Q : 여러 필지의 토지를 소유하고 있는 토지등소유자로부터 조합설립인가 후에 1 필지의 토지를 매수(2009. 8. 7.이후)하였습니다. 그런데 법제처에서는 2010년 2월 22일자로 “이 경우 건축물 분양을 받을 수 없고 현금청산된다”고 유권해석한 것으로 알고 있습니다. 건축물을 분양받을 수 없다면 매매계약을 취소하고 싶은데 가능할까요?
A : 조합이 설립된 지역의 토지들 매수한 것은 건축물 분양자격이 있을 것을 전제로 한 것이고 매도인이나 중개사 모두 이 점을 전제하고 있었을 것입니다.
그런데 이후의 법령해석으로 분양자격이 없다는 것이 밝혀졌다면 이는 법률행위의 중요한 부분에 착오가 있었던 것이고 매수인에게 중대한 과실이 없다고 생각되므로 매수인은 매도인을 상대로 하여 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있을 것으로 보입니다.
1. 도정법 제19조제1항제3호와 법제처의 법령해석(2010. 2. 22.)
〈도시 및 주거환경정비법〉 제19조제1항3호에서는 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하고 있습니다.
이에 관하여 법제처는 2010년 2월 22일자 법령해석에서 “도정법 제19조제1항제3호에 따라 조합원이 되지 못한 토지등소유자는 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 제50조 제1항에 따라 분양 받을 수 없다”고 회신하면서 회신이유에서 현금청산된다고 하고 있습니다.
필자는 위 사례에 대하여 “매도인과 매수인이 모두 분양자격을 가지게 된다. 다만 대표조합원 1인을 선정해야 한다”는 견해를 가지고 있습니다. 매수인의 현금청산을 인정하지 않는다는 점에서는 법제처의 법령해석과 다르지만, 매수인이 독자적인 분양자격을 가지지 못한다는 점에서는 일치합니다.
2. 법제처 법령해석 이후 매수인들의 혼란
서울시 정비조례 제27조제1항에서는 관리처분기준일 현재를 기준으로 분양대상자를 파악하고 있으므로 위와 같은 사례에서 독자적인 분양자격이 있다는 중개사들의 설명을 믿고 매수한 사람이 매우 많은 것으로 보입니다.
그런데 법제처의 법령해석 이후에 이들 매수인들이 극심한 혼란에 빠져서 나름대로 자신에게 유리한 아전인수식의 해석론을 펼치고 있는 것 같습니다. 나중에 관리처분계획이 수립되면 줄소송이 이어질 것으로 보이는데 필자가 냉정하게 보기에는 법원의 판단은 법제처의 법령해석이나 필자의 견해와 거의 유사하게 나올 것으로 보입니다.
즉, 이 경우 매수자가 보호되는 방향으로 결론이 나올 것 같지는 않습니다. 서울시 정비조례 제27조제1항보다는 〈도정법〉 제19조제1항이 상위법이며 더 나중에 만들어진 신법이기 때문입니다.
3. 매매계약의 취소 가능성
사정이 이와 같다면 매도인을 상대로 매매계약 취소소송을 제기해 보는 것을 생각해 볼 수 있습니다.
〈민법〉 제109조제1항에서는 “의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다”라고 하고 있습니다.
분양자격이 없는데도 있는 것으로 믿은 것은 법률행위의 내용에 포섭될 수 없고 이는 법률행위를 하게 된 동기의 착오에 불과하다고 볼 수 있습니다.
그러나 이는 매도인으로부터 유발되었거나 적어도 매도인과 매수인 쌍방에 공통하는 동기의 착오에 해당할 것이고 분양자격이 없다는 것을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이 거의 분명하므로 착오에 의한 취소는 가능하다고 판단됩니다(대법원 93다24810, 2005다13288, 2006다71724 등 참조).
〈문의 02-3487-1887〉
