2010-10-13 12:53 입력

  

 

 
서울시는 지난달 16일 ‘공공관리 시공자 선정기준’을 마련하고 이달부터 시행에 들어갔다.

 

서울시의 기준에 따르면 서울시 내 공공관리구역의 시공자 선정시기가 사업시행인가 이후로 늦춰진다. 또 시공자 선정과 관련된 모든 자료는 의무적으로 공공관리자에게 검토 받아야 하며 클린업시스템에도 공개해야 한다.

 

이번 서울시의 시공자 선정기준은 국토해양부 장관이 고시한 ‘정비사업의 시공자 선정기준’을 토대로 공공관리자의 감독 권한을 높이는 것을 주요 내용으로 하고 있다.

 

하지만 업계 전문가들은 공공관리 시공자 선정기준에 공사비를 절감할 수 있는 특별한 방안은 담겨져 있지 않아 조합원 부담금 절감 효과로 이어질지에 대해서는 의구심을 표하고 있다.

 

▲시공자 선정 절차 구체화… 공공 관리·감독권, 자료공개 강화=앞으로 서울시 내에서 정비사업을 추진하는 구역들은 사업시행인가를 받아야 시공자 선정을 할 수 있다. 서울시가 공공관리 시공자 선정기준을 마련하면서 사업시행인가서 등을 토대로 시공자 입찰제안서를 작성하도록 했기 때문이다.

 

이번에 서울시가 마련한 공공관리 시공자 선정기준은 국토부의 시공자 선정기준을 토대로 공공 관리 감독권과 자료공개 의무화를 강화하는 방안으로 수립됐다. 입찰방법은 국토부의 시공자 선정기준과 마찬가지로 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 등 세 가지 모두 가능하다. 다만 제한경쟁의 경우 건설예정세대수 이내의 범위에서 도급한도액·시공능력·당해 공사와 같은 종류의 공사실적과 공동참여 여부만으로 제한할 수 있도록 했다.

 

절차별로 보면 조합이 사업시행인가를 받은 후 시공자를 선정할 경우 △입찰참여자격 △입찰방법에 관한 사항 △합동홍보설명회 개최 및 개별 홍보 등 위반자에 대한 제재 방법 △공사대금 지급방법(현금 또는 현물) △기타 시공자 선정에 관해 필요한 사항 등이 담긴 ‘시공자 선정계획안’을 작성해 이사회와 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.

 

이때 이사회의 의결이 있은 후 대의원회를 소집하기 전에 반드시 시공자 선정계획안에 대한 공공관리자의 검토를 받아야 한다.

 

입찰공고는 국토부의 시공자 선정기준과 같은 방법으로 하되 공고 전에 반드시 공공관리자의 검토를 받도록 하고 있다.

 

현장설명회는 입찰일 33일 전에 개최해야 하며 △사업시행인가의 내용이 포함된 설계도서 △입찰에 필요한 내용이 포함된 입찰참여안내서 △공사도급계약서 작성에 관한 사항 △기타 입찰에 관하여 필요한 사항 등을 반영해 설명해야 한다.

 

건설사가 입찰에 참여하고자 할 경우에는 물량내역서를 직접 작성하고 단가를 기재해 조합에 제출해야 한다. 이에 따라 공사비는 종전과 같은 평당 단가가 아닌 총공사비로 제시하게 된다.

 

입찰제안서는 밀봉된 상태로 접수받은 후 건설업자 등의 대표나 대리인 각 1인과 조합임원 등이 참가한 공개된 장소에서 개봉해야 한다. 입찰제안서를 접수 받을 때에는 참가하는 건설업자에게 시공자 입찰참여 신청서를 작성·제출하게 하고 조합에서는 인감이 날인된 확인서를 교부해야 한다.

 

입찰제안서를 개봉한 후에는 입찰제안서 비교표를 작성하고 건설업자에게 확인·날인하도록 하며 사업 완료시까지 보관해야 한다. 이렇게 작성된 입찰제안서 비교표는 총회 개최 전에 대의원 또는 조합원에게 미리 통지해야 한다.

 

대의원회에서 총회에 상정할 건설업자를 결정할 때에는 재적의원 과반수가 직접 참석한 후 비밀투표의 방법으로 의결해야 하며 서면 또는 대리인을 통한 투표는 인정되지 않는다. 이때도 대의원회 소집을 통지하기 전에 공공관리자에게 관련 자료를 제출해 검토를 받아야 한다.

 

총회에 상정할 건설업자를 결정하면 조합원에게 즉시 통지해야 하며 합동홍보설명회를 2회 이상 개최해야 한다. 조합은 합동홍보설명회를 개최할 때에는 미리 일시와 장소 등을 정해 조합원과 건설업자에게 통지해야 한다. 건설업자는 개별적인 홍보를 할 수 없으며 이를 위반할 경우 입찰참여 자격을 박탈될 수 있다. 또 시공자 총회를 소집하기 전에도 공공관리자의 검토를 받아야 한다.

 

이밖에 조합은 시공자 선정과 관련된 내용을 조합원이나 토지등소유자가 알 수 있도록 클린업시스템 또는 그 밖의 방법을 병행해 해당일로부터 15일 이내에 공개해야 한다. 조합이 공개해야 할 내용으로는 △시공자 선정계획에 관한 사항 △입찰공고에 관한 사항 △현장설명회 자료 △조합총회·대의원회 및 이사회의 의사록 △시공자 선정계약서 △입찰참여업체의 홍보에 관한 사항 등이다.

 

 

 

공공관리제도의 시공자 선정기준이 시행됐지만 업계의 반응은 시큰둥하다. 공공관리의 감독권한이 강화됐을 뿐 사실상 내용면에서는 국토부의 시공자 선정기준과 크게 다르지 않기 때문이다.

 

여기에 서울시가 조합원 분담금 1억원 절감을 내세울 수 있었던 가장 큰 요인이 공사비 인하인데 현행 선정기준으로는 공사비 인하효과를 낼 수 있을지 의문이라는 점에서 주민들도 실망감을 감추지 못하고 있다.

 

영등포구의 한 재개발조합 관계자는 “서울시의 공공관리 시공자 선정기준은 공공관리자의 자료 검토를 받는 것을 제외하고는 특별히 달라진 게 없는 것 같다”며 “절차만 번거로워졌을 뿐 공사비 인하요인은 전혀 찾을 수 없는 게 서울시의 공공관리 시공자 선정기준”이라고 말했다.

 

한 정비업체 관계자도 “시공자가 선정된 후에는 사실상 공공관리가 끝나기 때문에 추가 공사비에 대한 공공의 관리·감독은 전혀 이뤄지지 않을 것”이라며 “이번 시공자 선정기준을 통해 공공관리가 얼마나 허점이 많은지 여실히 들어났다”고 비판했다. 실제로 공사비 절감 효과가 없을 것이라는 것은 건설사 관계자들도 인정하는 부분이다.

 

한 대기업 건설사 관계자는 “공사도면이나 공사시방서, 물량내역서 등을 토대로 공사비를 책정한다고 해서 공사비가 낮아지는 것은 아니다”며 “대부분의 건설사들이 국토부의 시공자 선정기준이 시행된 이후 충분히 최저 공사비로 수주에 나서고 있다”고 말했다. 이어 “공사비가 상승하는 가장 큰 요인은 인·허가 지연이나 정책 변경 등으로 인해 사업기간이 늘어나기 때문”이라고 말했다.

 

 

 

 

서울시는 공공관리 시공자 선정기준과 함께 ‘정비사업 공공관리 운용 매뉴얼’도 확정하고 각 자치구에 배포, 운용토록 했다.

 

공공관리 운용 매뉴얼은 〈도시 및 주거환경정비법〉과 서울시 도정조례에서 정한 공공관리에 대한 절차 등을 구체적으로 운용할 수 있도록 정리해 실무 지침서로 활용될 예정이다. 약 490페이지에 이르는 공공관리 운용 매뉴얼에는 △정비사업 공공관리제도의 개요 △정비사업 단계별 업무 내용 △정비사업 공공관리 체크리스트 △각종 기준 및 참고자료 등의 내용을 담고 있다.

 

특히 이번 운용 매뉴얼에서 가장 눈에 띄는 부분은 ‘법령·조례 및 기준 위반시 시정 조치’에 관한 사항이다. 서울시는 공공관리의 시정 조치 기본방향으로 관리·감독 및 벌칙 규정에 대한 적용을 강화하겠다는 입장이다.

 

서울시는 〈도정법〉 제77조에 의한 관리감독에 대한 사례가 거의 없었다는 점을 들며 관리·감독 규정 위반시 벌칙 규정을 강화해 적용하도록 하고 있다. 공공관리 업무는 〈도정법〉 제77조의4에 명시돼 있는 만큼 제77조에 의한 관리·감독 및 그에 따른 벌칙적용이 가능하다는 해석에서다.

 

이에 따라 위법이나 위반사항 발생 시에는 총 4단계로 시정토록 하고 있다.

 

우선 1단계에는 법령이나 조례, 기준을 준수하고 있는 지를 공공관리자가 확인해 사전협의나 모니터링을 통해 위반사항에 대한 발생을 예방하도록 했다.

 

2단계에서는 위반사항 발생시 〈도정법〉 제77조에 따라 구청장이 시정명령을 내리도록 하고, 3단계 미시정시에는 법 제84조~제88조에 의한 벌칙규정을 적용해 행정 조치를 하도록 했다. 그래도 시정되지 않을 경우 4단계로 다음 단계의 행정절차 진행을 제재하거나 행정처분을 취소하는 등 강력히 대응토록 했다.

 

또 운용 매뉴얼에는 정비계획 수립에서 사업완료에 이르기까지 각 단계별 업무 방안도 담고 있다. 다만 공공관리는 추진위원회 구성에서부터 사업시행계획 수립 및 인가까지를 적용범위로 정하고 있어 관리처분계획 단계 이후부터는 공공관리에 대한 내용이 담겨져 있지 않다.

 

관리처분계획 단계에서도 조합이 요청할 경우 공공관리가 가능하지만 매뉴얼 상에는 공공관리에 대한 방법을 정하고 있지 않다는 것이다.

 

이밖에 운용 매뉴얼에는 클린업시스템이나 사업비 및 분담금 추정프로그램 등에 대한 운용 방법과 위탁관리자나 정비업체, 설계자, 시공자 등의 협력업체 선정에 필요한 내용도 구체적으로 담고 있다.