전세가격이 높아지면서 ‘깡통전세’라는 신조어가 생겼다. 깡통전세란 주택의 매매가격 대비 전세가격이 높아 전세가를 제외하면 속이 텅 빈 즉, 남는 것이 없는 주택전세를 말한다.
서울의 경우 평균 전세가율이 70%를 훨씬 초과했다. 서울 성북구의 경우 80%를 넘어섰으며 일부 아파트에서는 혀를 내두르는 전세가율을 보이는 곳도 상당수다.
이 뿐 아니라 경기도 의왕시 내손동의 경우 전세가율은 90%를 넘었으며 평촌신도시 또한 90%가 넘은 곳이 많다.
이 같은 현상이 나타나는 이유는 한가지다. 매매에 대한 수요가 전세로 돌아서면서 너도나도 전세만 찾다보니 전세 품귀현상이 일었고, 급기야 전세가를 올려주더라도 매매가 아닌 전세주택을 찾겠다는 수요자가 늘었기 때문이다.
이제 깡통전세는 우리나라의 대세가 됐으며 깡통전세가 아니고서는 전세주택을 구하기 어렵다는 말이 나돌 정도다. 아파트 매매가격과 전세가격의 차이가 큰 주택은 노후하고 낡은, 그래서 생활이 불편한 재건축 대상 아파트나 대중교통이 들어가지 않는 산 중턱의 좁은 주택 들 뿐이라는 건 이 시대의 서글픈 단상이기도 하다.
전세가 좋은 것은 집값이 떨어져도 안전하게 내 재산을 보존할 수 있기 때문이다. 그렇다면 안전한 전세는 없는 것일까. 전세를 사는 서민에게는 이것이 최대의 현안일 수밖에 없다.
우선 전세가율이 80% 수준인 곳을 살펴보자. 80%란 아파트의 시세가 5억원이면 전세가는 4억원이라는 얘기다. 통상 전세가 비율이 이 정도 수준까지 상승하게 되면 집주인은 해당 주택을 담보로 대출을 받지 못한다. 추가 대출이 된다고 해도 은행권 즉 근저당이 선순위가 되기는 어렵다. 세입자는 당연히 해당 주택에 설정된 대출이 있을 때는 대출금을 갚는 조건으로 계약을 맺어야 한다. 이것을 간과하면 자칫 큰 손실이 발생할 수 있으니 이점은 반드시 숙지해야할 필요가 있다
공인중개사를 통해 전세계약을 할 경우 통상적으로는 중개사 측이 먼저 해당 주택에 대출여부를 알리고, 계약 조건에 금융권 대출을 갚는 즉, 근저당 말소를 집주인에게 요구하게 된다. 일단 세입자가 등기부등본 상 선순위(최상위)의 지위를 확보하게 되면 집주인은 이후로 은행권에서 대출을 받기가 어렵다. 설령 대출을 일으킨다고 해도 해당 근저당은 후순위로 밀리기 때문에 전세입자는 자신의 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 것이다.
이런 경우도 있다. 일부 집주인의 경우 대출금의 일부를 남겨두겠다고 하는 경우다. 예를 들어 시세가 5억원인 아파트에 4억원이 전세보증금인데 5천만원 정도를 대출잔액으로 남겨두겠다고 말하는 경우다.
이 경우 다소 위험할 수 있음을 인지해야 한다. 등기부등본상 선순위는 5천만원을 대출해 준 은행이 1순위가 되고 전세입자는 후순위(2순위)로 밀리게 된다.
집주인이 정상적으로 대출이자나 원금 등을 갚고 있다면 문제가 되지 않지만 원금과 이자를 제때 갚지 못하는 상태라면 법원 경매로 해당 주택이 넘어갈 위험이 있고, 시세보다 낮게 낙찰될 경우(통상 시세보다 낮게 낙찰된다) 전세보증금 일부를 되돌려 받지 못하게 되는 사태가 발생할 수 있다. 반대로 최상위 선순위라면 집값이 떨어져 경매 낙찰이 됐다하더라도 세입자는 낙찰자에게 대항력이 발생한다. 즉, 낙찰자가 세입자에게 배당받지 못한 나머지 금액을 주어야만이 해당 집을 온전히 받을 수 있는 것이다.
최근 법원경매의 평균 낙찰가율은 주택의 경우 80%를 약간 웃돌지만 아파트는 90%를 넘고 있다. 이렇다하더라도 최우선으로 경매진행비용 등을 차감하면 전세금 일부를 못 받게 되는 경우도 배제할 수 없다.
주택가격이 떨어져 자칫 전세금을 되돌려 받기 어려운 상황이 발생할 수는 있으나 전세가율 80% 선에서는 있을 수는 있으나 흔치 않은 현상으로 크게 걱정할 수준은 아니다.
그렇다면 전세가율이 90%를 넘는 경우는 어떨까. 이런 상태에서는 모든 가능한 상황을 짚어봐야 한다. 집값이 떨어질 경우도 10%의 하락은 있을 수 있는 것이기에 전세금 반환이 쉽지 않을 수 있다. 이때는 상황이 어떻든 먼저 집을 비우는 일은 하지 않는 것이 좋다.
“등기부에 전세권을 설정하면 괜찮지 않느냐”는 얘기도 있지만 100% 안전하다고 보장할 수 없다. 다 그런 것은 아니지만 일부 악덕 집주인의 경우 새로 전세입자나 월세입자를 들이고 기존 전세금을 늦게 반환하는 경우도 과거 사례가 있기 때문이다.
또한 은행 근저당 일부를 선순위로 남겨두는 사례는 매우 위험한 행위이기 때문에 절대 금해야할 계약조건이다.
