곽기석
한국감정원 강서지점장
2003년 7월, 〈도시 및 주거환경정비법〉이 시행되면서 수많은 주택정비사업조합이 생겨났다.
그런데 이렇게 많은 정비사업조합의 수에 대비하여 전문적인 지식과 경험을 가진 관리자는 얼마나 될까 하는 의문을 항상 하곤 한다. 특히 정비사업에서 가장 난이도가 큰 관리처분계획수립에 대한 영역에 대해서는 더더욱 그러하다.
이에 대하여 고무적인 사실 하나는 (사)주거환경연구원이 주도적으로 정비사업전문관리사 교육프로그램을 통하여 수많은 인재를 배출하였다는 점이다. 그러나 필자가 바라본 현실은 아직도 전문성이 부족하며, 특히 관리처분계획 수립에 있어서는 항상 관리자가 더욱 깊이 연구하여야 한다고 생각한다.
이와 관련하여 관리처분계획을 수립하는 관리자들이 유의하여야할 몇 가지 기본사항을 적어본다.
▲관리처분계획 수립은 과거부터의 약속을 종합하는 것이다=관리처분계획 수립시 커다란 오류 중 하나는 사업시행인가 이후 당시의 현상만을 중시하여 사업최초의 결의내용 등이 간과되는 경우이다. 이 경우는 소송에 의해 관리처분계획 자체가 무효화될 수 있는 커다란 오류이므로 반드시 유의하여야 한다.
한마디로 정리하자면 관리처분계획은 사업의 시작단계인 조합설립에서부터의 약속이 담겨져야 한다. 관리처분계획 수립의 첫 단계는 분양신청 공고가 아니라 사업이 시작될 당시 서로의 약속이 기록된 과거의 조합설립 동의서나 결의서의 검토부터 시작된다는 점을 명심하여야 한다. 이를 위하여 정비사업의 관리자에게 간단한 제안을 한다면, “관리처분계획 수립과 관련된 파일철은 사업시행인가 이후가 아니라 사업초기의 조합설립 인가 때부터 만들어 놓자”는 것이다.
▲조합원 분양가격을 일률적으로 낮추는 것은 공정성에 심각한 오류를 준다=현재 일부 재건축 정비사업에서 조합원 분양가격을 일반 분양가격 보다 일률적으로 낮게 산정하는 경우가 많다. 그러나 조합원 분양가격을 낮게 산정하는 것이 조합원 분담금을 낮추는 것은 아니다. 조합원 분담금 총액은 사업비 총액에서 일반분양 수입 총액을 공제한 금액이기 때문에 조합원 분양가격과는 관련이 없다.
조합원 분양가를 낮춘다고 하여도 비례율과 권리가액이 함께 낮아지므로 조합원 분담금 총액은 변하지 않는 것이다. 오히려 조합원 분담금을 일률적으로 낮추는 것은 변하지 않는 분담금 총액범위 내에서 큰 평형을 분양받는 조합원의 분담금을 낮추는 대신 작은 평형을 분양받는 조합원의 분담금을 높이는 잘못된 오류를 범하기도 한다.
그러므로 재건축 정비사업에서 조합원에게 낮은 가격으로 분양한다는 명분으로 일반 분양가격보다 낮게 산정하는 것은 잘못된 가격산정이라 할 수 있다.
▲분양신청 안내시 관리처분계획의 주요 기준과 내용을 담는 것이 바람직하다=분양신청 안내를 함에 있어 단순히 법령과 조합정관에서 정하고 있는 사항만을 고지하는 경우가 대부분이다. 그러나 원하는 평형에 분양신청을 하였으나 실제 관리처분계획상의 과도한 분담금이나 불리한 평형배정 기준문제 때문에 불만이 발생하고 민원으로 이어질 수 있다.
그러므로 분양신청 단계에서는 조합원이 신청한 평형을 분양받음에 있어 개략적인 분담금과 함께 관련된 관리처분계획상의 기준이나 평형배정 원칙 등을 미리 알도록 하는 것이 민원예방 차원과 효율적인 관리처분계획 수립이 될 수 있다.
▲자금운용계획의 항목과 기준 등은 전문가 그룹의 검증 절차를 거치자=자금운영 계획의 사업비에 대하여 증액이 될 수 있는 항목, 누락된 항목, 소송의 대상이 되는 항목 등을 면밀히 점검하여야 하며, 사업비 전체항목에 대해서는 시공사와 정비사업전문관리업체를 통하여 사례검토를 하는 것이 필요하다.
또한 소송 사례가 많은 부가가치세 비용의 분담기준이나 전문성을 요하는 법인세액 등에 대해서는 세무사나 회계사를, 취·등록세 등 지방세에 속하는 부분은 법무사를 통하여 검증하는 절차를 갖는 것이 사업비 오류를 예방하는 필수 절차이다.
위에 열거한 내용들은 관리처분계획을 수립하는 관리자가 간과할 수 있는 몇 가지 사례이며, 이외에도 관리처분계획 수립에는 많은 유의사항들이 있다. 그러나 관리처분계획의 기본사항인 공정성과 공개성을 충분히 인지하고 각계의 전문가들의 도움을 받는다면 보다 나은 관리처분계획을 수립할 수 있을 것이다.
한 가지 바람이 있다면 정부차원에서 관리처분계획 수립에 대한 상세한 지침을 제공하고, 계획의 적정성을 점검하고 지도할 수 있는 기능을 갖췄으면 하는 것이다.
