몇 년 전부터 시작된 부동산 경기침체로 인한 미분양과 분양가의 하락이 정비사업조합의 사업성을 심각하게 떨어뜨리고 있으며 이는 바로 현금청산자의 대량 발생으로 이어져 사업성은 더욱 저하되고 있다.
최근에는 일부 법무법인의 지나친 욕심으로 일반조합원들까지도 현금청산자를 만들어 조합의 사업을 방해하는 일들이 빈번하게 일어나고 있는게 현실이다.
불과 수년전만 해도 부동산 시장에선 지분 쪼개기 등을 통해서라도 재개발지역에서 분양권을 받아내려던 과거의 현실과 지금의 현실을 비교해 볼 때 너무 큰 괴리감을 느낀다. 그런데 단지 많은 변화 속에 괴리감을 느끼는 감정만이 아니라 현실적으로 그로 인한 조합의 사업성 저하와 사업의 지연 등은 조합의 지친 어깨를 더욱 짓누르고 등이 휠 것 같은 무게를 느끼게 하는 게 현실이다.
솔직히 정비사업에 종사하는 우리 모두는 변화되는 상황 속에서 그에 대한 대처를 발 빠르게 하지 못한 책임이 있다.
특히 최근에 정비사업에서 토지보상법을 준용함에 있어 수많은 조합들이 패소하고 있으며, 이는 조합의 사업비 증가로 이어지고 다시 개별 조합원들의 많은 분담금 부담으로 귀결되고 있다.
필자는 정비사업뿐만이 아니라 도시개발사업, 도시계획시설사업, 산업단지사업 등에서 토지보상법을 적용하여 사업시행자를 도와 사업부지의 확보를 하는 일에 종사하고 있다.
토지보상법이란 우리 헌법 제23조에서 보장하고 있는 사유재산제에 대한 침해를 행하는 법률이므로 그 침해는 최소한이여야 하고 침해를 당하는 이들의 권익을 최대한 보장해 주어야 하는 것은 두 말 할 필요가 없다.
하지만 필자가 생각하는 토지보상법을 준용하여 사업부지를 확보하는 다른 사업과 정비사업은 큰 차이가 있다고 생각한다.
필자가 생각하는 그 차이는 정비사업을 제외한 다른 사업들은 사업시행자의 주체가 큰 자본을 가진 자가 대부분이며 사업의 이득도 일부의 사람이 가져간다. 반면 정비사업은 서민이 내 집을 고쳐보겠다고 자기의 재산을 출현해서 집을 짓는 사업이지 사업의 이득이 소수의 사람에게 집중되는 사업은 아니다. 물론 정비사업을 제외한 토지보상법을 준용하여 사업지 확보가 가능한 사업들이 일부 공익의 목적이 있다는 건 별개로 하고 말이다.
그런데 이런 현실에도 불구하고 소송 시 법원의 판단은 현금청사자와 세입자는 ‘무조건 약자’이고 사업시행자는 ‘무조건 강자’라는 전제하에 내리는 판결이 많은 게 현실이다. 하지만 현장에서 필자가 보는 현실은 그렇지 않다. 조합원들도 일반 서민이고 그 구역내에 있는 집 한 채가 평생 피땀 흘려 모은 전 재산인 경우가 대부분이다. 그럼에도 법의 현실은 일방적인 편에 서있다는 느낌을 지우기 어려워 보인다.
그렇다고 현실 탓만 하고 있을 수는 없지 않은가? 지금부터라도 토지보상법 준용과 관련하여 조합에 피해가 갈 수 있는 부분들은 개정노력을 기울여 보는게 어떨까?
앞으로 3~4회에 걸쳐 필자가 현장에서 업무수행을 하면서 개정의 필요를 느꼈던 점들을 중심으로 의견을 나누어 보고자 한다. 더 많은 분들이 필요성을 느끼고 같이 노력했으면 좋겠다. 정비사업의 조합원들은 국가에서 하기 힘든 도시기능의 회복과 재생을 담당하는 또 한 분야의 산업역군들이다. 필자와 같은 전문가들이 그 분들의 무게를 같이 지는 노력을 했으면 한다.
