도정법 위반하면서까지 서울시, 시공자 선정 늦춰 정비사업 자금융자도 난색
서울시 은평구 증산4구역 김연기 추진위원장의 가장 큰 고민은 재개발 사업 자금이다. 자금난 때문에 추진위가 설립된 지 2년이나 지났지만 사업 진행은커녕 조합설립을 위한 동의서도 받지 못하고 있는 상태다.
업계에서는 재개발·재건축 사업 중 중간 단계에 해당하는 시공자 선정만 끝나면 사업은 거의 막바지에 이른 것이라고 입을 모은다. 사업 추진 중 가장 골머리를 앓는 것이 ‘초기 사업 자금 부족’이기 때문이다. 현재 증산 4구역 재개발사업 현황과 자금난의 심각성에 대해 들어보았다.
▲현재 증산4구역의 재개발은 어디까지 진행 됐나
=2005년 수색 증산 뉴타운 지역 확정 발표가 났고 다음해 정비구역 확정, 재정비촉진지구지정, 촉진지구 기본계획이 진행돼 2008년 서울시에서 촉진계획을 고시했다. 2010년에는 수색1, 증산2, 증산3 구역이 노후도 60%로 충족되어 촉진구역 지정 업무가 시작됐으나 1종일반주거지역의 층수제한, 169번지 일대 민원발생 등으로 발목이 잡혔고 2012년에는 정비구역 변경고시가 되기도 했다.
은평구청에서 실태조사를 나왔을 때는 한때 사업이 이대로 무너지는 것이 아닌가하는 걱정이 컸지만 우여곡절 끝에 은평구청으로부터 2014년에 증산4재정비촉진구역 주택재개발 정비사업 조합설립 추진위원회 승인을 얻었다. 올해 5월부터 조합설립 동의서를 징구 중이다.
▲자금난이 심각하다고 들었다. 조합설립 동의서를 징구한지 5개월이 넘었는데 자금난과 관련있는가
=동의서를 징구하기 위해선 일정한 자금이 필요한데 그것이 없어 사업이 어려운 상태다. 사업 설명에 대한 책자를 발송하거나 사업에 대해 설명해 줄 인력이 필요한데, 그런 기본적인 자금조차 부족하다.
2015년 서울시에 주택 재개발·재건축정비사업 융자신청서를 제출했지만 사업성이 없다는 이유로 거부됐다. 인근의 수색 14구역이 정비예정구역으로 지정 됐다가 해지가 된 것은 용적률이 195%밖에 안 돼 사업성이 떨어지기 때문이지만 증산4구역의 용적률은 250%다.
자금 조달을 위해 새로운 방법 모색도 시도해 보았으나 여의치 않았다. 즉, 자금 조달을 위해 사업 방식을 시공자와의 공동 사업으로 시행하려고도 해보았으나 거절당했다.
▲현재 자금난은 어떤 방식으로 해결해야한다고 생각하는가
=사실상 방법이 없는 상태다. 초기 자금을 도와주는 설계·정비업체도 자금지원이 어렵다고하고 있고 그러다보니 사채를 써서 진행해 볼 생각도 있었다.
문제의 원인은 서울시가 시공자 선정 시기를 사업시행인가 이후로 미뤄놓았기 때문이다. ‘도시 및 주거환경 정비법’에 조합설립 이후 시공자를 선정할 수 있다고 규정 돼 있는데, 서울시는 사업시행인가 이후 시공자를 선정할 수 있도록 하고 있다. 때문에 시공자를 통한 자금이 확보되기 전까지의 시간이 길어지면서 사업진행이 늦춰지게 되고 그러다보니 사업성이 더욱 악화되는 악순환이 반복되고 있다.
서울시에서 정비사업 자금 융자를 해주는 것이 어렵다면 당초 도정법대로 조합 설립 이후 바로 시공자 선정을 하게 해줬으면 좋겠다.
▲증산4구역에 재개발이 꼭 필요한 이유는 무엇인가
=증산4구역의 건물들은 건축되지 30년이 지나 너무 노후 됐고 도로가 좁아 통행에 불편이 있다. 또 주차장이 없어 도로 여기저기에 차를 세워둘 수밖에 없는 상황이다. 만약 화재가 발생한다면 소방차 진입이 어려워 더 큰 인명과 재산 피해가 발생할 것이다. 증산 4구역의 비례율은 95.93%지만 안전을 위해서라도 시급히 재개발이 추진되어야 한다.
▲끝으로 서울시 정비사업 정책 당국자에게 하고 싶은 말은
=실질적으로 추진위·조합에 도움이 되는 자금지원 정책을 내놔야 한다. 최근 서울시는 조합과 시공자의 공동시행 건설업자 선정기준을 발표하며 시공자 선정시기를 ‘건축심의 이후’로 결정했다. 하지만, 3~4개월 뒤 사업시행인가를 받는데 구태여 이 제도를 선택하는 곳은 없을 것이다. 즉, 있으나마나한 제도라는 뜻이다.
