결서에서 정한 보상금을 지급하거나 공탁하지 않으면 분양신청기간 종료로부터 150일 이후부터 60일 이후인 2016. 3. 01일부터 연 15%의 지연가산금이 부과된다고 생각합니다.”
그러자 나정비 조합장은 한숨을 쉬며 자금문제를 해결하기 위하여 가나안건설 공부장을 부른다. 그리고 자문변호사, 법무사 등도 모두 불러 대책회의를 한다. 그러나 각자의 의견이 다르고 결정이 나지 않는다. 게다가 시공사에서 언제부터 사업비 대출이 되겠냐는 질문에 대답이 없는 공부장을 보니 나정비 조합장은 화만 날뿐 해법을 찾지 못하고 모두를 돌려보낸다.
그렇다면 조합이 수용개시일까지 보상금을 공탁하지 못한다면 어떤 결과를 맞이하게 될까?
실제 최근에 사업성 저하로 일부 시공사에선 사업비를 대여하지 않거나 또 다른 일부 시공사에선 지급보증 능력이 부족하여 사업비 대출이 이루어지지 않는 등 분양신청후에 현금청산 문제로 골머리를 썩고 있는 조합이 많은 게 현실이다.
게다가 법원의 태도는 조합보다는 현금청산자에게 유리한 판례들을 쏟아내고 있다. 예를 들자면 2015, 11. 27일자 2015두48877판결은 그동안 도정법 47조에 의한 현금청산 협의 후에 협의가 성립되지 않으면 재건축은 매도청구 소송으로 재개발은 토지보상으로 후행 행위들이 이뤄진다는 기존의 관례를 깨고 많은 사업장에서의 혼돈을 가져오고 있다.
위의 사례처럼 지연가산금을 피하기 위해 수용재결을 신청하였으나 수용개시일까지 보상금을 지급 못하는 상황에서 어떤 일들이 벌어질까? 결론부터 말하자면 조합에게 불리한 판례의 결과들이 쏟아져 나오고 있는 게 현실이다.
그럼 다음호에서는 최근판례를 기준으로 위의 상황들의 결과에 대해서 살펴보도록 하겠다.
최근 들어 필자가 느끼는 것은 조합에게 불리한 현금청산관련 판례들이 쏟아지는 상황이므로 도시정비법의 전면적인 개편 시기에 맞춰 토지보상법 준용시 조합의 피해가 최소화 되도록 관련 규정들을 개정내지 신설해 나가는 것이 중요한 시기라고 생각하며 주거환경연구원의 역할을 기대해 본다. 앞으로 필자도 그 부분에 대해서도 여러분과 같이 고민해 보고 해법을 찾아보도록 노력하겠다. <다음호에 계속>
