주택시장 붕괴는 지나친 기우… 거래부터 활성화 시켜야
시장은 과거처럼 낙관적이지는 않지만
극도로 비관적이지도 않을 것으로 자신
박준호
서울교대 토지최고위과정 주임교수
▲전체를 아우르는 시장을 보자=98년 외환위기 이후 전세계적 저금리 기조와 월드컵에 의해 체력을 회복한 우리경제는 국제경기 호황에 따른 자동 호경기를 맞이했고, 불거지는 몸집에 대비한 자산헤지(hedge)가 만연했다.
특히 2004년 이후 〈도시 및 주거환경정비법〉이 발효되면서 주택시장에 몰아닥친 구도심의 재정비열풍은 광란의 주택가격 상승과 이전수요 및 투기적 수요를 자극하여 레버리지(leverage)를 통한 분수를 넘는 구매를 충동했다.
특히 축소경제에서 저금리를 통해 매입된 주택은 이자를 가격상승으로 보전하고도 남는 투기적 시장메카니즘에 젖어 주택가격의 비정상 전이현상을 초래했고 사회는 온통 부동산 광풍의 회오리에 휘말려 버렸다.
그러나 부풀려진 몸집이 다운사이징으로 돌입하면서부터 서서히 언더워터 홈(underwater home, 깡통주택) 현상이 나타나고 있으며 제2의 일본식 주택버블 붕괴라고 주장하는 부동산저격수(?)들의 폭락논리 카테고리 안에서 자유롭지 못하고 있는데 우리나라 부동산 전문가들의 견해를 살펴보자.
▲부동산시장 참여자들=요즘 부동산시장의 외부요인이 한 달 전과는 다르게 변하고 있는 듯하다.
우선 우리나라 부동산산업을 연구·진단하는 집단을 보자면 주로 대학을 위주한 학계, 건설업 등 이해관련집단이 설립한 민간경제연구소, 그리고 시장참여자를 대변하는 매스컴 전문가집단 등 3분류로 구별한다. 그런데 최근 금융분야 특히 증권을 주로 연구하는 집단에서 선두적으로 부동산경기 전망과 예측을 하고 있다.
우선 학문을 전문으로 하는 학계와 주택산업 연구기관의 시장전망 세미나는 국내 부동산산업의 철저한 계량과 이해관계에 의해 정책의 비전과 시장분석을 하고 있다. 문제는 남은 두 집단인데 매스컴에서 활동하는 부동산전문가 집단과 금융기관 시장참여자 집단의 부동산시장 전망과 이에 미치는 영향을 거론해 보고자한다.
▲우리나라 부동산전문가의 현주소=우선 매스컴 스타인 부동산시장 전문가들은 너무나 많은 분석의 오류를 범하고 있는데 우리나라 부동산전문가들의 3일 천하를 살펴보자.
몇년 전 북한이 1차 핵실험을 했을 때 이들은 주식의 폭락과 함께 상당기간 불요불급재인 부동산시장 침체와 휴전선 연접지역 부동산시장의 투매를 이구동성으로 예견했었다. 그러나 부동산시장은 이를 비웃듯 핵실험 3일만에 오히려 강세로 돌아서는 등 3일 천하로 끝나고 말았다.
이번에는 3개월 천하를 살펴보자. 2007년 9월 상한제 적용에 따른 시장예측에서 대부분의 국내 전문가들은 2007년 하반기를 저점시장으로 3개월 이후 반등을 예견했다. 이들은 참여정부의 시장안정화 정책의 약발과 대선이란 변수를 너무 크게 봤고, 한술 더 떠서 일부 전문가들은 2008년 시장의 투자이슈로 대형주택이 시장을 주도한다고까지 내다봤다. 그러나 현실시장은 냉정하여 대선이슈와 부동산 불패신화를 비웃으며 1년을 넘게 약세시장으로 이어져 왔었다.
이제는 1년 천하를 보자. 2007년 12월 하순 이명박 정부 탄생하자 이들은 친기업적 정부의 탄생이라며 2008년 부동산시장을 장밋빛으로 도배하질 아니했는가? 또, 2008년 3/4분기에 터진 리먼사태 때인 세계 금융위기에서는 이구동성 2009~2010년이나 되어야 한다고 예견했지만 3개월 천하로 끝났는데 2009년 1월 일시적 현상이라 모두들 항변하질 아니했는가?
이같이 전문가들의 오류를 지적하는 이유는 부동산이 종합응용과학이란 깊은 속내를 너무 간과 한 것이 아니었는지를 생각해 보라는 뜻으로, 부동산의 속성은 적은 변수보다는 오히려 큰 변수에 감응도가 역으로 반응하고 있음에 유의해야 한다.
최근 부동산전문가들의 견해는 주로 건설산업연구원에서 나오는 보고서를 판에 박힌 듯 똑같이 베껴 쓰고 있는 실정이다. 이제는 공부도 하고 특히 금융전문가들이 제시하는 일본과 미국, 그리고 홍콩사례를 철저히 분석하고 연구해야 한다.
▲부동산을 천박(?)한 산업으로 보는 금융전문가들=이번에는 금융시장 진입자들의 견해를 보자면 계량으로 들이밀며 주택시장의 붕괴를 예견하는데 주로 선대인, 박현주 등 증권계에 관련한 전문가들이다. 경제에서 지수의 투명성은 시장에서 단계별 저점과 고점의 터닝 포인트를 찾아주고 건전성과 곧바로 정책의 피드백을 가져다주는 역할을 한다.
그러나 주택시장은 일반시장이 지수분석만으로 예측할 수 없는 투기적 요소가 강한 면이 있기에 대부분의 국가가 정책산업으로 분류하고 있는바, 주택산업은 경기저점에서 강한 경제동력을 주고 있으나 호황국면에서는 투기적 요소가 경제발전의 발목을 잡는 주범으로 힐난을 받고 있기도 하다.
그리고 부동산시장은 그 다양성으로 금융시장과 커플링 효과로 분석하고 있지만 상호 보완기능을 갖고 있는 이질의 경제현상인데, 금융전문가들의 문제는 증권시장을 보듯 부동산산업을 본다는 것이다. 금융은 외부요인에 민감하게 작용하나 부동산은 반응도가 낮으며 늦다는 점을 너무 간과하고 있는 것이 아닐까?
▲시중에 나도는 계수의 함정=주택보급률과 공급 지수를 살펴보자. 단순 지수로 보자면 우리인구는 2020년 약 5천만명에 이르는데 이를 1가구 2.5명으로 잡자면 2천만호의 주택을 필요로 하고 보급률을 110%로 보자면 2천200만호 주택을 필요로 한다.
현재 1천780만호의 주택이 있으니 대략 300~400만호의 주택을 더 지어주어야 한다. 따라서 MB정부가 탄생하던 2008년 매년 50만호씩 2018년까지 주택공급 500만호 정책을 발표했는데 그중 150만호는 보금자리로 짓겠다는 주택공급백서가 나온 것이다. 다만 시대변화에 따라 대형보다는 중소형, 도심형, 나홀로형인 준주택제도를 도입했다.
따라서 아직은 공급과잉이 아닌 공급위주 정책이 우선이며 주택시장에서 물량의 적체는 2016년 정도에 나타날 것으로 보인다.
얼마 전까지 주택정책의 모델로 삼았던 싱가폴은 주택보급률이 112%인데도 작년 주택가격상승률이 17%를 넘어섰다. 이는 주택이 거시경제에 따른 영향이 주요 변수이지 단순 공급율로만 보는 것에 문제를 제기한 것이다.
따라서 이미 60년대 주택보급률이 100%를 넘어선 일본이나 싱가폴을 보더라도 주택을 단순 거주형이 아닌 재화라는 인식도 무시해서는 안될 것이다.
또한 주택가격의 버블붕괴는 주로 재건축이라는 호재로 가격상승을 주도했던 지역과 버블세븐지역들이 해당하는데 송파·강남·양천·과천지역 등이고, 고분양지역으로 고양·용인 등을 들 수 있다.
현재 우리나라 주택시장은 전체적인 하락보다는 조정이란 국면으로 봐야하는 것이 시장을 제대로 보는 시각이라 할 수 있을 것이다. 따라서 유통시장의 동맥경화를 해소한다면 현 주택시장에서 일어나고 있는 우려는 해소될 것으로 생각한다. 〈그림1 참조〉
▲일본주택가격지수와 비교하지 말라=주택시장 붕괴의 논거를 보자면 선진국대비 주택가격 조정이 덜 되었다든가, 높다든가 하는 주장을 하고 있다. 그리고 주로 일본의 주택가격을 우리와 비교하고 있는데 여기에서 오류를 범하고 있다. 우리 강남과 비슷한 곳이 일본 미나토구인데 금융전문가들은 주로 이 지역 오래된 아파트 가격과 비교하고 있다.
지난 6월 필자가 조사한 자료로는 미나토구의 12년 맨션은 3.3㎡당 3천만원이고 5년 맨션은 4천만원이다. 금융전문가들은 우리 강남의 3천만~4천만원은 비싸다라며 주로 이 자료를 제시하고 있다. 하지만 이 지역 신축맨션은 3.3㎡당 4천800만원에서 1억1천400만원에 분양하고 있었다.
잘못된 지수분석과 그 차이는 무엇일까? 일본은 공동주택 문화가 아닌 단독주택 문화이고 따라서 신축주택 가격이 바로미터가 된다. 년도가 지난 구형 아파트(맨션)는 가격이 감가되는 특징으로 단독선호인 일본에서는 공동주택 선호인 우리와는 다르게 공동주택재건축의 시장메리트가 없다. 때문에 주택의 노후화는 유효이용에 감가요인으로 오랜 아파트일수록 가격이 낮다는 합리적 생각을 갖고 있다.
공동주택 문화인 홍콩을 보자면 아일랜드 침사추이지역 49평형 아파트는 68억원을 호가하고 있다. 동양 3국인 한국, 중국, 일본을 보자면 인류학에서 말하듯 문화의 동질성은 있으나 공동체라는 생활습관은 한국=중국이지만, 일본과는 상호 다른데 우리(집단)의 등식과 다른 나(개인)의 등식이란 생활구조에서 주택도 다르게 나타나는바 따라서 금융전문가들이 계량으로 들이대는 일본과의 공동주택 비교는 비대칭 비교인 것이다. 차라리 홍콩, 싱가폴, 상해와 비교함이 합리적 비교일 수 있다. 〈그림2 참조〉
▲선진국 대비 주택가격이 덜 떨어졌다는 경제전문가=투자란 이익이 있는 곳에 몰리게 되어있으며 미래가치가 없다면 의리와 신의도 없는 것으로 따라서 자본투하란 회귀율과 기간에 따라 변화무쌍하다.
얼마전 박현주 미래에셋 회장과 한나라당 이한구 전 정책위원장이 지적한 선진국보다 주택가격이 덜 떨어졌다는 말은 너무 어이없이 들린다. 자본회귀율 분석에 귀재인 이들은 과연 무슨 근거로 이런 말을 했을까?
우선 자본회귀율은 리스크가 적어야 하며 수익률을 극대화시키고 기간 또한 짧아야 하는데 최근 4년간 좋았던 주식과 열풍의 펀드, 그리고 부동산의 투자회귀율의 자료를 보자.
우리나라는 2008년 글로벌 리스크에서 가장 빠른 회복을 이뤘고 금년 경제성장 또한 6%를 넘어설듯 하여 주식은 또다시 2천포인트를 넘보고 있다.
바로 실질적 세계 1위의 경제회복과 자본회귀율을 자랑하는 우리경제라면서 다른 나라에 비해 주택가격 조정을 비교하는 것은 앞뒤가 맞지 않는 논리임이 자명한데 경제회복 속도에 따라 주식도 부동산도 회복국면임은 그 누구도 부인할 수 없는 것이다. 〈그림3 참조〉
▲입주대란, 예고된 현상이었다=주택시장에 부정적 견해를 갖고 있는 전문가들은 불 꺼진 아파트가 40~50%에 이른다고 말하고 있다. 우리나라는 평균주택공급이 매년 42만호 정도로서 2005년 46만호, 2006년 47만호, 2007년 55만호로 3년간 공급과잉에 해당되는데 주로 2007년 허가된 55만5천호의 입주가 2010년으로 몰려있고 DTI 등으로 기존주택 매각이 여의치 않아서 입주대란의 주요원인이 되고 있다. 따라서 입주대란은 내년하반기부터 자연적으로 마무리될 듯하며 특히 정부정책에 따른 인문효과가 있기도 하다.
그런데 2008년은 37만호, 2009년 38만호, 금년은 40만호를 목표하고 있으나 달성은 무리인 듯한데 3년간 평균공급량에서 15만호가 부족분으로 최근들어 2012년도에 가서는 공급부족문제가 발생할 것이라 전문가들은 보고 있다. 따라서 부동산저격수(?)들의 공급과잉과 입주대란이란 문제는 시간이 지나면 자연 해소될 것으로 보인다.
▲타워 팰리스와 보금자리 유감=대한민국 부의 상징인 타워팰리스가 3번 유찰 끝에 4번째에 절반가격에 경매되었다고 온통 매스컴에서 난리법석이다. 그런데 그 실태를 알면 실소를 금할 수 없는바 전용 48평이라면 방이 4개 이상이고 시가 29억원이라면 구조도 인기도 있을 것이다.
우선 경매는 입찰자가 없으면 20%씩 저감하지만 공매는 10%씩 저감하는데 공매이기에 3회 유찰되었고, 22억원 시작가격이 15억에 낙찰되었으니 69% 가격으로 최근 법원경매도 70%선에서 낙찰되고 있는 실정이다.
그리고 이 아파트는 방이 3개이며 2차분양분으로 구조와 향에서 뒤처지는 비인기형이고 전고점 가격은 22억원으로 최근 매물이 18억원대까지 나와 있는데 15억2천만의 경매물건이라면 경매시장에서는 당연한 가격인 것이다.
이를 마치 주택시장 붕괴의 신호탄인양 보는 시각은 현실과 괴리가 너무 크다.
보금자리는 도시외곽의 그린벨트를 해제하여 건축하는 것으로 3.3㎡당 평균 200만원대의 토지를 매수하여 건설하는데 분양가격은 3,3㎡당 1천만원내외이다. 이를 역으로 계산하면 수도권 내 주택가격은 가장 저렴한 토지에서의 공급가격을 1천만원으로 공급해야 한다는 결론이 나온다.
▲금년시장, 어찌될 것인가?=2010년 고성장·저금리 기조가 우리경제의 화두이다. 정부에서는 내년을 저성장·고물가로 이에 대한 대비를 하고 있는 듯한데 그러면 내년 저성장·고물가에서 부동산시장 환경은 어찌될 것인가?
물가상승이란 곧바로 인플레이션 발생이며 이는 자산감소로 이어지는 것이 경제학의 근간인데 글로벌 리스크인 2008년부터는 우리나라는 재정확대, 공공요금 억제와 공무원급여를 동결해왔으며 2011년에는 재정축소, 공공요금 인상러시로 표현할 수 있을 것이다. 이는 무엇을 의미할까? 바로 부동산시장은 후행이론으로 보더라도 인플레이션 헤지(inflation hedge, 자산방어)가 아주 강하게 나타날 것이다.
지난 7월 청와대 비상경제회의에서 DTI 등 부동산시장 활성화대책을 연기한 배경에는 내년 주택시장의 자동회복(?) 국면을 점쳤기 때문이기도 하다.
만약 지금 DTI 등 거래와 시장활성화 정책을 시행한다면 가뜩이나 물가불안에 따른 인플레를 걱정하는 거시경제에서 부동산가격 상승이란 악재를 만나게 될 것이다.
바로 국가경제에 치명타를 가할 수 있다는 것이 경제관료들의 시각인 듯 싶은데 부동산시장의 가격안정화와 꽉 막힌 거래활성화라는 상호 이율배반적 정책에서 고민 중임을 알 수 있다.
따라서 정책당국에서는 큰 틀에서 주택시장 활성화대책을 내놓을 것으로 예상되는바 분양가상한제 폐지, 일시적 2주택자의 금융완화, 양도세의 탄력적 적용, 미분양주택 매입자의 특례 등이며 DTI는 시장의 급격한 붕괴가 일어나지 않는 한 존치시킬 듯하다. 또한 금리인상은 주택가격에 결정적 네가티브 요소를 갖고 있지만 주택가격은 오히려 거시경제에 따라 움직임도 크다. 〈그림4참조〉
▲주택시장붕괴는 과연 일어 날것인가?=부동산저격수(?)로 나선 선대인의 경우 지금이라도 깡통주택이나 하우스푸어(집 가진 가난뱅이)의 95만가구는 빨리 집을 팔라고 하며 주택가격은 절반으로 떨어질 것이라 하며 2002년 가격으로 회귀할 것이라 호언하고 있다.
과연 그리될까? 지금의 주택시장, 과거와는 달리 그리 만만치 아니한 것은 사실이지만 앞에서 말했듯 규모의 확대란 경제성장과 소득증대라는 요소를 살펴봐야 한다.
이는 2002년도 버블논쟁이 한창일 때로 거슬러 가보면 알 수 있는데 당시 국민소득이 1만달러였으나 2006년 두 배로 늘면서 주택가격의 앙등을 몰고 왔다.
문제는 앞으로 소득의 증가를 중요시하고 있으나 지나고 보면 당시가격은 현실가격으로 시대에 맞는 가격이지 결코 현재가치를 극도로 초월한 가격은 아니었다는 것이다. 1978년, 1989년, 2002년, 그리고 2010년의 버블논쟁은 10년 단위로 꾸준히 제기되어 왔으나 결국은 가격조정이란 단순논리로 끝나고 말았다.
물론 지금의 주택시장은 과거처럼 신규수요에 의해 움직이는 것이 아닌 이전수요와 투기수요에 의한 시장으로 가볍게 볼일이 아니라는 것을 잘 알고 있다.
극단적 주택시장 붕괴라는 것은 국가경제에 엄청난 큰 영향을 미치게 된다. 그리고 분명한 것은 경제관료 또한 피드백효과로 이를 제어하는 정책을 수립할 수 있는 지혜를 갖고 있는 것이다. 주택시장은 과거처럼 낙관적이지는 않지만 그렇다고 극도로 비관적이지도 아니할 것으로 자신한다.
