연초 도시정비법 제16조 2항의 개정으로 조합설립을 위한 동의서를 받는 경우 동별동의요건을 ‘기존 2/3이상’에서 ‘과반수이상’으로 개정되어 조합설립 조건이 상당히 완화되었다.
그럼에도 불구하고 상가동 소유자들이 단합하여 보다 유리한 조건을 제시하지 않는 한 과반수동의를 받지 못하도록 하는 재건축단지가 많아지고 있다.
이럴 경우 추진위원회가 조합으로 가기 위하여 취할 수 있는 방법이 도시정비법 제41조에 근거한 공유토지분할 청구소송이다. 일단 분할청구소송이 진행 중인 경우는 조건부로 조합설립인가를 받을 수 있기 때문이다.
그러나 판결을 받아 토지대장을 상가동과 아파트동으로 분할하기 위하여 대장소관청에 분필을 신청했으나 소관청이‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법(이하 ‘집합건물법’이라 함)‘ 제8조에 따라 그 분할을 거부하는 경우가 있다. 대장소관청은 주택법과 집합건물법에는 익숙하지만 도시정비법은 생소해서 일어나는 일이라고 사료된다.
도시정비법 제41조(주택재건축사업의 범위에 관한 특례)는 추진위원회는 주택법 제15조 제1항의 규정에 의하여 사업계획승인을 받아 건설한 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 주택재건축사업을 하는 경우, 제16조 제2항의 규정에 의한 조합 설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지안의 일부 토지에 대하여 건축법 제57조의 규정에 불구하고 분할하고자 하는 토지면적이 동법 동조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있도록 하고, 먼저 토지분할대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자와 협의하고, 협의가 이루어지지 않으면, ①당해 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자의 수가 전체의 10분의 1 이하일 것, ②분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니할 것, ③그 밖에 사업시행인가를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 요건에 해당할 것이라는 요건을 충족하는 경우 토지분할을 허용하고 있다.
반면 집합건물법 제8조는 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 대지의 공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위 이외의 대지에 대하여는 공유물분할을 청구할 수 있지만, 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지(대지 전체 및 분할청구 부분의 각 위치, 형상, 면적 및 물리적·공간적 현황, 집합건물의 용도 및 이용형태, 분할청구 부분 등이 그 판단기준이 될 수 있을 것이다)에 관하여는 분할청구를 할 수 없다고 규정하고 있다.
‘건물사용에 필요한 범위’라는 모호한 기준으로 법집행자의 판단여지를 너무 많이 부여한 조문이 아닐 수 없다.
하지만 집합건물법상 공유로 되어 있어 공유물분할방식으로 분할할 수 없는 토지에 대하여도 공유관계의 분쟁정리 내지 도시주거환경개선을 위한 특별법인 도시정비법 제41조의 요건과 절차에 의하여 분할이 가능하다.
즉 토지분할에 관해서는 도시정비법 제41조의 규정이 집합건물법 제8조의 특별규정인 것이다. 따라서 그 관할법원이 토지분할의 각 요건과 절차에 관해 심리하고 그 요건과 절차를 거쳤음을 인정하여 인용판결을 내린 경우에는 집합건물법과 관계없이 적법하게 그 확정판결문을 가지고 지적소관청에 토지분할을 신청할 수 있다.
