우리나라에서 재개발사업은 도시의 큰 흐름에서 보기보다는 소 지역적인 측면에서 주택건설(엄밀히 말하자면 아파트)을 위하여 필요한 기반시설의 조성을 같이하면서 이루어져 왔습니다. 하지만 이런 소 지역단위의 재개발사업은 도시가 가지고 있는 여러 가지 부족한 시설이나, 공간을 효과적으로 만들어 내지 못하고 아파트만으로 도시 전체를 바꾸는 획일적인 모습으로 급격하게 진행되었습니다. 이런 도시문제를 해결하기 위하여 광역적인 계획의 필요성이 제기되면서 서울시 뉴타운과 도시재정비촉진사업 등이 잇따라 등장하게 된 것입니다.

 

도시의 특성은 좁은 공간에 많은 사람이 모여 산다는 것입니다. 그래서 생겨나는 문제들이 많은데 이를 모두 도시의 문제라 할 수 있습니다. 예를 들면 교통문제, 환경문제, 주택문제, 일자리문제 등등이 될 것입니다. 그리고 이를 크게 나누어 보면 물리적인 공간에서 나타나는 문제와 도시공간 안에서 생활하고 있는 사람들 간의 문제인 사회적인 측면으로 나누어 볼 수 있을 것이고 여기에 하나를 더하자면 도시공간과 사람 모두에게 영향을 미치는 환경문제까지 있을 것입니다.

 

그동안 재개발·재건축사업은 도시의 물리적인 공간 문제를 해결하기 위한 수단으로 이용되어 왔습니다. 사회적인 문제나 환경적인 문제는 중요하게 고려하지 않고 말입니다. 물리적인 도시공간에서 중요한 것들이 도로나 공원 등의 기반시설이고, 재개발사업에서는 이런 기반시설을 확충하거나 신설하는 일들이 병행되어 왔던 것입니다. 이런 도시기반시설을 설치하는 일은 국가나 지방자치단체가 하는 일이고 또한 그렇게 하는 것이 당연하겠지만 열악한 재정문제 때문에 이를 재개발사업을 시행하는 조합에 전가하여 왔습니다.

 

또 다른 도시문제인 사회적인 문제들은 주로 조합원의 재정착, 세입자 보호, 생계형 소상공인의 보호 등이 될 것입니다. 그 동안 재개발·재건축사업에서는 이런 사회적인 문제들은 물리적인 기반시설 개선에 치중하면서 중요하게 인식하지 못했던 것이 사실입니다. 이런 문제를 사회적으로 이슈화시킨 것이 수차례 이어지고 있는 철거민들의 망루위 고공농성이고 극단적으로는 지난해에 있었던 용산참사가 아닐까 합니다. 그러면서 세입자와 원주민 재정착, 그리고 소상공인들에 대한 대책 등이 논의되고 입법까지 되었던 것입니다.

 

그런데 세입자 문제나 원주민 재정착문제는 사업시행자나 조합원 개인이 개별적으로 해결하기에는 어려움이 많은 복합적인 것들이라 할 수 있습니다. 일자리와 소득, 주거공간 등 이런 문제들이 같이 얽혀 있기 때문입니다.

 

우리 도시가 가지고 있는 문제를 해결하기 위해서는 조합과 조합원의 부담만으로는 한계가 있어 국가나 지자체의 재정적인 투자나 지원이 불가피합니다. 그런데 국가나 지자체는 예산이 없다는 이유로 거의 지원이나 투자를 하지 않으면서 조합과 조합원에게 전적으로 부담이 되는 제도를 만들어 시행하고 있는 것입니다. 대표적인 것이 최근에 더욱 논란이 되는 세입자 보호대책입니다. 특히, 재개발지역 세입자들 중에서는 고령에다 소득이 아주 낮은 분들이 많은데 이분들에 대한 대책을 국가나 지자체는 재정을 투입하지 않으면서 오로지 집주인과 조합에게 모든 부담을 지우는 방식으로 접근하고 있습니다. 뿐만 아니라 대규모 기반시설의 설치에 있어서도 일부 지자체를 제외하고는 거의 전적으로 정비사업시행자인 조합과 조합원의 부담을 전제로 계획이 수립되는 실정입니다.

 

재개발·재건축사업이 이런 도시의 물리적인 문제와 사회적인 문제를 모두 해결할 수 있는 충분한 이익이 되는 사업이라면 개발이익을 환수해서 비용에 충당하는 방식도 필요하지만 요즘 지방사업들은 거의 고사직전에 있다는 것은 누구나 다 아는 일이 되었습니다.

 

재개발사업과 재건축사업이 주택과 토지를 소유하고 있는 조합원의 입장에서 보자면 기존의 오래된 주택을 헐고 쾌적하고 살기 좋은 마을을 만들겠다는 것과 또 새 집을 장만하면서 신축비용을 얼마간 추가로 부담하면서 나중에 사업이 완료되었을 시에는 더 많은 이익도 얻을 수 있다는 사업이익이 중요한 사업의 기준이 되고 있습니다.

 

토지를 소유하고 있는 조합원과 그리고 도시문제를 슬기롭게 해결하면서 쾌적하고 살기좋은 공간으로 바꾸고자 하는 지자체, 그리고 도시 재개발을 통해 국가의 경쟁력을 확보하고 싶은 국가, 이 삼자 모두가 승자가 되는 사업이 필요합니다. 그리고 그것을 효과적으로 달성할 수 있는 유일한 방법이 바로 재개발·재건축사업이 아닐까 합니다.

 

재개발·재건축사업이 도시전체의 재생을 구체화하고 실행할 수 있는 중요한 정책적, 제도적 수단인 것은 분명합니다. 다만, 조합원이 추구하는 재개발·재건축사업의 목적과 인·허가권자인 정부 등이 추구하는 공공의 이익에 기여하는 사업, 그리고 더불어 사는 사회, 활력 있는 도시를 만들기 위해서는 토지등소유자의 역할만큼이나 정부나 공공의 역할이 중요하다고 할 것입니다. 적극적인 행정지원, 공공의 재정지원과 투자는 반드시 필요한 것입니다. 그래야만 재개발·재건축사업이 고유의 기능과 역할을 수행할 수 있기 때문입니다.