교통편리하고 한강조망권 갖춰 … 강남의 ‘노른자위’ 단지
편의시설·학군 양호 … 신반포22차와 통합 불발 아쉬워

지난달 25일 정부는 고공으로 치솟는 가계부채에 대한 부담으로 또 한 차례 가계부채관리방안을 내놨다. 이번 대책의 핵심은 이미 몇 차례 가계 부채방안을 내놨지만 그 효과가 미미해 이번에는 공급물량을 제한함으로써 가계부채의 증가속도를 줄이겠다는 것이다.

이번 정부의 대책으로 인해 부동산시장 등 관련업계에서는 공급량이 감소해 그 풍선효과로 분양권전매시장이 더욱 활발해질 것으로 예상하며 무엇보다 기존 주택시장 및 재건축시장에 활기를 불어넣는 효과가 일어날 것이라는 의견을 내놓고 있다. 이런 이유에 대해서는 우선 신규 공급물량은 줄지만 분양권 전매제한은 없어 전매시장이 커질 것이라는 이유와 아울러 기존 주택시장으로의 풍선효과가 일어날 것이라는 생각 때문이다.

그 중심에는 재건축아파트가 기존 주택이면서 신규 공급이라는 양면효과를 눌릴 수 있어 향후 재건축시장은 더 활발한 움직임을 보일 것으로 기대되고 있다.

이런 상황에 최근 신반포7차재건축아파트가 시공사를 선정한다는 입찰공고를 냈다. 이곳은 현재 조합인가 단계로 서울은 통상 사업시행인가 이후 시공사를 뽑지만 신반포7차는 지난 2001년 SK건설을 시공사로 선정한 후 인허가 문제 등 갖가지 사유로 지난 2015년도 정기총회에서 해당 건설사의 시공권을 해지하고 재선정을 하게 됐다.

이는 지금의 제도인 서울시의 ‘공공관리제’를 적용하는 것이 아닌 당시 법안을 적용해 선정하는 것으로 이 때문에 현장설명회에서 입찰공고까지의 기간도 상당 폭 감소돼 있다. 사업이 빠르게 진행된다는 건 그만큼 이목이 집중돼 가격 상승도 높다는 것을 의미한다.

신반포7차의 전용 107.29㎡의 시세는 KB부동산시세를 기준으로 14억2천만원(상한가 기준)이다. 이는 수도권 부동산시장이 살아나기 시작한 2014년 6월(9억5천만원) 이후 불과 2년여 만에 약 4억7천만원이 오른 셈이다.

▲부동산은 입지가 가격을 좌우한다…최고의 입지 신반포7차아파트재건축=지난 8월 24일 서울 강남 개포동에서 분양한 ‘디에이치아너힐즈’의 평균 경쟁률은 100.6대 1을 기록했다. 이런 높은 청약경쟁률은 이곳에 디에이치가 분양되기 때문이 아니라 개포동이라는 강남지역에 위치했기 때문이라는 것은 일반 수요자도 다 아는 사실이다.

시공사 선정을 앞두고 있는 신반포7차아파트도 크게 다르지 않다. 브랜드가 중요하다기 보다 아파트단지가 위치한 지역이 중요하기 때문인데, 우선 이곳은 서울 서초구 잠원로 88에 위치해 있으면서, 지하철 3호선 잠원역과 채 5분 거리가 되지 않은 곳에 자리해 있다.

또한 7호선 반포역과 3,7,9호선 환승역인 고속터미널역을 모두 이용할 수 있어 서울 전역으로 빠르게 이동할 수 있는 곳이 바로 신반포7차아파트재건축이 입지한 곳이다. 주변의

생활편의시설로는 킴스클럽과 뉴코아아울렛강남점이 인근에 위치해 있으며, 신세계백화점 강남점과 센트럴시티, 반포쇼핑센터 등 다양한 생활편의시설도 편리하게 누릴 수 있는 특징을 가지고 있다.

또 교육시설로는 경원중학교가 단지 남측 인근에 위치해 있으며, 서울반원초교, 서울신동초교, 신동중학교, 반포고교도 멀지 않은 곳에 있다.

▲한강조망권이 가능한 신반포7차재건축=신반포7차재건축이 기대되는 이유 중 가장 비중이 높은 것 중 하나가 바로 ‘한강조망’이 가능하다는 점이다. 신반포7차는 한강을 바라보는 쪽에 잠원한신그린아파트와 잠원동성당, 그리고 한신공영빌딩이 있다. 한강이 있는 북측에 자리한 관계로 이곳과의 통합재건축이 이뤄지지 않는다면 한강조망은 몇 개의 동에 한해서만 가능했을지도 모른다.

하지만 이곳이 부지면적 1만1천600㎡ 규모의 한신공영빌딩과의 통합재건축을 성공한 결과 한강조망에 더 많은 프리미엄이 기대되고 있다.

실제 지난 8월말 입주를 시작한 아크로리버파크의 경우 1차 분양가가 3.3㎡당 3천830만원이었다. 2013년 말에 분양됐던 이곳은 당시에도 고분양가라는 논란에 휩싸였던 곳이다. 하지만 지금은 이런 이런 논란을 비웃기라도 하듯 현재는 3.3㎡당 6천만원을 훌쩍 뛰어넘고 있다.

이처럼 아크로리버파크의 입주권은 분양가와 대비해 크게 상승하고 있다. 전용면적 84㎡의 평균분양가는 13억원 대였지만 현재는 18억원이 넘게 매매되고 있어 프리미엄만 약 5억원에 이르고 있다. 이것도 한강조망이 확보되지 않은 곳(동)에서의 현상으로 한강조망이 가능한 아파트 동의 경우 3.3㎡당 분양가는 5천만원 정도였으며, 현재 시세는 21억원을 훌쩍 넘기고 있다.

신반포7차도 이와 다르지 않을 것이라는 게 중개업계의 얘기다.

이곳 K부동산중개사무소 대표는 “지금의 상황에서 강남 재건축만큼 시세 차익을 누릴 수 있는 곳은 없다”며 “특히 한강조망이 가능한 신반포7차는 앞서 인기를 끌었던 한강조망아파트보다 더 많은 이슈를 만들어 낼 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

▲한신공영과 통합하는 신반포7차아파트…신반포22차의 통합 재논의는 아쉬움=지금까지의 통합재건축은 통상 아파트단지끼리의 통합을 말했지만 이곳 신반포7차재건축은 상업용건물과 통합하는 최초의 사례를 만들어내고 있다. 그만큼 세간에는 이슈가 돼 더 큰 인기몰이를 하고 있는 셈이다.

신반포7차재건축은 지난 6월28일 조합원 320명 중 245명이 참석한 가운데 임시총회를 갖고 한신공영빌딩과의 통합재건축 약정을 승인했다. 이로써 기존 320명의 조합원과 한신공영이 추가된 조합원 321명이 된 셈이다.

단지 북서 측에 위치한 한신공영빌딩과 통합이 결정되면서 기존의 부지면적 2만3천㎡에 한신공영빌딩의 땅 1만1천600㎡를 더해 총 3만4천600여㎡의 부지에 아파트단지를 건립하게 됐다.

재건축의 사업성은 얼마나 많은 대지를 확보하고 또 그곳에 몇 세대의 분양물량을 확보하느냐에 따라 달라질 수 있는데 그런 면에서 신반포7차재건축은 기존 320세대 외 추가로 공급되는 일반분양이 많아져 그만큼의 사업성이 높아질 전망이다. 신반포7차재건축조합에 따르면 한신공영빌딩의 통합으로 약 800세대 가량이 건립될 예정이라고 전했다.

다만, 신반포7차재건축이 인근의 신반포22차와의 통합이 이뤄지지 않은 점은 아쉬움으로 남고 있다. 이곳 22차와의 통합재건축은 중단된 상태다. 당초에는 이곳 신반포7차와 22차, 그리고 한신공영빌딩까지 합한 1천50세대 규모의 아파트가 될 것이라는 기대도 모은 바 있지만 현재로서는 22차와의 통합은 물 건너 간 셈이다.

이렇게 22차와의 통합을 뒤로 한데는 ‘재건축초과이익환수제’라는 복병이 내년 말로 예정됐기 때문이다. 정부는 재건축사업의 활성화를 유도하기 위해 한시적으로 재건축초과이익환수제를 유예 적용했지만 그 기간이 내년 말로 종료된다. 신반포7차는 이러한 초과이익환수제도를 피해가기 위해 종료되기 전에 관리처분인가를 신청할 계획으로 알려졌다.

정부는 부동산시장이 고사위기에 빠지는 것을 방지하기 위해 갖가지 규제 완화책을 연장하고 있다. 그 대표적인 것이 주택담보비율(LTV)나 총부채상환비율(DTI) 등이 그것이다.

하지만 최근의 재건축시장 상황을 놓고 보면 내년 말 종료예정인 초과이익환수제는 연장의 가능성이 희박해 보인다. 그것은 재건축시장을 중심으로 부동산이 과열되고 있기 때문인데 이것은 강남의 재건축아파트의 수익성이 재고될 여지가 있다는 의미이기도 하다.

▲2014년 6월 이후 크게 오른 신반포7차재건축=신반포7차재건축의 시세 흐름은 서울 수도권의 부동산시장 상승기와 맞물려 있다.

2013년 경 정부는 쪼그라들던 부동산시장의 주름을 펴기 위해 한시적으로 양도소득세 면제라는 카드를 빼들었다. 이것이 기화가 돼 당시 부동산시장이 살아나는 기운이 있었지만 이듬해인 2014년 초 임대소득에 소득세를 물리겠다는 방안을 내놓으면서 시장은 급속도로 가라앉기 시작했다. 이것을 철회한 것이 2014년 6월경의 일이다.

이후 부동산시장은 위례신도시, 강변미사지구, 동탄2기신도시를 중심으로 분양시장이 일약 스타덤에 오르기 시작했으며 아울러 강남의 재건축아파트도 급상승 하는 모습을 보였다.

신반포7차의 경우 지난 2014년 6월 9억5천만원(107㎡ KB부동산 상위평균가 기준)을 시작으로 7월 9억6천만원으로 올랐으며, 이 후 2015년 2월에는 9억8천만원으로 상승했다. 한 달 후인 3월에는 10억원이라는 고지를 뚫고, 10억500만원의 시세를 보였다. 그후 다시 3개월이 지난 같은 해 7월에는 11억1천500만원으로, 8월에는 11억3천500만원, 그리고 11월에는 12억2천500만원으로 올라 1년반 새 약 2억7천500만원이 상승했다.

이후 정부의 가계부채종합관리대책으로 인해 올해 5월까지 다소 조용한 움직임을 보였지만 6월에는 14억원의 고점을 기록했다.