신탁이라 함은 위탁자(신탁설정자)와 수탁자의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고, 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계를 말하는 것이다.

 

재건축 사업을 추진하는데 있어서 신탁등기는 사업시행인가 후 이주 시에 조합원 소유의 건축물 및 부속 토지를 재건축 사업목적을 위해 조합에 출연하여 이를 조합명의로 신탁 및 소유권이전등기 하는 제도이다.
재개발 사업은 열악한 도로, 공원 등을 확보하고 노후·불량 주택의 주거환경을 개선하기 위한 공공성이 강한 사업으로서 재개발에 미동의한 토지등소유자에 대하여는 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에 따라 토지 또는 건축물의 소유권을 강제수용 할 수 있고, 신축건물에 대한 취득세·등록세 등도 〈지방세법〉 및 시·도 조례에 의하여 면제하여 주는 등 행정적·정책적 지원을 해주고 있다.

 

이에 반하여 재건축에 미동의한 토지등소유자에 대하여는 까다로운 법적요건과 오랜 시간이 소요되는 민사소송인 매도청구로 해결토록 하고 있고 재건축 초과이익환수, 일반분양분 토지 취득세 과세 등 사적 사업에 따른 이익환수에 중점을 두고 있어 재개발사업과 재건축사업은 근본적인 차이점이 있다.

 

재건축 사업에 있어 신탁등기를 하여야 하는 이유는 첫째, 사업부지와 인근 토지 간에 종종 교환으로 지적을 정리하여야 하므로 조합원 소유 토지를 조합명의로 신탁 및 소유권이전등기를 받아 놓아야 교환등기를 용이하게 할 수 있다.

 

둘째, 투기과열지구로 지정된 지역에서는 조합설립인가시부터 준공인가시까지 전매가 제한됨에도 불구하고 이를 간과하여 전매가 이루어질 경우 조합 및 조합원에게 불측의 재산상 피해가 발생하게 된다.

 

셋째, 이주에서 준공 및 이전고시까지 4~5년이 소요되는 바 조합으로 신탁 및 소유권이전 등기를 해 두지 아니하면 악성 조합원들이 자신의 토지에 다액의 근저당권, 압류 등을 유발하더라도 조합으로서는 어쩔 수 없이 대법원의 〈도시 및 주거환경정비 등기처리 규칙〉에 따라 신축 아파트에 위 근저당권, 압류 등을 선순위로 등기하여 주어야 하므로 공사비, 조합 부담금 등을 우선적으로 확보할 수 없는 문제가 발생함으로써 조합 및 다수 조합원에게 피해를 주게 된다.

 

이러한 문제를 방지하기 위해 조합명의로 신탁등기를 해 두게 되면 위탁자인 조합원은 등기부상 현재의 소유자가 아니어서 등기의무자가 될 수 없는 것이 원칙이므로 〈신탁법〉 제21조에 의하여 위탁자인 조합원을 등기의무자로 하는 압류·가압류의 처분제한의 등기와 강제집행 등의 경매기입등기는 할 수가 없다.

 

넷째, 재건축 조합은 〈도시 및 주거환경정비법〉상의 법인으로서 일반분양분 등에 대하여 법인세를 납부하게 된다. 그런데 조합원의 재산 출연 시점은 조합설립인가일 또는 신탁등기일을 기준으로 하게 되는데 조합설립인가일로부터 신탁등기일까지는 상당한 시간이 경과하게 된다. 이로 인한 사회·경제적 변화에 따라 재건축 부지의 부동산 가격이 높아질 경우 조합명의로 신탁등기를 하고, 이 신탁등기일을 재산의 출연시점으로 삼으면 법인세를 절감할 수 있다.

 

다섯째, 재건축 조합도 대부분 아파트 및 상가에 대하여 조합원분을 제외하고는 일반분양을 하여 그 수입금으로 공사비 일부를 충당하게 되므로 조합에서 아파트 및 상가를 일반분양하려면 〈주택법〉 제77조에 의하여 대한주택보증 등으로부터 주택분양 보증서를 발급받아 행정기관으로부터 분양승인을 받게 된다.
그러므로 주택분양 보증서를 발급받기 위해서는 조합이 모든 사업부지의 소유권을 확보(주택법 제40조에 따라 주택건설 사업부지에 대하여 “이 토지는 주택법에 따라 입주자를 모집한 토지로서 입주예정자의 동의를 얻지 아니하고는 당해 토지에 대하여 양도 또는 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등 소유권에 제한을 가하는 일체의 행위를 할 수 없음”이라는 부기등기 문구를 명시한 후, 일반분양자에게 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날로부터 60일 이내에는 임의로 말소할 수 없으므로 조합원 소유 건물에 대한 소유권보존등기 시 각 조합원 구분건물에 토지에 ‘별도등기 있음’이라는 권리 제한적 부기등기가 기입되어 재산상 불이익을 받을 수 있음)하거나 조합원 소유의 토지를 신탁등기(주택법 시행령 제45조제3항제1호다목의 규정에 의하여 조합원이 주택조합에 대지를 신탁할 경우는 부기등기 제외됨)하여야 주택분양보증서를 발급 받을 수 있다.

 

이와 같이 조합원 재산출연에 따라 조합으로 신탁 및 소유권이전등기를 하면서 재건축 사업을 추진하는 것이 여러 가지 측면에서 조합 및 조합원에게 이익을 안겨다 주게 될 것이므로 재건축 사업에 있어 신탁 및 소유권 이전 등기가 필요한 것이다.