부동산시장이 침체되면서 재개발사업에서도 적지 않은 문제가 발생하고 있습니다. 이 문제는 개별 재개발사업 자체의 문제로만 국한되는 것이 아니라 사회적인 문제로까지 비화되는 등 그 파장이 커지고 있는 상황입니다.

 

다양하고 복잡한 문제들을 해결하기 위하여 정치권과 정부에서는 법률개정 등을 통한 제도의 개선을 모색하고 있으나, 이 보다는 재개발사업에 직접 이해를 가지는 토지등소유자 한명 한명이 재개발사업에 대한 정확한 지식과 합리적인 판단을 갖추도록 하는 것이 가장 효율적인 방법이 아닐까 합니다.

 

그러기 위해서는 재개발사업을 비롯한 정비사업에 대한 지식을 얻기 위한 학습이 가장 좋은 방법이라 할 수 있겠습니다. 학습을 통해서 난관을 헤쳐 나가는 지혜를 얻을 수 있지 않을까 합니다.

 

이런 취지에서 그 동안 지면을 통해서 산발적으로 얘기해 왔던 것들을 사업초기 단계부터 사업완료시까지 법률적인 내용과 현실에서 실제로 일어나는 다양한 업무들을 망라하여 재개발사업 전반적인 내용을 정리해보는 것도 의미가 작지 않을 것이라 여겨집니다.

 

다음호부터는 바로 이런 취지를 반영하여 지식전달에 보다 충실하면서 실용적인 측면을 간과하지 않은 내용들로 이 지면을 활용할 계획입니다. 이번 호에서는 본격적인 내용에 앞서 정비사업이 가지는 몇가지 특징에 대하여 설명 드리도록 하겠습니다.

 

첫째, 정비사업의 사업시행자는 대부분의 경우 토지소유자가 사업시행자가 아니라는 것입니다.

 

정비사업을 제외한 경우 대부분의 개발사업의 사업시행자는 토지주입니다. 하지만 정비사업의 경우에는 아주 예외적인 경우를 제외하고는 토지소유자가 사업을 하는 것이 아니라 토지를 소유하고 있지 않은 조합이나 공공기간이 사업시행자가 된다는 것입니다.

 

둘째, 부동산 개발사업을 하는데 있어서 가장 큰 걸림돌은 초기에 대자본을 투자하여 토지를 확보해야 한다는 것입니다.

 

요즘 자주 언론에 거론되는 용산역 개발사업도 토지대금을 납부하지 못해 발생되는 문제라는 것을 보면 이해하기 쉬울 것입니다.

 

하지만 정비사업에서는 사업시행자가 초기에 토지학보를 위하여 큰 비용을 지불할 필요가 없습니다. 이미 부동산을 소유한 토지등소유자가 부동산을 보유하면서 조합원으로 참여하는 독특한 방식이기 때문입니다. 이렇듯 대규모 개발사업임에도 초기에 대자본이 필요치 않기 때문에 대기업들이 재개발사업에 적극적으로 참여하는 요인이 되기도 합니다.

 

셋째, 기성시가지 내에서 대규모로 주택을 공급할 수 있는 거의 유일한 개발사업 방식입니다.

 

이미 조성이 완료된 기성시가지 내에서 대규모로 주택을 공급하는 방법으로는 재개발과 재건축 등 정비사업을 제외하고는 학교나 공장 등의 이전에 따른 이전지 개발사업 정도가 대규모로 주택을 공급할 수 있는 방법일 것입니다. 이렇듯 재개발사업은 주택이 부족한 기성시가지 내에서 택지를 확보하고 양질의 신규주택을 공급하는 중요한 역할을 하고 있는 것입니다.

 

넷째, 수많은 토지등소유자가 있는 사업입니다.

 

사업시행자인 조합은 실질적으로 자산을 소유하고 있지 않습니다. 단지 조합원으로 참여하고 있는 많은 토지등소유자가 있습니다. 이렇듯 많은 토지등소유자가 실질적인 재산을 보유하고 있어 사업절차에서 여러 차례에 걸친 동의와 조합원총회를 통한 결의 등의 과정이 필요한 것입니다. 물론 이런 과정과 절차는 많은 시간과 갈등이 표출되는 부정적인 측면도 나타나지만 다수의 소유자의 이해관계를 조정하는 순기능의 역할도 같이 있다고 할 것입니다.

 

다섯째, 다수의 이해관계자가 참여하고 있으나 서로의 목적과 추구하는 바가 다른 사업입니다.

 

재개발사업에서는 토지등소유자와 인허권자를 포함한 공공, 그리고 시공사를 비롯한 많은 민간기업이 서로의 역할을 수행하면서 견제와 협력관계로 얽혀 있습니다. 하지만 각각의 이해관계자는 재개발사업을 통해 얻고자 하는 바가 확연히 다르다 할 수 있습니다. 토지등소유자는 많은 이익과 주거환경의 개선을, 인허가권자를 포함한 공공기관은 공공의 이익을 추구하면서 다양하고 많은 기반시설 확보와 세수증가 그리고 공공의 재정투자를 최소화하면서 도시를 활기차고 쾌적한 도시로 변화시키고자 하는 목표를 가지고 있습니다. 건설사들을 비롯한 민간기업들은 기업의 이윤추구와 주택사업을 통한 브랜드 인지도 향상 그리고 실적 등을 부수적으로 얻고자 하는 것입니다.

 

여섯째, 미분양이나 분양가 등에 있어서 상대적으로 리스크가 작은 사업입니다.

 

요즘과 같은 부동산시장에서도 재개발사업에 참여하고자 하는 공공과 민간기업들은 많습니다. 바로 상대적으로 높은 분양가와 미분양에 대한 리스크가 작기 때문입니다. 즉, 안정적인 사업인 것입니다.
재개발사업의 이런 특징들은 때로는 원만한 사업추진에 크게 기여하지만, 어떤 경우에는 이해관계자들 사이에 극심한 갈등과 분쟁을 야기하기도 합니다. 앞으로 재개발사업에 대한 깊이 있는 지식을 얻는 계기를 마련하도록 하겠습니다.