Q : 정비기본계획, 추진위원회 승인, 정비구역 지정의 각 단계별로 사업시행면적이 달라지는 경우가 있습니다. 이에 대비하여 동의서 징구시 대지면적과 건축연면적 등을 일단 공란으로 해놓고 창립총회에서 일괄위임 받아 공란을 보충하는 경우 유효한지요?
A : 최근 부산고등법원(2010. 6. 25. 2009누6742) 판결에서는 창립총회에 참석하여 공란 보충권한 위임에 찬성한 사람들에 한하여서만 이러한 보충행위가 적법하므로 조합설립동의율은 전체 토지등소유자에서 보충권한 위임에 찬성한 자들만의 비율로 따져야 한다고 판시하였습니다.
1. 부산고등법원 판결의 요지
위 부산고등법원(2010. 6. 25. 2009누6742) 판결의 요지는 “①신축건축물의 설계개요, 건축물 철거 및 신축비용의 개산액은 토지등소유자들이 조합설립에 동의할 지 여부를 결정하는 가장 중요한 사항으로서 동의서의 본질을 이루고 있으므로 어느 정도 개산액의 기재는 있어야 한다 ②조합설립을 위한 필요적 기재사항에 관하여 토지등소유자들의 최초의 동의가 없어도 조합원총회를 거치기만 하면 사업계획의 개요 모두를 제한 없이 설정·변경할 수 있는 것으로 본다면 이는 위 사항을 필요적 기재사항으로 규정한 도정법령의 취지에 반한다 ③조합설립동의서의 공란 보충권한의 수여는 해당 토지등소유자들로부터 ‘개별적’으로 받아야 한다. 그러므로 동의서에 미리 ‘공란은 조합총회에서 확정되는 내용대로 일괄기재할 것을 위임한다’고 기재하였더라도 이는 효력이 없다 ④다만 창립총회에 출석하여 일괄기재에 찬성한 토지등소유자의 경우에는 그와 같은 보충권한을 추진위원회에 부여한 것으로 볼 수도 있을 것이다 ⑤그런데 이렇게 보더라도 창립총회에서 보충권한 위임에 찬성하는 뜻을 표시한 자들의 동의서만이 유효하고 이들만이 전체 토지등소유자들 중 조합설립에 동의한 것으로 볼 수 있는데 이렇게 계산하니 이 사건에서는 동의율이 조합설립인가에 필요한 4분의 3에 크게 못 미친다”라는 것입니다.
2. 창립총회에 ‘서면결의서’를 제출한 자도 보충권 위임에 찬성한 것인지 여부
창립총회에 직접 참석하지 않고 ‘서면결의서’를 제출하여 찬성의 의사를 표시한 자들도 공란에 대한 보충권 수여의 의사표시를 한 것으로 볼 수 있는지가 문제됩니다. 위 판결에서는 이를 긍정하였습니다.
그러나 위 판결의 사례처럼 동의서에 미리 ‘창립총회에서 확정되는 대로 일괄기재한다’는 뜻을 기재하거나 서면결의서의 목록에 이와 같은 안건을 구체적으로 적시하여 제출받지 아니한 채 창립총회 당일에 기타안건으로 보충권 수여의 안건을 상정하여 의결한 경우에는, 서면결의서 제출자는 보충권 수여를 ‘개별적’으로 한 것이 아니므로 이들에 관한 한 공란보충은 적법하지 않다고 생각됩니다.
3. 동의의 기초가 되는 사업구역의 면적이 현저하게 달라졌는데 이 점을 명확하게 고지하지 아니하고 보충권수여 안건이 통과된 경우
동의서에 추후 일괄보충을 한다는 문구가 미리 기재되어 있거나 창립총회 서면결의서에 일괄기재 보충권 수여 안건이 있었다고 하더라도 정비구역 지정시의 사업 면적이 정비기본계획이나 추진위원회 승인 당시의 면적과 현저하게 달라졌는데 이러한 면적 변경이 총회참석자에게 정확히 고지되지 않은 채 의결된 보충권 수여안건도 그 효력이 없다고 생각됩니다.
그리고 서면결의서에 표기된 안건명칭이 막연히 ‘조합설립동의서 작성 위임의 건’이라고 기재되어 있는 경우에도 무엇을 어떻게 보충하겠다는 것인지가 명확하지 않으므로 서면결의서 제출자들은 개별적인 보충위임을 하지 않은 것으로 보아야 할 것입니다.
대법원에서는 공란 동의서를 무효로 보고 있으므로 보충권 수여 의사표시의 유·무효 여부도 엄격하게 판단할 것으로 생각됩니다. 그러므로 각 조합에서는 이러한 점을 고려하여 공란 보충권 위임을 개별적으로 받아야 할 것으로 생각됩니다.
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