#1. 지난 1998년 5월 정부는 IMF 등의 사태로 인해 금리가 상승했다. 이 때문에 부동산시장이 휘청거리며, 주택가격이 급격히 내려앉자 그해 5월부터 2003년 6월까지 일정요건을 갖춘 주택에 대해 주택수에 포함하지 않고, 5년 내에 처분하는 경우 양도차익에 대해 양도소득세는 전액 면제해주는 지금까지 없던 파격적인 세제혜택 정책을 내놨다.
그 당시 부동산시장의 침체로 인해 발생한 미분양주택을 처분하기 위한 정책이라는 말도 있었지만 당시 실수요자나 투자자들은 2002년부터 서서히 오르기 시작하는 부동산시장에 편승해 매집행동에 나서게 됐고, 이 때 사들인 주택이 이후 크게 올라 큰 시세차익을 봤던 투자자들이 많았다.
#2. 2002년 이후 10여 년이 지난 2013년 4월 정부는 쪼그라져가는 부동산시장을 살리기 위해 98년 때와 유사한 특단의 당근정책을 내놨다. 2013년 4월 1일부터 같은 해 12월 31일까지 취득하는 6억원 이하 또는 아파트나 연립 다세대 등 그리고 오피스텔까지 전용면적 85㎡ 이하인 1세대 1주택 소유자의 주택에 대해 취득 후 5년 내 발생하는 양도소득세를 전액 감면하는 부동산활성화대책을 내놓은 것이다.
정부는 주택을 구입할 능력이 있는 수요자들이 매수가 아닌 전세로 주거이전을 하는 것을 매매 수요로 유도해 주택거래를 정상화하기 위한 것이었다. 이 시기는 부동산가격이 하락하고 있고 이 때문에 전세거래가 급증해 서민의 주거패턴인 전세가의 상승을 억제하기 위한 수단이기도 했다.
앞서 예시한 사례는 김대중 정부가 국내에 불어닥친 IMF사태로 인해 부동산시장이 크게 하락하자 시장을 살리기 위한 세제혜택정책이다. 98년부터 2003년까지 5년간 취득하는 신규주택에 대해 5년 동안 발생한 양도차익에 대해서는 일절 세금을 물리지 않겠다는 것으로 빠르게 늘고 있는 미분양주택의 해소가 정책의 주요 배경이었다.
하지만 이 정책은 곧 바로 실효를 거두지 못했다. 당시 IMF사태는 살인적인 금리상승으로 인해 국내 경제는 물론 부동산시장에도 큰 악영향을 주게 됐고, 그 부담으로 인해 신규로 주택을 매입하려는 수요층이 없었기 때문이다.
하지만 이후 점차 경제가 안정화 되면서 부동산시장은 고개를 들기 시작했고 급기야 2002년부터는 수요자나 투자자들은 양도차익의 비과세혜택을 맛보기 위해 주택 매집에 나서게 됐다. 이후 2003년부터는 재건축 아파트를 중심으로 가격이 큰 폭으로 올랐고 이어 기존주택까지 상승하는 부동산 번영기를 맞게 됐다.
시장이 천정부지에 다다르게 된 시점은 2006년이며, 이후 글로벌금융위기가 닥치기 전까지인 2008년 초까지 ‘부동산을 모르면 재테크를 할 수 없다’는 말이 나돌았다. 2008년 이후 서서히 시장은 내려앉기 시작했고 2012년 이후에는 완전한 하락의 길을 걷기 시작했다.
이 당시 일부 시장부정론자, 그리고 일본에서 부동산학을 공부한 교수진들이 중심이 돼, 일본의 ‘잃어버린 20년’이 한국에서도 유사형태로 답습하게 될 것이라고 주창했다. 이들의 주장은 2014년 1월까지 어느정도 맞아 들어가는 듯 보였다.
하지만 이에 앞서 정부는 부동산시장에 100% 양도세 감면이라는 정책을 2013년 4월에 내놓으면서 사라졌던 매매수요가 고개를 들기 시작했고, 양도소득세 감면시기가 끝난 2014년부터는 매매거래량의 증가 등 부동산시장의 상승 분위기가 마련됐다.
시장이 주는 시그널은 여러 가지가 있지만 가장 주된 시그널은 바로 정부정책의 변화다. 그것도 획기적인 즉 수요자 입장에서 바로 ‘현금’이 되는 시그널이 바로 양도소득세의 비과세 혜택이다.
사실 주택을 거래하면서 가장 크게 부담되는 세금이 양도세다. 취득세나 등록세, 재산세 등에 비해 양도세는 크게는 매매차익의 40~50%를 내야하기 때문에 수요자 입장에서 큰 부담이 아닐 수 없다. 한데, 정부가 이런 양도차익을 일정기간 동안 100% 면제해 준다는 것은, 수익을 고스란히 현금화 할 수 있다는 얘기로 주택거래의 신호탄이 될 수 있다.
