목동1~6단지 재건축 임박 … 7~14단지는 3년내에 가능
목동5단지는 용적률 낮고 지분면적 많아 사업성 ‘굿~’

재건축아파트는 내 집마련이나 재테크족들에게 있어 큰 관심의 대상이다. 2002년부터 서서히 달아오르기 시작했던 강남 개포지구 주공아파트들의 재건축 열기는 그 열기만큼이나 높은 가격 상승효과로 이어졌고, 뒤 이어 가격상승현상은 일반아파트들로 번져 2008년 글로벌 금융위기가 발생하기 전까지 지속적인 오름세를 보였다. 재건축아파트 가격의 상승이 부동산시장을 견인했던 것이다.

10여년이 훨씬 지난 지금 역시 강남 개포주공 재건축아파트들의 분양열기가 한창이다. 10여년 전 3.3㎡당 분양가가 2천만원을 넘어섰을 때, ‘미친 분양가’라는 얘기가 회자됐지만 지금은 4천만원을 훨씬 웃돌고 있고 그것이 대세의 흐름으로 자리 잡고 있다.

이런 분위기로 말미암은 재건축 열풍은 서울 서부지역의 ‘목동신시가지아파트’로 바람이 불고 있다. 서울의 경우 재건축 가능 시기는 준공 후 40년이 지나야 했지만 지난해 정부가 부동산시장 활성화를 위해 가능시기를 30년으로 단축했고, 그 최대 수혜를 받고 있는 곳이 바로 목동아파트인 것이다.

이곳은 1980년대 목동택지개발지구의 개발계획에 따라 1985년 목동1단지부터 14단지까지로 구성됐으며, 총 2만6천629세대로 지어졌다.

▲목동아파트 최고가 갱신…가격은 계속 상승 중=목동아파트단지 전체의 가격 상황을 보면 과거의 최고가를 갱신한 아파트는 1단지와 5~9단지, 11~12단지 등 총 8개 단지로 조사됐다. 나머지 6개 단지도 머지않아 최고가 갱신이 이뤄질 것으로 전망된다.

세부적으로 단지별 시세를 들여다보면 목동1단지(고층)의 경우 전용면적 65.34㎡의 현재 시세는 7억5천만원(KB부동산시세 상위평균가 기준)이다. 이곳은 지금이 최고가로 앞으로도 계속해서 최고가 행진이 계속될 것으로 보인다.

2단지 전용 65.82㎡ 또한 현재 7억5천만원인 상태다. 1단지의 최고가와 달리 이미 2007년에 7억8천500만원까지 오른 바 있어 현재는 최고가 대비 4.5%가 낮은 상태지만 곧 그 기록은 깨질 것으로 보인다.

3단지 전용 64.98㎡의 시세는 7억8천만원으로 이 또한 지난 2007년 3월의 7억8천500만원보다 0.6%(500만원) 낮은 시세현황을 보이지만 가격 폭은 매우 작다.

4단지의 전용 65.34㎡의 현재 가격은 3단지와 동일한 7억8천만원으로 최고가였던 2007년 1월과는 역시 500만원(0.6%)이 낮은 상태다.

5단지 전용 65.08㎡의 시세는 8억4천500만원으로 현재 준공 이후 최고가를 보이고 있다. KB국민은행부동산 시세가 조사된 이래 최저가는 2005년 1월(3억4천만원)로 그 가격에 대비해 무려 139.7%가 오른 상태다.

6단지 전용 65.10㎡의 경우 현재 시세는 7억9천500만원으로 이 역시 지금이 최고가 수준으로 조사 시점 이후 최저가인 2005년 2월(3억6천100만원)과 비교해 100.8%가 오른 가격이다.

7단지(고층)의 전용 65.66㎡의 호가는 8억4천만원이며 지금이 역시 최고가 상태로 조사됐다. 조사시점 이후 최저가는 3억7천만원으로 당시와 비교해 지금은 117.6%가 상승해 있다.

8단지의 전용면적 54.94㎡의 시세는 5억4천500만원이며 이 가격 또한 지금이 최고가 수준이다.

9단지 전용 53.82㎡를 보면 5억7천만원으로 준공 이래 가장 높은 가격대를 보이고 있는 상태다.

10단지는 현재 7억2천만원이지만 이곳은 이미 2007년 1월에 8억1천250만원까지 올랐다가 하락했고 다시 상승하고 있는 중이다. 목동 전체 14개 아파트단지 중 최고가 대비 가장 많은 하락률을 보이고 있는 아파트지만 최고가 대비 하락률은 11.4%에 불과하다.

11단지(고층) 66.24㎡는 현재 6억5천500만원으로 현재 최고가 상태며, 12단지(고층) 전용 66.78㎡ 역시 6억4천만원으로 11단지와 약 1천500만원의 차를 보이고 있지만 조사 이래 가장 높은 가격대를 보이고 있다.

13단지 전용 70.73㎡는 현재 시세가 최고가로 7억2천만원이다. 마지막으로 14단지 전용 71.40㎡는 목동아파트 중 가장 규모가 큰 3천100세대를 이루고 있지만 현재 가격은 7억3천만원으로 지난 2007년 1월 7억8천만원과 대비해 약 6.4%가 낮은 상태다.

▲목동아파트, 이유 있는 가격 상승=목동아파트의 가격이 천정부지의 오름세를 보이고 있는 이유로는 크게 세 가지로 꼽을 수 있다.

하나는 재건축에 대한 수요가 부동산시장의 상승세와 맞물려 있다는 것이고, 또 하나는 세대별 지분(땅)면적인데 목동아파트는 상당수가 전용면적과 지분면적이 비슷한 상태로 높은 사업성을 자랑하고 있다.

마지막 세 번째로는 이곳에 학군과 주거환경, 그리고 편의시설 등이 두루 갖춰져 있다는 점이다. 특히 지역을 거점으로 하는 학군은 목동이 뜰 수밖에 없는 이유다.

▲목동아파트, 낮은 용적률 및 넓은 지분면적 ‘사업성 굿’=목동아파트가 재건축 연한이 도래하면서 가격이 급등하게 된 이유로는 높은 사업성(낮은 기존 용적률) 즉 주변환경과 인지도 그리고 넓은 지분 면적에 있다.

기존 용적률이 가장 낮은 곳은 117%인 목동 5단지로 이곳의 평균 세대당 대지면적은 96.9㎡로 지분 또한 가장 큰 것으로 조사됐다. 반대로 용적률이 가장 높은 목동아파트는 165%인 목동8단지아파트로 이곳의 평균 세대당 대지면적은 52.7㎡로 세대당 지분이 가장 적다.

이를 반영하듯 목동5단지의 경우 가격 상승이 큼을 알 수 있다. 5단지 전용면적 65.08㎡의 경우 2013년까지 5억원대 후반을 유지하다가 2014년부터 꾸준히 올라 현재는 8억4천500만원을 가리키고 있다. 1년에 1억원의 상승세를 보인 셈이다.

▲목동아파트 1~6단지까지는 재건축 도래, 7~14단지는 1~3년내 사업 가능=총 14개 단지, 2만6천629세대로 구성된 목동아파트에서 현재 재건축사업이 가능한 준공 후 30년이 도래한 곳은 1단지부터 6단지까지다.

7단지는 88년에 지어져 2018년부터 사업이 가능하며, 8~10단지는 2017년, 11~14단지까지는 2018년에 재건축사업이 가능한 시기가 찾아온다.

이와 관련해 양천구청은 목동아파트에 대한 지구단위계획을 추진하고 있다. 계획이 완료되는 시점은 오는 2018년이다.

현재까지 알려진 바로는 1~3단지는 최고 250%까지의 용적률로 사업이 가능하며, 나머지 4단지부터는 최고 300%까지 가능한 것으로 조사됐지만 양천구에서는 형평성이나 또 1~3단지까지의 주민들이 용적률 상향을 요청하고 있어 이에 대한 주민의견을 최대한 반영하겠다는 입장이다.