박순신
이너시티 대표이사
재개발·재건축사업을 정의하는 것은 어떤 측면에서 보는가에 따라 조금씩 달라질 수 있을 것입니다. 그렇지만 토지등소유자의 입장에서 본다면 재개발·재건축사업은 이렇게 정의할 수 있을 것입니다. “헌집 줄께, 새집 다오”라고 말입니다.
“헌 집 줄께 새 집 다오”라는 말은 지금 가지고 있는 오래된 집을 헐고 새집은 지어서 토지나 건물을 가지고 있는 조합원이 입주한다는 것을 의미하는 말입니다. 이렇게 당연하게 생각하는 즉, 내 집을 헐어서 재개발사업을 하고 나면 새집을 받을 수 있다는 생각이 항상 이루어지는 것은 아닙니다.
일반적으로 토지나 건물을 가지고 있는 토지등소유자는 기존에 있던 집을 헐어서 새로 지으면 그것이 바로 재개발사업이고 재건축사업이라고 생각합니다. 그래서 기존에 있는 집을 헐면 무조건 새집을 하나씩 받을 수 있다고 생각한다는 것입니다.
하지만 헌 집을 헐고 새집을 받기 위해서는 〈도시 및 주거환경정비법〉에 의한 재건축·재개발사업만이 가능합니다. 집을 가지고 있는 토지등소유자가 무조건 새집을 받을 수 있는 것은 아니라는 것입니다.
집을 누구나 받을 수 없는 사업으로 대표적인 경우가 도시개발사업입니다. 뉴타운사업 중에서 도시개발사업으로 결정된 구역에서는 토지등소유자가 사업이 완료되더라도 새집을 받기가 쉽지 않습니다. 또 다른 사업은 〈주택법〉에 의한 주택조합사업입니다. 기존에 주택을 소유한 사람이 자신의 집을 헐고 새로 결성된 주택조합에 가입하는 경우에는 주택을 분양 받을 수 있지만 이 경우에도 다른 지역에 집을 더 가지고 있다면 새집을 받지 못할 수 있습니다.
많은 사람들이 헌 집을 헐고 새로 지으면 으레 재건축이고 재개발이라고 말하지만 정확한 의미의 재개발·재건축사업은 〈도정법〉에 따라 시행되는 재개발·재건축사업만입니다. 그래야만 조합원이라면 새집을 하나씩 분양 받을 수 있게 되는 것입니다.
왜 이런 일이 생기는 것일까요. 우리나라에서는 사업시행자가 누구인지를 불문하고 집을 20세대 이상 신축하는 경우에는 〈주택법〉과 〈주택공급에 관한 규칙〉에 따라 반드시 청약저축이나 청약부금 또는 청약예금 등에 가입한 일반인에게 공개적으로 분양을 하도록 규정하고 있기 때문입니다.
일반에게 분양하기 이전에는 반드시 분양가 등을 결정하여 사전에 분양승인을 받아야만 일반에게 매각할 수 있도록 하고 있습니다. 이런 20세대 규정을 피하면서 자유롭게 분양도 하고 자가기 집을 소유도 하기 위해서는 건립세대수가 20세대가 되지 않아야 하는 것입니다. 이런 사업들을 ○○빌라라고 하면서 하는 사업들입니다.
다만 〈주택공급에 관한 규칙〉에도 불구하고 〈도정법〉에서 정한 정비사업 조합원의 경우에는 누구나 집을 하나씩 분양 받을 수 있도록 예외규정을 두고 있는 것입니다.
재개발·재건축사업은 “헌 집 줄께, 새 집 다오”가 가능한 거의 유일한 주택건설사업이라 할 수 있습니다. 뿐만 아니라 토지등소유자의 100%가 사업에 찬성하지 않더라도 강제로 사업을 할 수 있도록 강력한 제도를 두고 있는 사업입니다.
재개발사업에서는 강제수용제도를, 그리고 재건축사업에서는 매도청구소송이라는 절차적 제도를 도입하여 토지등소유자의 75%이상만 사업에 찬성하면 강제로 사업을 추진할 수 있도록 제도적인 장치를 가지고 있습니다.
국가나 지방자치단체 또는 공공기관이 소유하고 있는 토지 특히, 도로나 공원 등 기반시설의 폐지나 처분은 엄격히 제한하고 있습니다. 그래서 개인이 집을 짓기 위해 인접한 국가 소유의 토지를 매입하는 것은 거의 불가능하다고 할 수 있습니다. 〈국유재산법〉이나 〈지방재정법〉 등에서 국가 재산에 대한 체계적인 관리와 취득 그리고 처분에 관한 규정을 두어서 관리하고 있기 때문입니다.
만일 국가나 지방자치단체가 소유하고 있는 토지를 매각한다고 하면 십중팔구 공개적인 매각절차에 따라 최고가 낙찰자에게 매각하는 방법을 채택하고 있어서 사업을 목적으로 개인이 취득하는 것이 쉽지 않은 것입니다.
그렇지만 재개발·재건축사업은 〈도정법〉에서 특례규정을 두어서 재개발·재건축사업 구역에 포함되어 있는 국가나 지자체 소유의 기반시설까지도 우선적으로 사업시행자에게 매각하도록 하고 있어 필요한 토지를 쉽게 확보할 수 있도록 하고 있습니다.
이렇듯 재개발·재건축사업에서는 다른 법률에서는 허용하지 않는 주택공급과 국공유지 취득, 그리고 미동의자에 대한 강제 수용과 매도청구 등의 제도를 통해, 사업을 추진하는 다수의 토지등소유자에게 편의를 제공하고 있습니다.
아마도 통계적으로 확인되지는 않았지만 우리 국민들 중에 직·간접으로 재개발·재건축사업과 관련되어 있지 않은 사람이 있을까요? 아마도 찾아보기 어려울 것입니다. 하지만 정작 재개발·재건축사업에 대한 정확한 지식은 차치하고라도 기본적인 제도에 대해서 알지 못하는 국민이 대다수인 현실은 참으로 안타까운 일이라 할 것입니다.
