Q.
재건축사업에서 상가동의 동의율이 충족되지 않아 그 상가동에 대해 토지분할 청구소송을 제기하고 조합설립인가를 받았다. 그 후 법령개정으로 동별 동의요건이 3분의2이상에서 2분의 1이상으로 낮춰져 제외된 동을 포함해 조합설립변경인가를 신청하려고 한다.
그런데 조합설립 인가후에 제외동의 주민 중 일부가 동의철회를 했고 이를 감안한다면 제외동의 동의율이 2분의1에 못미치게 된다. 제외된 동(棟)의 주민들의 동의철회시한은 최초 조합설립인가 신청시까지인가? 아니면 제외동을 포함한 조합설립변경인가 신청시까지인가?
1. 동의철회의 시한 조합설립인가 신청전까지
도시정비법 시행령 제28조 제⑤항에서는 “법 제12조 및 제17조 제1항 본문에 따른 동의의 철회 또는 반대의사 표시의 시기는 다음 각 호의 기준에 따른다”라고 하면서 제1호에서는 “1. 동의의 철회 또는 반대의사의 표시는 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있다”라고 규정하고 있다.
즉, 조합설립동의의 철회 또는 추진위원회 설립에 동의해 설립동의가 의제되는 자의 반대의사의 표시는 조합설립인가 신청을 하기 전까지만 할 수 있다.
2. 동별 동의요건 미충족으로 조합설립인가에서 제외된 동(棟)은?
그런데 위 사례에서 언급한 바와 같이 동별 동의요건 미충족으로 토지분할 소송을 당해 구역에서 제척될 것이 예정된 주민의 동의철회 시한은 언제까지인지가 문제된다. 최근의 법령개정으로 동의율이 낮아져 발생한 문제인데 이점에 대하여는 아직까지 판결례가 없는 것으로 보인다. 필자는 아래와 같이 해석해야 할 것으로 생각한다.
3. 제외동은 최초 조합설립인가와는 관계가 없다
최초의 조합설립인가신청은 제외된 동과는 아무런 관계가 없다. 즉 제외동을 구역에서 제척할 것을 전제로 하고 신청된 것이므로 제외동 주민들은 최초 조합설립인가 신청과는 아무런 관계가 없는 것이다.
앞에서 언급한 도시정비법 시행령 제28조 제5항 제1호의 규정에 의하면 ‘해당 동의에 따른’ 인·허가 등의 신청을 하기 전까지를 철회 시한으로 정하고 있다.
그러나 제외동 주민들은 조합설립동의의 요건에서 완전히 배제된 사람들이고 최초 조합설립인가 신청은 제외된 동의 주민들의 ‘동의에 따른’ 인허가 신청이 아니므로 제외된 동의 주민들은 최초 인가신청과는 관계가 없다.
제외동의 주민이 제출했던 동의서는 최초의 조합설립인가에는 아무런 영향을 주지 못했다. 그러므로 제외된 동의 주민 일부가 조합설립동의서를 제출한 적이 있더라도 이들이 제출한 동의서는 최초의 조합설립인가 신청에 아무런 영향을 주지 못했다.
따라서 이들의 철회시한은 그들이 제출한 동의서가 비로소 작동하기 시작한 2번째의 인가신청 즉 조합설립 변경인가 신청전까지라고 해석해야 한다.
다시 말하자면 조합설립시 토지분할이 청구되어 이미 제외지역으로 분류된 ‘제외동’의 경우에는 최초의 조합설립인가 시에는 설립인가의 영향을 받지 않았던 곳이므로 철회의 기회를 보장받지 못한 상태이다. 제외동은 조합설립인가 이후에 비로소 동의요건이 충족되어 ‘조합설립 변경인가’의 신청대상에 포함되게 되었으므로 그들과 이해관계가 비로소 생긴 ‘조합설립 변경인가 신청’까지를 철회의 시한으로 보아야 한다는 것이다.
4. 제외동의 미동의자들에 대한 매도청구를 위한 최고는?
참고로 제외동의 주민들중 여전히 미동의자로 남은 사람들에게 도시정비법 제39조 1항, 집합건물법 제48조에 따른 최고 및 매도청구를 하기 위해서는 제외동을 포함한 조합설립변경인가가 된 후 조합이 이를 행해야 할 것이다.
그렇지 않은 상태에서 조합이 이들 미동의자에게 행한 최고나 매도청구소송은 부적법하고 제외동을 포함한 조합설립 변경인가일 이후에 다시 행해야 할 것이다. <문의: 02-532-6327>
